在商業(yè)地產(chǎn)庫存風(fēng)險(xiǎn)加劇成為業(yè)內(nèi)共識(shí)之時(shí)，被譽(yù)為商業(yè)地產(chǎn)專家的新加坡凱德集團(tuán)卻在不斷擴(kuò)張其商業(yè)板塊。除了即將在明年開業(yè)的多個(gè)來福士及凱德廣場外，凱德的“輸出管理”新模式也開始逐步落地，形成錯(cuò)位經(jīng)營的穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。

逆市擴(kuò)張“多管齊下”

一邊是不斷新增的商用物業(yè)，另一邊卻是零售業(yè)業(yè)績不斷下滑以及愈演愈烈的品牌店關(guān)店潮。來自中華全國商業(yè)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比累計(jì)下降3.1%，相比去年同期回落4.2個(gè)百分點(diǎn)。即便是在上海，情況也不容樂觀。易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，上海商業(yè)用房存量需要54.68個(gè)月才能消化完畢。房產(chǎn)專家薛建雄指出，一個(gè)10萬平方米的商業(yè)起碼要有30萬人口支撐，人均商業(yè)消費(fèi)面積1-1.5平方米。如今，總建筑面積超過30萬平方米以上的商業(yè)綜合體比比皆是，而當(dāng)?shù)叵�費(fèi)人口沒那么多，因而造成大量商鋪空置。

值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)庫存風(fēng)險(xiǎn)加劇成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，而商業(yè)地產(chǎn)專家新加坡凱德集團(tuán)的商業(yè)板塊卻在迅速擴(kuò)張。除了即將在明年開業(yè)的多個(gè)來福士及凱德廣場外，凱德也在積極尋求“輸出管理”的盈利新模式。在長沙，凱德剛剛與湘江財(cái)富金融中心項(xiàng)目簽訂購物中心管理合同。凱德商用華東區(qū)區(qū)域總經(jīng)理林建瑞介紹，“為積極適應(yīng)市場的變化，凱德采取了以自持項(xiàng)目為主、輸出管理為輔的策略。未來將繼續(xù)尋找合適的收購機(jī)會(huì)以擴(kuò)大資產(chǎn)組合，同時(shí)通過第三方管理合同拓展網(wǎng)絡(luò)。多管齊下的發(fā)展策略將為持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模和品牌影響力、增加集團(tuán)收入開辟新的渠道。”

選址看重軌交站點(diǎn)縱

觀凱德商用物業(yè)所處的位置，都擁有城市核心的絕佳地理位置。林建瑞表示，“凱德一貫重視商業(yè)項(xiàng)目的可達(dá)性，尤其看重項(xiàng)目是否連接地鐵，將帶來便利的交通和很強(qiáng)的輻射力。所以在項(xiàng)目的選擇上會(huì)優(yōu)先考慮地鐵商圈的項(xiàng)目，未來在管理輸出的項(xiàng)目上有著同樣的訴求。”數(shù)據(jù)顯示，凱德目前在新加坡和中國的地鐵商業(yè)物業(yè)一共有600多萬平方米，其中中國有500多萬平方米，新加坡有100多萬平方米。地鐵運(yùn)營部門公布數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海地鐵累計(jì)運(yùn)送客流16.4億人次，同比增長12%，16.4億相當(dāng)于美國和中國人口的總和。

上半年單日最高客流1152萬人次，日均客流905萬人次。旺盛的客流成為培育地鐵商圈的沃土，眾多的地鐵上蓋商業(yè)也如雨后春筍般出現(xiàn)。但有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面地鐵交通能夠給商業(yè)帶來顧客群，商業(yè)也給地鐵增加客流量。另一方面，地鐵交通是希望客流快進(jìn)快出，不要扎堆集聚，商業(yè)則希望客流沉淀下來。并非所有地鐵上蓋商業(yè)都能夠吸引消費(fèi)者的駐足。“地鐵商業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營不僅是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。

這既需要開發(fā)商的前期工程技術(shù)實(shí)力，也考驗(yàn)開發(fā)商的后期運(yùn)營管理能力。”林建瑞表示。作為上海地鐵上蓋商業(yè)的先行者，上海來福士廣場自2003年開業(yè)至今，一直保持著頗高的人氣。林建瑞分享了一些運(yùn)營地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，“地鐵商業(yè)項(xiàng)目可以發(fā)揮更大的加分優(yōu)勢，包括**量大、客流覆蓋廣、顧客消費(fèi)習(xí)慣快速等特點(diǎn)，使項(xiàng)目可以獲取更高價(jià)值。比如在設(shè)計(jì)上，通過更科學(xué)的垂直動(dòng)線以及橫向?qū)Я鳎�有效組織地鐵出口**通往商場的各個(gè)地方。同時(shí)在業(yè)態(tài)組合上，注重地上、地下商業(yè)的互補(bǔ)經(jīng)營，最大化吸引地鐵**。”

明年多項(xiàng)目面市

值得注意的是，凱德明年即將面市的杭州來福士、長寧來福士、凱德星貿(mào)大廈、蘇州中心、LuOne，幾大項(xiàng)目均為地鐵上蓋綜合體項(xiàng)目。林建瑞表示，目前各項(xiàng)目正在緊鑼密鼓招商中，凱德也會(huì)根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的不同定位和規(guī)劃，考慮布局一些特色的業(yè)態(tài)和品牌。

長寧來福士位于中山公園商圈，走時(shí)尚小資和潮流路線，租戶引進(jìn)會(huì)考慮那些精品和中高端品牌，比如電影院引進(jìn)百麗宮，而超市則選擇了City' Super。凱德晶翠廣場LuOne是地鐵馬當(dāng)路站上蓋項(xiàng)目，是建筑大師Moshe Safdie筆下的城市綠洲，代表了綠色可持續(xù)發(fā)展的未來方向。穹頂天窗、中庭花園、水景幕墻、風(fēng)鈴幕墻，開創(chuàng)了上海購物中心的多項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)先例。

杭州來福士位于錢江新城，將適時(shí)增加體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，例如言幾又書店及兒童業(yè)態(tài)，為一向定位時(shí)尚輕奢的來福士融入新活力和元素。蘇州中心更是城市的新地標(biāo)，35萬平方米購物中心將覆蓋最為全面的品牌組合，包括奧運(yùn)賽事標(biāo)準(zhǔn)的真冰場、電影院等七大主力店的招商目前已基本到位。林建瑞堅(jiān)信，中國市場潛力巨大，商業(yè)地產(chǎn)投資增長迅速，商業(yè)綜合體項(xiàng)目越來越多，競爭也更激烈。但城市需要差異化定位，每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)特的個(gè)性與特色，滿足消費(fèi)者需求。應(yīng)做到拒絕“千篇一律”，商業(yè)綜合體需要補(bǔ)創(chuàng)新課，定位清晰，錯(cuò)位經(jīng)營。