出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/王雪

隨著行業(yè)競爭的加劇，新消費(fèi)升級趨勢不斷變革，加上疫情等不確定因素的持續(xù)沖擊，線下商場如何舉一反三，有效應(yīng)對，并持續(xù)煥發(fā)活力，提升人氣，永葆生命力？這是一個(gè)值得行業(yè)長期探究的課題。

在眾多探索行動中，業(yè)態(tài)品牌的調(diào)改汰換是最能立竿見影的，這也是商業(yè)項(xiàng)目的日常營運(yùn)內(nèi)容之一。2022年轉(zhuǎn)眼過去三分之一，1-4月，杭州的各大商場有何煥新動作？各大品牌對杭州市場的信心幾何？戰(zhàn)線布局有何變化？疫情之下，商業(yè)如何為城市增添活力和動力？這些問題備受業(yè)內(nèi)外關(guān)注。

本期《聯(lián)商網(wǎng)》遴選了21家商場（剔除2022年1-4月新開業(yè)的商場）作為觀察樣本，通過對它們在過去4個(gè)月新進(jìn)品牌的監(jiān)測統(tǒng)計(jì)和分析，來一窺疫情影響下杭州商業(yè)階段性面貌，揭開商業(yè)表象下的一般性規(guī)律。

未免引起不必要的誤解，先將本次統(tǒng)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和原則加以說明：

• 移位、重裝開業(yè)以及快閃店品牌不在統(tǒng)計(jì)之內(nèi)，且排名不分先后；

• 個(gè)別商場的部分品牌有延期開業(yè)情況，統(tǒng)計(jì)以項(xiàng)目官方口徑為依據(jù)；

• 首店量級最低統(tǒng)計(jì)到城市首店，低于城市首店的區(qū)域或商圈首店不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)；

• 本季度內(nèi)未有新店開業(yè)的商場以及期內(nèi)新開業(yè)的商場未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。

01

全盤分析

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心監(jiān)測結(jié)果顯示，21家重點(diǎn)商場1-4月總計(jì)引進(jìn)新品牌281個(gè)，其中，零售品牌130個(gè)，占比46%，餐飲品牌109個(gè)，占比39%，其他業(yè)態(tài)品牌合計(jì)42個(gè)，占比15%。

1、從商場角度看，1-4月新進(jìn)品牌數(shù)量TOP3分別是杭州大悅城，31個(gè)；湖濱銀泰in77，29個(gè)；龍湖杭州西溪天街，28家。新店數(shù)量達(dá)兩位數(shù)的商場共有11家，占樣本總數(shù)的52.3%。

2、從業(yè)態(tài)比例上看，各大商場新進(jìn)品牌中，零售新店占比最高的是銀泰百貨西湖店，高達(dá)100%，其次是國大城市廣場，達(dá)75%。餐飲新店占比最高的是杭州大廈501城市廣場，占比75%，其次是龍湖杭州濱江天街，占比66.7%。娛樂、服務(wù)、生活配套等業(yè)態(tài)新店占比最高的則是崇邦余之城，占比66.7%，其次是印力匯德隆·奧體印象城，達(dá)40%。

3、從品牌角度看，1-4月零售、餐飲仍然是新店最為集中的兩個(gè)業(yè)態(tài)。進(jìn)一步分析可以看到，零售大類中，服飾、家居、潮玩、3C科技、美妝護(hù)膚等細(xì)分業(yè)態(tài)品牌均有覆蓋。餐飲業(yè)態(tài)中，鹵味小吃、特色快餐、茶飲、咖啡、烘焙等也是熱門品類，其中研鹵堂連開4店，是新店數(shù)量最多的餐飲品牌。其余娛樂體驗(yàn)和生活配套業(yè)態(tài)方面，新店引入也多往年輕時(shí)尚消費(fèi)群體傾斜，彰顯出新時(shí)代的消費(fèi)特點(diǎn)。

4、從首店角度看，統(tǒng)計(jì)期內(nèi)21家商場合計(jì)引進(jìn)了36家首店品牌，與2021年1-4月同期首店數(shù)量持平。首店量級主要覆蓋全國首店、華東首店、浙江首店和杭州首店四個(gè)等級，其中杭州首店數(shù)量最多，為16家，不乏一眾人氣品牌，如新銳咖啡連鎖品牌Manner、新中式烘焙品牌墨茉點(diǎn)心局、潮玩集合店x11等。

5、從各商場首店引進(jìn)情況分析，湖濱銀泰in77依然是實(shí)力強(qiáng)勁的首店收割機(jī)，不僅收獲的首店數(shù)量最多（10家），開出的首店品牌也頗具分量，包括CLIMAX VISION全國首店，wrangler、霸王茶姬、LNG、花廚等浙江首店，以及墨茉點(diǎn)心局、NO ONE ELSE等杭州首店。萬象城緊隨其后，本期斬獲了6家首店，浙江首店5家，杭州首店1家（即Manner）。

6、從商圈角度看，由城西銀泰城、西溪印象城、龍湖杭州西溪天街三大主力商場組成的大城西商圈在過去4個(gè)月里品牌汰換最為頻繁，數(shù)量最多，三家合計(jì)開出了74家新店。其次是由大悅城和遠(yuǎn)洋樂堤港坐鎮(zhèn)的大運(yùn)河商圈，新店數(shù)量達(dá)40家，湖濱商圈以32家新店位列第三。從商圈首店規(guī)模來看，湖濱商圈以11家首店品牌穩(wěn)坐頭把交椅，錢江新城商圈位居第二，吸引了9家首店品牌。

由此可見，無論從新店活躍度還是首店吸引力上，都可以看到明星商場對商圈的貢獻(xiàn)力。同時(shí)也可以看到，商業(yè)項(xiàng)目之間的競爭不是零和游戲，做好特色經(jīng)營，錯(cuò)位競爭，共同做大做強(qiáng)商圈才是王道，各大商場才能實(shí)現(xiàn)真正受益。

02

熱點(diǎn)聚焦

1、難是共感之詞

與2021年1-4月同期情況相比，在樣本數(shù)量增長31.2%的前提下，今年1-4月新開店數(shù)量卻同比下降了6%。其中零售新店同比下降17.7%，娛樂、服務(wù)、生活配套等業(yè)態(tài)品牌新店同比下降4.5%，餐飲成為唯一的增長業(yè)態(tài)，新店數(shù)量增長了12.4%。可見疫情之下，品牌展店速度有所減緩，從側(cè)面也反映了商場掉鋪的現(xiàn)實(shí)。

今年以來，疫情多點(diǎn)爆發(fā)，持續(xù)肆虐全國各地，給實(shí)體零售商業(yè)再次帶來巨大的沖擊。此前，《聯(lián)商網(wǎng)》曾面向杭州主要商場的“掌門人”們發(fā)起了一次問卷調(diào)查，僅有一成的商場表示今年1-3月客流同比2021年處于持平狀態(tài)，剩余9成均表示有不同程度的客流下滑：30%商場認(rèn)為今年1-3月客流同比2021年下降了10-20%；40%表示下降了20-30%；20%家稱客流同比下降超30%。不在疫情暴風(fēng)眼的杭州尚且如此，處在重災(zāi)區(qū)的其他城市境況可想而知。

疫情的反復(fù)一方面導(dǎo)致消費(fèi)需求不振，另一方面也在打擊經(jīng)營者的市場信心。在上述問卷調(diào)查中，70%杭州商場的經(jīng)營者認(rèn)為，相比2020年首輪新冠疫情，今年商場的經(jīng)營形勢變得更加困難。

杭州某購物中心負(fù)責(zé)人告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，持續(xù)的疫情導(dǎo)致很難正常開展經(jīng)營，其所在的商場已經(jīng)出現(xiàn)掉鋪現(xiàn)象。該名負(fù)責(zé)人還透露，有知名開發(fā)商旗下某城市購物中心空置率甚至接近40%，還出現(xiàn)知名開發(fā)商的區(qū)域平均招商率跌到了70-80%”。

當(dāng)下，難已經(jīng)是一個(gè)共感之詞，商場叫苦，品牌商也備受煎熬。《聯(lián)商網(wǎng)》同樣也對包括服飾、餐飲、美妝、潮玩等業(yè)態(tài)在內(nèi)的連鎖品牌商戶進(jìn)行過抽樣調(diào)研，結(jié)果顯示一季度銷售下降10%以上的企業(yè)高達(dá)74%；近95%的受訪企業(yè)表達(dá)了在租金減免上的訴求，包括減租免租、降扣降保底、調(diào)整交付日和免租期等。

對此，杭州多家商業(yè)綜合體都宣布減免租金與商戶共擔(dān)損失。同時(shí)杭州政府也發(fā)布了關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的政策意見，一同助力渡過難關(guān)。

2、誰還在持續(xù)開店？

盡管客觀環(huán)境很難，仍有人在全力打開市場的通道，維持著商業(yè)本身該有的活力。從1-4月杭州21大商場新開品牌統(tǒng)計(jì)中可以發(fā)現(xiàn)，新消費(fèi)業(yè)態(tài)中，新式茶飲和新中式烘焙兩大賽道品牌在過去4個(gè)月有比較亮眼的表現(xiàn)，品牌開店意愿較為強(qiáng)烈，拓展也比較活躍。

新式茶飲賽道里，喜茶、樂樂茶、茶話弄、桂源鋪、牧白手作、霸王茶姬、書亦·燒仙草、七分甜、酥里茶點(diǎn)等茶飲品牌均在過去4月于杭州市場跑馬圈地，開出了一波新店。不過，有人多店并進(jìn)，有人只此一家，品牌之間的拓店力度不盡相同，其中新店數(shù)量最多的是茶話弄，開出了4家門店，分別進(jìn)駐了來福士中心、龍湖西溪天街、龍湖紫荊天街和金沙印象城。其次是開出了3家新店的桂源鋪，同樣進(jìn)駐了龍湖旗下西溪天街和紫荊天街兩大商場，另一家則開進(jìn)了大悅城。

新中式烘焙賽道品牌新開店有好利來（分別進(jìn)駐金沙印象城、西溪印象城），菓也（進(jìn)駐來福士中心），其中最引人關(guān)注的是人氣品牌墨茉點(diǎn)心局的到來。

4月27日，浙江首家墨茉點(diǎn)心局在杭州湖濱銀泰in77正式營業(yè)。與此同時(shí)，《聯(lián)商網(wǎng)》獨(dú)家獲悉，另一網(wǎng)紅新中式烘焙品牌虎頭局渣打餅行浙江首店也已籌備中，或?qū)⒂?月1日在杭州萬象城開出，該店將是標(biāo)準(zhǔn)店，除此之外，品牌還將在湖濱銀泰in77、城西銀泰城鋪開新店計(jì)劃，兩處門店預(yù)計(jì)都將于6-7月亮相。

作為同樣來自長沙，且都是新晉能打的熱門中式烘焙品牌，墨茉點(diǎn)心局和虎頭局渣打餅行自然時(shí)不時(shí)地被放在一起比較。雖然兩者擴(kuò)張速度稍有差異，但擴(kuò)張路線頗為相似，在大本營長沙之外，武漢、北京都是兩大品牌火力重點(diǎn)所在，如今兩者先后踏入杭州市場，再次展開正面交戰(zhàn)。

除了大熱的茶飲、烘焙賽道，近兩年火出圈的還有咖啡賽道。1-4月，主要有以下咖啡品牌征戰(zhàn)杭州市場：Manner、M stand、代數(shù)學(xué)家、Seesaw、瑞幸咖啡。從數(shù)量上看，Seesaw開出2家新店，其余均為1家。從面孔上看，咖啡新貴Manner空降杭州，在萬象城開出了杭州首店，這屬于Manner今年十城200+新店齊開中的一員。

03

結(jié)語

根據(jù)CAIC監(jiān)測顯示，2022一季度杭州商業(yè)市場整體保持低位運(yùn)行。從租賃市場來看，Q1僅2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，新增面積約 12.8萬㎡ ；空置率環(huán)比上升1.4%至17.8%；平均首層租金約15.9元/㎡/天，環(huán)比下降4.2%。受疫情防控持續(xù)的影響，銷售額及客流量均逐步下滑。市面上出現(xiàn)了暫停營業(yè)退租或是租約到期轉(zhuǎn)場等掉鋪現(xiàn)象。其中，副中心商圈市場退換租比例明顯上升。

不過隨著疫情的進(jìn)一步常態(tài)化防控，以及亞運(yùn)節(jié)點(diǎn)的臨近，未來數(shù)月杭州商業(yè)的煥新面貌將會持續(xù)，新店、首店落地比例也會大幅上升。與此同時(shí)，為建設(shè)國際消費(fèi)中心城市，杭州將強(qiáng)化活躍度較高的板塊，完善非核心板塊商業(yè)布局，建設(shè)國際消費(fèi)地標(biāo)、城區(qū)消費(fèi)中心及特色商業(yè)街區(qū)。這一系列政策落實(shí)下，杭州的營商環(huán)境將持續(xù)完善，實(shí)體商場也將迎來更好的經(jīng)營局面。