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新城得失:地產銷售腰斬與商業收入上升

來源: 觀點網 趙焓璐 2024-10-16 09:19

來源/觀點網

撰文/趙焓璐

10月中旬,新城控股發布了2024年9月的營業數據。

公告顯示,2024年9月,新城實現合同銷售金額約22.91億元,合同銷售面積約28.43萬平方米。前9個月,新城累計合同銷售金額約318.33億元,累計合同銷售面積約431.51萬平方米。

觀點新媒體對比去年同期公告發現,于報告期內,新城銷售數據均有大幅度下滑。

上述數據下滑并非始于9月,據新城此前披露的半年報顯示,2024年1-6月,合同銷售金額235.54億元,同樣比上年同期下降44.45%;合同銷售面積326.22萬平方米,較上年同期下降36.86%。

有失亦有得,新城前9月商業運營數據實現同比上升,達到94.84億元,房地產出租數據也實現微升。

01

銷售與出租

具體來看,2024年9月,新城合同銷售金額同比下降60.09%,合同銷售面積下降63.64%;前9個月累計合同銷售金額同比下降47.11%,累計合同銷售面積下降42.72%。

透視到銷售區域上,新城重點布局的區域包括江蘇、北京、天津、山東、湖北、廣東、浙江、新疆等,對比2023年9月,江蘇省內銷售金額由16.7億元降至7.23億元,前9月銷售面積也由201.67萬平方米降至108.1萬平方米;天津區域銷售金額僅為2023年同期三分之一,約合1.39億元;湖北銷售金額則較2023年同期數據腰斬,約1.38億元。

但值得注意的是,2024年9月,新城于北京的銷售金額達到3.28億元,去年北京區域沒有進入該企業的銷售數據表內。

第三季度,新城控股位于北京的銷售面積4.29萬平方米,前三季度合計銷售面積5.53萬平方米,均高于2023年同期,成為區域中僅有的高光。

與銷售金額呈現明顯對比的是商業運營與物業出租情況:2024年1-9月,新城控股商業運營總收入94.84億元,較2023年同期81.31億元有所提升。這份收入中,包含了新城旗下商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場等收入。

按照區域劃分,江蘇、浙江、安徽、陜西、山東等新城布局眾多吾悅廣場項目的省份,累計租金收入均實現微增;湖北、福建、山西及新疆區域的租金收入則實現翻倍增長。其中,山西2024年前三季度租金收入由去年同期的5254.66萬元增長至1.51億元;新疆區域2024年前三季度收入由去年同期4166.5萬元增長至1.62億元。

從新城在各地所布局的項目數量看,于湖北布局8座在營項目、福建及山西僅有3座,新疆僅2座,且多數為近年新開設商業項目。

從出租率看,2024年前三季度,新城商業項目平均出租率約97.65%,這一數據較2023年同期上升1.61個百分點。

海南、甘肅兩個區域僅布局一座商業項目,出租率均為100%;福建及廣東區域的出租物業數量均由2023年2座上升至3座,報告期內的出租率也上升至100%。

觀點新媒體還注意到,湖南、江西、四川、上海、寧夏、重慶、四個區域的出租率未達到平均水平,其中重慶區域的出租率僅88.65%。

02

債務與資產

發布9月銷售數據之外,新城近期頗受關注的原因還與股價波動有關。

9月11日,前日漲跌幅-3.08%的新城控股股價由開盤9.75元漲至收盤9.80元,此后一個月內,新城股價開啟回升階段,累計漲幅近50%。截至10月15日收盤,新城控股報14.18元,總市值漲至319.85億元。

據觀點新媒體了解,上一次新城控股股價實現見頂還是在2021年,此后連跌三年。

早前于2021年2月,發行價9.82元/股的新城股價高點超過51元/股,彼時市值超過了1150億元;來到2024年4月,新城股價一度跌至7.95元/股,市值跌下200億元區間,蒸發近950億元。

對于新城而言,銷售數據并不理想的情況下,股價實現回暖與資本市場周期波動相關性更大,擺在面前的也還有債務問題。

2024年第三季度,新城無到期的境內外公開市場債券。此前于半年報中表示,已在期限內償還境內外公開市場債券19.70億元;截至半年報報告期末,合聯營公司權益有息負債合計39.52億元;來到2024年9月30日,新城合聯營公司權益有息負債約32.44億元,3個月內的合聯營公司權益有息負債下降7億元左右。

新城目前需要關注的是一年內到期債務。據半年報顯示,一年內到期的非流動負債153.57億元,短期借款9.04億元,合計債務約達到162億元,6個月內到期的債務84億元。

值得注意的是,截至2024年6月30日,新城合計擁有157.82億元貨幣資金,受限制貨幣資金41.57億元,包括預售監管資金,按揭貸款保證金及保函保證金等。這也代表著,目前新城可以動用的資金約117億元,未來仍有償債壓力。

融資方面,據新城半年報透露,其在各大銀行等金融機構的資信情況良好,與國內主要商業銀行繼續保持合作伙伴關系。數據顯示,截至報告期末,獲各銀行給予的集團授信總額度合計為1059億元,已使用授信275億元。

另于2024年9月2日的中期業績發布會上,新城控股管理層透露,截至2024年6月30日,已抵押的投資性房地產總額為941億元,還有近300億元投資性房地產未用作抵押,這部分資產為新城未來的融資活動留下了一定空間。

本文為聯商網經觀點網授權轉載,版權歸觀點網所有,不代表聯商網立場,如若轉載請聯系原作者。

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