當市場聲音普遍看淡實體商業及商業地產投資時，機構資本卻正在悄悄建倉 !

當大量開發商正在為商鋪散售去化困難而愁容滿面時，機構投資者卻緊盯著產權單一，經營穩健或潛力可塑的規模化商業項目投下重注!

參與商業地產并購的主體非常多元化，既有地產商、也有基金方、甚至還有實體產業企業集團，但投資商業的目標應該都是一致的：長期性投資配置或為資產證券化時代來臨前建倉。

如下事件，我相信只是國內大宗商業地產并購的冰山一角而已，但已預示著的中國商業地產資本證券時代的來臨。

ONE(云南城投&銀泰置地)

2016年11月云南城投收購銀泰置地8個項目：溫州銀泰城、杭州海威銀泰國際、溫州平陽銀泰城、杭州臨平理想銀泰城、寧波奉化銀泰城、成都銀泰中心&泰悅豪庭、寧波北侖銀泰城。

TWO(萬科&印力)

2016年10月底，萬科主導的聯合收購體買下印力96.55%股權，被收購的印力集團，前身是深國投商用置業有限公司，曾是深圳國資企業深圳國際信托投資有限公司(現更名華潤深國投)下屬企業。2013年11月，黑石成為其戰略投資者，購入深國投商置40%的股權。2015年2月，在完全卸下國資背景后，深國投商置更名為印力集團。

媒體評價：萬科入股印力將加快萬科向“城市配套服務商”轉型，推動產品和業務升級。

10月28日，萬科子公司萬丈資本(V Capital)收購上海中區廣場，成交價格為23.75億元人民幣，賣家為凱雷地產基金。

TIPS：萬丈資本主要聚焦在上海、北京、深圳一線核心城市，目標資產為兩類，一類是持有上海北京等城市的市中心核心資產;另一類是收購資產，再對其進行改造、增值。此前，2015年12月，萬丈資本聯手香港李錦記以57.9億收購上海企業天地3號樓，創造了2015年上海大宗交易的最高紀錄，將其改名為“無限極薈”并進行了升級改造。

THREE(龍湖地產&海外基金)

2016年10月，加拿大養老基金投資公司再度助力龍湖地產，繼蘇州獅山項目投資合作之后，收購重慶西城天街49%權益。

FOUR(大悅城 &險資基金)

2016年8月，中國人壽和GIC兩大機構投資者組建的合伙基金以約 93億元代價收購大悅城旗下3間公司49%股權，大悅城開始實踐輕資產模式，以新加坡凱德置地基金模式為藍本，向資產管理商邁進。

TIPS：凱德置地通過旗下的投資和資產管理團隊收購商用物業，然后通過項目管理團隊開發運營，最后將運營成熟的商用物業注入嘉茂零售中國信托(CRCT)，將其轉化為公眾投資。因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發的一個堅實后盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。

FIVE(光大控股&英利國際)

光大控股繼收購重慶觀音橋原現代廣場進行重新定位、物業改造，成功打造大融城之后，2014年6月底 以17.6億港元入主英利國際，成為英利國際第2大股東(14.9%)，主導英利國際旗下商用物業，英利旗下解放碑、大坪兩大購物中心更名大融城。完成并購之后，光大期望運用專業基金經驗及大融城商業經驗，謀求將英利旗下優質寫字樓和商業地產項目打包成REITS，在適當的時機尋求在新加坡上市。

光大控股的資產+證券化戰略因大融城的成功，正在全國目標城市落地鋪開。

SIX:

開業約兩年的重慶 江北區 某非商圈 大型購物中心正尋求基金洽購，且幾近成交，也許信息公披露就在年內。

SEVEN(恒勝&洋世達)

2016年，恒勝集團以近6億元代價全資收購了重慶長壽區洋世達購物中心項目。

EIGHT(深圳正威集團&東方國際)

2016年，經營幾近停擺的東方國際(由7層購物中心+雙塔超高層+地下車庫組成，總建筑面積28萬平方米)，在重慶官方的撮合下，由深圳正威集團全面接盤，目前正威團隊已經入住項目進行清算接管工作。

NINE(紅星美凱龍&高和資本)

2016年9月，紅星美凱龍與商業地產基金領跑者高和資本共同發起設立國內首支家居商業地產并購基金，基金資金規模為50億元，以“紅星美凱龍委托管理商場”為主要資產標的。在經營的過程中把品相優良的業主方資產收歸旗下，結合“紅星美凱龍——愛琴海”升級轉化策略，大賺城市化進程中的房地產及人口紅利，同時匹配資本金融手段，實現資產、經營、品牌的超溢價變現及可持續發展。

TIPS：紅星美凱龍全國家居門店數量超過130家，進駐城市超過90個，門店獲取以“買地自建，租賃、品牌輸出”三種模式，門店多以非商業中心的城市郊區的骨干交通選址為主，實現了極低的門店獲取成本，在周邊社區發展不成熟階段的階段以目的消費：建材商城驅動經營;當周邊社區發展成熟之后，則升級轉型為購物中心：愛琴海;實現一個物業不同階段的“一雞兩吃”持續賺錢的巧妙安排。在城市化進程持續高速推進的中國內地，紅星美凱龍此種模式非常的具有戰略前瞻性，完美享用城市化不同階段的房地產紅利及人口紅利。毫無疑問，紅星美凱龍已經是中國第二大商業地產商，如果配合其高效的品牌輸出策略的應用，有一天在數量上與萬達比肩也是大概率事件。

……

從以上不完全舉例看出，2016年的商業地產并購事件正在集中發生：地產商的輕資產變現策略與資本方“進場重倉建籌”共促了這一局面。可以確定的是，2016年商業地產的并購僅僅拉開中國商業地產資本化的序幕，未來兩年，商業地產的資本化進程將更加突出。原因如下：

1、價格合適，值得買。

國內商業地產供應超量，商業地產估值下跌，“筑底買點”初步形成;“買方市場”情況下，資本方可以在市場相對從容的建籌。

2、回報穩定，有投資比較價值。

中國經濟增速持續下行已經是公認的大概率事件;第二產業等實體經濟的盈利水平與投資回報持續下滑的境況下，商業不動產6-10%的靜態投資回報對長期資本的吸引力凸現;并且對于通過對潛力項目價值重塑，2、3年短周期內實現項目大幅度升值的概率較大。況且，在中國城市化進程及基礎設施投入(道路、軌道交通、大社區)高速發展期，商業不動產本身就具有很強的保值、增值能力。

優良、潛力性商業地產正在成為規模化資本方(基金、險資、財團)長期、穩健性投資組合的重要選項。

3、資產證券化窗口或將開啟，有投資退出通道。

中國境內的資產證券化進程正在加速推進，中國版的公募REITS的政策窗口或許好事將近，REITS在國內全國面落地前正是資本方“逢低吸納建倉”的大好機會窗口;這或許也是資本搶籌商業地產的重要前瞻性動因。

TIPS：2015年6月，鵬華前海萬科REITs獲批成立，這是迄今為止國內首支獲批的REITS(帶有先行先試的政策導向)，其重大意義在于，填補了國內公募REITs基金的市場空白，豐富了國內金融市場層次和產品，同時對投資者來說，也是優化資產結構、分享優質商業地產租金收益機會的理想選擇。從未來產品線布局來看，REITs也將是公募基金業必爭之地。

(以上信息大部份來自網絡公開資訊整理及業內信息交流，不確切之處，歡迎指正)

商業地產的規模化并購趨勢，對商業地產投資開發商及商業地產從業人的啟示：

1、商業地產的變現不用“過渡或完全依賴”分割產權散售陳舊模式。

2、商業地產的投資、經營、管理要有資本化(REITS)的視角，否則將遭遇與資本對接時的巨大落差，難于達成共識及交易。

3、 商業地產的專業運營能力將成為項目資本證券化溢價的重要估值指標，商業地產從業人員的價值貢獻將進一步得到市場、資本的認可。如：商業地產運營人才、商業地產金融人才、資本方的商業項目經理等。

4、商業分散出售產權的頑疾將得到一定程度的緩解，投資商、建設商、營運商的專業分工將進一步細化，有助于終結中國商業地產的野蠻生長，使之逐步走向良性發展之路。

5、商業良好基本面是整體變現基石：項目選址及產品正確、項目建筑及空間規劃良好、商鋪單元切分合理、完備而前瞻性的機電配置、準確的市場定位、對位的商戶組合、優秀的營運管理、單一產權，以及以此為基礎而呈現出來的持續向好的經營態勢：客流、租金的可持續增長。

(分享推動進步;謝尚偉2016年11月5日星期六于華潤24城)