導(dǎo)讀：要成為合格的購(gòu)物中心總經(jīng)理，要堅(jiān)持做項(xiàng)目，從頭到尾全過(guò)程地做項(xiàng)目；要堅(jiān)持做行業(yè)，積極主動(dòng)全視覺(jué)地做行業(yè)；要堅(jiān)持做管理，腳踏實(shí)地全方位地做管理。
1做購(gòu)物中心要做項(xiàng)目
合格的購(gòu)物中心總經(jīng)理，一定要做項(xiàng)目，而且是從頭到尾全過(guò)程地做項(xiàng)目。這句話對(duì)做項(xiàng)目者而言有三層意思，第一層要經(jīng)歷過(guò)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程；第二層是要作為總經(jīng)理管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程；第三層是要用做企業(yè)的方式做項(xiàng)目。第三層意思我放在“做管理”的一節(jié)去討論，先表達(dá)第一層和第二層意思。我在本書(shū)第三章的《購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理》一文中列出了購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全全程管理矩陣圖(圖1)。
▲ 圖1 購(gòu)物中心全程管理矩陣圖
作為總經(jīng)理，不僅要清楚49個(gè)矩陣單元里面的管理要求，而且必須有將49個(gè)單元統(tǒng)籌為一個(gè)矩陣的能力，最好是有自行設(shè)計(jì)類似矩陣的能力。對(duì)于想做總經(jīng)理的從業(yè)者，在進(jìn)入總經(jīng)理崗位以前，不僅要做好本職工作，還要深入觀察和研究：
第一、對(duì)于購(gòu)物中心兩大時(shí)期(開(kāi)發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)管理期)、七個(gè)階段(策劃、設(shè)計(jì)、施工、試業(yè)、成長(zhǎng)、成熟、創(chuàng)新)的縱向管理，明確各個(gè)階段的不同特點(diǎn)和管理重點(diǎn)，清楚各個(gè)階段的基本標(biāo)志和銜接要點(diǎn);
第二，對(duì)于兩大管理(綜合管理、專業(yè)管理)、七項(xiàng)職能(計(jì)劃、財(cái)務(wù)、行政、人事、招商、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng))的橫向管理，明確各項(xiàng)職能的權(quán)責(zé)范圍和組織架構(gòu)，清楚兩大管理的工作邊界和協(xié)作關(guān)系。
國(guó)內(nèi)近年涌現(xiàn)了不少知名購(gòu)物中心，也出現(xiàn)了不少優(yōu)秀的總經(jīng)理，但能滿足上述兩層意思的條件的總經(jīng)理還是相對(duì)短缺的。由于國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展很快，所需人才嚴(yán)重不足，本來(lái)是為產(chǎn)生新的總經(jīng)理提供了大量的機(jī)會(huì)。
但是，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心管理人員的高流動(dòng)率也是一個(gè)常態(tài)，很難有機(jī)會(huì)讓人從頭到尾做完全流程。而且，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理通常被視為房地產(chǎn)和商業(yè)兩個(gè)行業(yè)的事，各自為政現(xiàn)象比較普遍，真正商業(yè)地產(chǎn)意義上的總經(jīng)理更難產(chǎn)生。
根據(jù)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，從用人單位的角度，退一步的要求是，總經(jīng)理的人選至少要有從試業(yè)階段到成熟階段的縱向管理的負(fù)責(zé)人經(jīng)歷，而橫向管理的能力一點(diǎn)不能缺乏。舉例來(lái)說(shuō)，用人單位在招聘管理人員時(shí)，通常會(huì)先看簡(jiǎn)歷。我以購(gòu)物中心總經(jīng)理的上級(jí)身份進(jìn)行過(guò)大量招聘面試，經(jīng)驗(yàn)表明：多數(shù)簡(jiǎn)歷不簡(jiǎn)，大量使用形容詞和副詞來(lái)描述自己的人，往往缺乏足夠的任職經(jīng)歷。正常的個(gè)人簡(jiǎn)歷，只需要寫清楚本人各個(gè)時(shí)期在哪個(gè)單位工作，擔(dān)任什么職務(wù)。招聘崗位的上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)如果有足夠的管理經(jīng)歷的話，一般都會(huì)依據(jù)類似于圖1的管理矩陣將應(yīng)聘者對(duì)號(hào)分析的。
更簡(jiǎn)單一些，用人單位會(huì)從應(yīng)聘者做過(guò)什么項(xiàng)目、在項(xiàng)目中擔(dān)任什么角色來(lái)判斷其崗位適用性。所以，要想爭(zhēng)取新職位，與其努力形容自己如何如何，不如扎扎實(shí)實(shí)做過(guò)一兩個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)現(xiàn)狀，再退一步的要求是，總經(jīng)理人選應(yīng)該要有縱向管理主要階段的管理經(jīng)歷，并至少在一個(gè)主要階段主持過(guò)工作，而且對(duì)橫向管理有充分的認(rèn)識(shí)。
2做購(gòu)物中心要做行業(yè)
合格的購(gòu)物中心總經(jīng)理，一定要做行業(yè)，而且是積極主動(dòng)全視覺(jué)地做行業(yè)。做行業(yè)方式多種多樣，最基本的就是盡可能多地參加行業(yè)活動(dòng)、學(xué)習(xí)行業(yè)先進(jìn)、交流行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，盡可能深地接觸優(yōu)秀行業(yè)專家、優(yōu)秀行業(yè)經(jīng)理人、優(yōu)秀行業(yè)項(xiàng)目。本人從做行業(yè)中獲益匪淺，可以說(shuō)，寫作本書(shū)的過(guò)程就是向行業(yè)學(xué)習(xí)和與行業(yè)交流的過(guò)程。
我任職廣東天河城集團(tuán)時(shí)，2003年11月到北京參加“中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇第一屆年會(huì)”，從此與年會(huì)、與《中國(guó)購(gòu)物中心》雜志、與年會(huì)和雜志的主辦者中購(gòu)聯(lián)及郭增利先生結(jié)下了不解之緣，也正式走上了做購(gòu)物中心行業(yè)之路。本書(shū)第一章的《購(gòu)物中心三一原理》中就記載了本人與年會(huì)共同成長(zhǎng)的經(jīng)歷。中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇的年會(huì)至2015年已舉辦了十三屆，是購(gòu)物中心行業(yè)的年度盛會(huì)。
年會(huì)通常與CASC等國(guó)際購(gòu)物中心組織的年會(huì)合辦，參加的境外專家逐年增加，幾乎云集了全球所有重要的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高層，其專業(yè)化和國(guó)際程度很高。《中國(guó)購(gòu)物中心》雜志創(chuàng)刊于2004年，獲得國(guó)內(nèi)外近百位行業(yè)學(xué)術(shù)專家、海外機(jī)構(gòu)的聯(lián)合支持，是中國(guó)購(gòu)物中心和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)第一本集國(guó)際性、專業(yè)性、指導(dǎo)性、交流性于一體的權(quán)威專業(yè)性雙月期刊。
主要服務(wù)于中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)會(huì)員，包括購(gòu)物中心業(yè)主、投資商、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)理人和各類商業(yè)品牌，以及政府有關(guān)部門主管、從事相關(guān)問(wèn)題研究的專家學(xué)者等。自創(chuàng)刊以來(lái)，至2016年2月已發(fā)行70期，深得國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)商、零售商、服務(wù)商以及政府部門的認(rèn)可與重視，擁有包括開(kāi)發(fā)商、購(gòu)物中心項(xiàng)目、零售品牌、政府部門及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)近萬(wàn)名讀者，并擁有中購(gòu)聯(lián)近800余家會(huì)員單位以及3000多名國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商/購(gòu)物中心的高層專業(yè)讀者群。發(fā)行和影響范圍遍及中國(guó)大陸、中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣、東南亞以及澳大利亞等地區(qū)。主辦中國(guó)購(gòu)物中心年會(huì)和《中國(guó)購(gòu)物中心》雜志的中購(gòu)聯(lián)(MALLCHINA)成立于2002年5月，發(fā)展至今已成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心行業(yè)會(huì)員最多和極具影響力的數(shù)據(jù)信息服務(wù)中心與產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。
為本書(shū)寫序的三位專家是商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心行業(yè)的優(yōu)秀代表。中購(gòu)聯(lián)的創(chuàng)辦人郭增利先生是中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任、亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)副主席，同時(shí)擔(dān)任中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼學(xué)術(shù)委員會(huì)主任；先后任職于中國(guó)商業(yè)部、國(guó)內(nèi)貿(mào)易部、國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局等中央部委；曾任中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)商業(yè)廣場(chǎng)專業(yè)委員會(huì)創(chuàng)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)；2007年、2012年、2015年三度當(dāng)選亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(CASA)輪值主席。
郭增利先生是中國(guó)大陸最早專注于購(gòu)物中心和商業(yè)地產(chǎn)理論與應(yīng)用研究的專業(yè)人士之一，具有超過(guò)15年的從業(yè)經(jīng)歷,推出了諸多商業(yè)地產(chǎn)理論與專業(yè)文著;每年組織編撰《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告》或《中國(guó)購(gòu)物中心專題報(bào)告》，注重用數(shù)據(jù)揭示行業(yè)發(fā)展最新特征。郭增利先生倡導(dǎo)“以專業(yè)化推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化”，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)“地產(chǎn)、商業(yè)、金融、社會(huì)”復(fù)合屬性。
王裕強(qiáng)先生從1993年至2013年在香港恒隆地產(chǎn)公司任職20年，曾擔(dān)任香港恒隆地產(chǎn)副董事、上海恒隆廣場(chǎng)、上海港匯恒隆廣場(chǎng)、濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)、無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；現(xiàn)任協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司高級(jí)副總裁、協(xié)信購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司董事總經(jīng)理。王裕強(qiáng)先生還擔(dān)任國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)會(huì)員、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)副理事長(zhǎng)、中國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)認(rèn)證委員、亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院專家委員會(huì)常務(wù)主席;任復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院、交通大學(xué)安泰管理學(xué)院、聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署--同濟(jì)大學(xué)環(huán)境與可持續(xù)性發(fā)展學(xué)院MBA課程特聘導(dǎo)師。譚祐華先生現(xiàn)任中國(guó)新天地商業(yè)部執(zhí)行總監(jiān)，中購(gòu)聯(lián)中國(guó)購(gòu)物中心專業(yè)認(rèn)證委員，香港測(cè)量師學(xué)會(huì)及英國(guó)特許測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員。
譚祐華先生1993年開(kāi)始涉足中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年起擔(dān)任北京東方廣場(chǎng)之購(gòu)物中心—東方新天地總經(jīng)理，負(fù)責(zé)全部招商及營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)，把東方新天地打造成為北京最有名之購(gòu)物中心。另外，他在多個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中擔(dān)任高層管理角色，包括中信泰富廣場(chǎng)、香港置地廣場(chǎng)、香港怡和大廈、香港會(huì)議展覽中心等。本世紀(jì)初，郭增利先生創(chuàng)辦中購(gòu)聯(lián)，王裕強(qiáng)先生、譚祐華先生和我在當(dāng)時(shí)中國(guó)三大城市最著名的購(gòu)物中心(上海港匯恒隆廣場(chǎng)、北京東方新天地、廣州天河城)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，并多次暢談?dòng)谥匈?gòu)聯(lián)會(huì)議上，這是我懇請(qǐng)三位審書(shū)稿和寫序言的重要原因。
跟做項(xiàng)目一樣，做行業(yè)也是需要平臺(tái)的。我參加了中購(gòu)聯(lián)十三屆年會(huì)的每屆會(huì)議，深深體會(huì)到：在這種高規(guī)格的會(huì)議上與同行交流、吸取專業(yè)營(yíng)養(yǎng)，對(duì)自己了解產(chǎn)業(yè)動(dòng)向的重要作用。每屆會(huì)議我都進(jìn)行主題演講或?qū)ｎ}發(fā)言，深深體會(huì)到：要組織發(fā)言稿、做好演講，對(duì)自己提升專業(yè)水平的重要作用。
每屆會(huì)議上我都能結(jié)識(shí)新的行業(yè)精英，深深體會(huì)到：有幸與知名開(kāi)發(fā)商和著名購(gòu)物中心的職業(yè)經(jīng)理人深入廣泛交流，對(duì)自己擴(kuò)大行業(yè)視野的重要作用。更重要體會(huì)的是，如果不做好自己的項(xiàng)目，不管好自己的企業(yè)，不進(jìn)行系統(tǒng)的總結(jié)，不主動(dòng)為行業(yè)做貢獻(xiàn)，是難以與海內(nèi)外專家進(jìn)行有效交流的和大幅提升自己專業(yè)水平的。由是，從2011年起，欣然應(yīng)郭增利先生邀請(qǐng)?jiān)凇吨袊?guó)購(gòu)物中心》上開(kāi)設(shè)“禹來(lái)專欄”，撰寫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)物中心管理方面的文章，并在行業(yè)專家的共同推動(dòng)下，倡導(dǎo)并實(shí)踐“中國(guó)式購(gòu)物中心”。
3做購(gòu)物中心要做管理
合格的購(gòu)物中心總經(jīng)理，一定要做管理，而且是腳踏實(shí)地全方位地做管理。全方位地做管理，就是總經(jīng)理不僅要做項(xiàng)目管理，還要做企業(yè)管理;腳踏實(shí)地地做管理，就是總經(jīng)理要有自己的管理體系。做項(xiàng)目和做企業(yè)是有區(qū)別的：做項(xiàng)目不等于做企業(yè)，做企業(yè)包括做項(xiàng)目;做項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)階段可結(jié)算性，做企業(yè)重視長(zhǎng)期可持續(xù)性。這就是我在第一節(jié)所要講的做項(xiàng)目的第三層意思：要用做企業(yè)的方式做項(xiàng)目。也就是說(shuō)，購(gòu)物中心總經(jīng)理要懂企業(yè)管理。我在本書(shū)第一章的《購(gòu)物中心職業(yè)經(jīng)理》一節(jié)中，從職業(yè)操守和從業(yè)能力兩個(gè)方面闡述了職業(yè)經(jīng)理的基本要素(圖5)。
▲ 圖 5 職業(yè)經(jīng)理人的基本要素
本文所說(shuō)的總經(jīng)理在從業(yè)能力方面上與職業(yè)經(jīng)理的要求是一致的：購(gòu)物中心總經(jīng)理要建立自己的理論體系，具備同類企業(yè)或不同企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，使用相應(yīng)的管理工具和管理辦法制定、實(shí)現(xiàn)技術(shù)路線和進(jìn)行要素組合，將現(xiàn)代管理理念和管理技術(shù)落實(shí)到圖1的49個(gè)單元中去，并持續(xù)進(jìn)行創(chuàng)新，才能用做企業(yè)的方式做項(xiàng)目。
中購(gòu)聯(lián)從2002年開(kāi)始“注冊(cè)購(gòu)物中心職業(yè)經(jīng)理人(ASM)”系列培訓(xùn)認(rèn)證。圖6顯示其培訓(xùn)系列分為職業(yè)經(jīng)理人(購(gòu)物中心總經(jīng)理)和專科經(jīng)理(例如運(yùn)營(yíng)經(jīng)理)兩個(gè)層次。
▲ 圖 6 ASM資格認(rèn)證體系
我們來(lái)比較ASM認(rèn)證大綱中對(duì)購(gòu)物中心職業(yè)經(jīng)理人與專科經(jīng)理(例如運(yùn)營(yíng)經(jīng)理)要求在知識(shí)和技能方面的不同。
▲ 圖 7 職業(yè)經(jīng)理人與專科經(jīng)理知識(shí)技能要求
圖7左邊的橙色方框部分是對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的要求，右邊黃色方框部分是對(duì)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理的要求，中間白色方框部分是對(duì)兩個(gè)層面的共同要求。這個(gè)分層要求不一定是普遍適用的，但至少傳達(dá)三個(gè)信息：
其一，總經(jīng)理的知識(shí)結(jié)構(gòu)要完整，知識(shí)要覆蓋專科經(jīng)理；
其二，總經(jīng)理的技能是管理，包括專科經(jīng)理的專業(yè)管理；
其三，職業(yè)經(jīng)理人要進(jìn)行企業(yè)管理，而不僅僅是項(xiàng)目管理。
其實(shí)，總經(jīng)理的專業(yè)就是企業(yè)管理，而不論其是管理購(gòu)物中心還是百貨公司；也不論其是從事零 售行業(yè)還是地產(chǎn)行業(yè)。所以，購(gòu)物中心總經(jīng)理要做項(xiàng)目、做行業(yè)、做管理，歸根到底要重管理。
（來(lái)源：中購(gòu)聯(lián) 作者：中購(gòu)聯(lián)首席專家委員禹來(lái)）
