北京華熙長安商業(yè)中心有限公司總經(jīng)理 邢軍

　　進(jìn)行到這里，我想給大家鼓鼓掌，我用最簡潔的語言，不會耽誤大家的時間。我們是一個正在籌備的項目，首先感謝組委會有這樣一個機(jī)會給我們，給大家系統(tǒng)介紹一下我們的想法和籌備工作。上海董事會的的汪先生設(shè)計成便利性，近鄰性，社區(qū)性，區(qū)域性，超區(qū)域性，這些的建成和開業(yè)，加速企業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與完善，進(jìn)一步發(fā)覺和促進(jìn)當(dāng)今的消費潛力，打造地方的城市明天。

　　所謂區(qū)域是區(qū)域文化等諸多因素的客觀反應(yīng)，我們必須深入到這個區(qū)域背后去研究，我在這里列了一個圖表，有宏觀分析接管，微觀分析階段。一個項目要做好，文化必須融合，我舉兩個例子，向海德新天地建成了以后，全國有若干的新天地要學(xué)習(xí)他，據(jù)我所知，還沒有一個成功的，因為他不具備上海新天地的項目所適應(yīng)當(dāng)?shù)氐南�費能力和依存的文化基礎(chǔ)，第二個也是上海 大廳國際的這個例子，我去過那里，座落在上海的閘北區(qū)，是比較窮的，除了它的視景文化更強(qiáng)，大地國際在做這個項目的時候，經(jīng)過充分的研究，找到了一個文化結(jié)合點，現(xiàn)在運營的很成功。選址務(wù)求準(zhǔn)確。下面這是個差摩爾的地理位置，至少可以輻射到四個城區(qū)。

　　必須擁有相當(dāng)屬于的中高的消費群體，常住人口達(dá)到80萬，我們這次整體的定位是比較年輕時尚的，第三就是交通便利，停車方便，下面大家可以看到我的一個規(guī)劃圖，我們周圍的城市主干道有兩條，所以交通非常方便。第四就是規(guī)模應(yīng)該適當(dāng)，昨天晚上在小型的封閉得分會上已經(jīng)有專家在爭論了，到底應(yīng)該有多大，我認(rèn)為不是由開發(fā)商說，應(yīng)該是區(qū)域的消費能力來決定的，一般要求是以商場為圓心的三公里以內(nèi)的消費人口。大家可以很簡單的算一下，你的區(qū)域當(dāng)中有沒有這樣一個消費能力去支撐這樣一個消費額，消費中心比較適合的規(guī)模是15-20萬的平方米。第五是交通需要便捷，首先是外部交通，剛才講到了，我們的交通非常便利，大家看到我們的北側(cè)還設(shè)計了出租汽車和巴士停靠站，這些我們都在和公交公司在談。共同交通發(fā)達(dá)，在北京，很多的購物中心，包括已經(jīng)開業(yè)的和即將開業(yè)的，如果跟軌道直接連通，他的經(jīng)營效益非常的明顯。國內(nèi)的絕大多數(shù)的開發(fā)商，有多少條公交線路，我們周圍有28條的公交線路，地鐵一號線，通過25米寬的走廊，直接跟我們的項目連接。一個是內(nèi)部交通。第二個是動線要清晰，有一個購物中心我去過若干次，我每次都沒有走全，因為他實在是動線規(guī)劃的不合理。第三就是立體交通，解決好垂直交通非常重要，黃顏色是層與層自然轉(zhuǎn)換的扶梯，豎的藍(lán)色是飛梯，同時也是對我們高層租戶負(fù)責(zé)任的做法，這是在我們已經(jīng)做好的情況下，由開發(fā)商再去規(guī)劃。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)專業(yè)，北京一個老總說，應(yīng)該把辦公室很漂亮的女孩引過來，美人甚至一周到我們這里來一次，而老太太每天都來，確實吸引了周邊的很多居民，所以我跟很多的開發(fā)商說過這些，不是憑我們想象建成以后讓誰來。一個是商圈的劃分，二八法則是什么呢？有這樣一個定律，步行20分鐘的客流，能夠支持這個項目80%的勝利，我們對核心商圈的劃定，將對這個項目的成敗起到至關(guān)重要的作用。第三就是主體地位，一方面是多品類和品牌，針對消費者市場細(xì)分的要求，他做了相應(yīng)的調(diào)整，同時購物中心作為一站終點，他不可能只針對少數(shù)客流，在你的區(qū)域當(dāng)中，有很多的消費群體，真正的消費群體是誰，比如像司徒先生講的大悅城，這是一個非常好的體現(xiàn)。差異化戰(zhàn)略的重要舉措。怎么形成差異化，首先你選擇一個主體地位是一個非常重要的舉措。我們準(zhǔn)備定位到快樂，為北京人帶來一份生活的大快樂，我們和大悅城有點向但是不一樣。第四就是功能定位，我們希望做成北京西部最大的吃喝玩樂的場所，當(dāng)然我們還有購物。第五就是業(yè)態(tài)組合，要求你的業(yè)態(tài)選擇非常豐富，下面是效果圖，因為我們是一個L型的建筑，上面是一個參考的圖片，北京一條街是圖的下半部分，幾個大的餐飲，配合餐飲，我們會放一些甜品，茶館，主要是針對周邊客人的要求，提出了這樣一個設(shè)計。

　　合理的業(yè)態(tài)組合和各個店鋪資源整合，帶動人流循環(huán)是支撐購物中心繁榮的必要條件。要充分的考慮不同經(jīng)營主題間的相容性和親和力，比如像女裝，女鞋，我們希望相互聚集，讓大家有選擇的余地，通過興趣來產(chǎn)生購買的上我們不同的布置，讓這種興趣引導(dǎo)購物的激情，最后就是服務(wù)設(shè)施，一些超市啊，銀行我們會優(yōu)先考慮到出入口，讓客戶考慮到方便。

　　檔次定位，絕大多數(shù)區(qū)域性購物中心的目標(biāo)客群應(yīng)該是中高收入的大眾而不是很高收入的小眾，這兩天很多的專家也都講過，很多高端的購物中心的經(jīng)營狀況并不樂觀。動線的規(guī)劃首先是人性化，我們六層準(zhǔn)備做兒童的游樂區(qū)域，最簡單的一點，大家都去過醫(yī)院，醫(yī)院是最不人性化的，他是為了醫(yī)療管理的方便，而不是為了病人的方便。

　　立體動線方便高效，要擺脫過去百貨公司平面動線的思路，我們把整個平面做成立體的。建筑景觀規(guī)劃，首先是外部景觀強(qiáng)調(diào)視覺沖擊力。現(xiàn)在我們通過外立面的規(guī)劃，來進(jìn)行大的改變。站在西四換外面看我們的西側(cè)是什么樣子，這次我們是把幾塊取消廣告五味的主要，做成非常有沖擊力，做成讓人過目不忘的圖片，如果你開車，你肯定知道這個一是商場。內(nèi)部的景觀強(qiáng)調(diào)主題化，情緒化，同時這些因素的協(xié)調(diào)與融合。把很多品牌的標(biāo)志和廣告打出來，應(yīng)該和NMA形成一個很強(qiáng)的效果。第三個是舒適性，包括晚上，隨著時間的變化，產(chǎn)生不同的景觀，我們選取了幾個圖片，都是有廚房的，不是讓客人到里面吃東西，是有一種體驗的東西。第三就是個性化，我們希望每一家店面都是有自己的鮮明特征，還有情緒化，我們希望在上面做一些小品，使人們在購物當(dāng)中，視覺始終不疲勞，我們這次正在做一個很大的改進(jìn)，也正在取得政府的支持，會增加一個廣場，因為北京的西邊和東邊不一樣，東邊是寫字樓文化，東邊是政府文化。大家可以看到我們做的一個效果圖，我們晚上還會加上燈光，希望把它很自然的延伸過去。第四就是特色鮮明。

　　剛才像一個燈籠一樣故在里面，我們現(xiàn)在正在找這種材料，讓它在不同的時間都能夠有很明顯的效果。最后，小想讓購物中心運營升汞，有很多的因素，我更多的是從前期規(guī)劃的角度，我總結(jié)了四個要素，選址是它的基礎(chǔ)，定位是關(guān)鍵，定位是核心，服務(wù)產(chǎn)生競爭力，把這四件事情做好，應(yīng)該說我們就有機(jī)會做成一個成功的購物中心，利用我們的資源達(dá)到每個項目不同的特色。

　　我的演講就跟大家匯報到這里，我剛才說有一個短片，讓大家放松一下。我們作為一個新項目，首先感謝主辦方給我們這樣一個機(jī)會，同樣感謝大家對我們的關(guān)注，謝謝。
　　（聯(lián)商網(wǎng)現(xiàn)場報道）