上海中高端購物中心租金水平在四大一線城市中最高
廣州跌了、北京跌了、上海跌了，2015年住宅、寫字樓銷售表現(xiàn)搶眼的一線城市，購物中心的表現(xiàn)卻略顯遜色。2015年，三大一線城市中高端購物中心首層商鋪租金下跌，跌幅最大的廣州為-4.3%。唯一例外的深圳，上漲幅度也只有0.5%。
高力國際認為，2016年四大一線城市購物中心租金仍有很大可能會下跌，不過，那只是新增供應(yīng)量過于龐大所致，需求依然強勁，前景依然樂觀。
A 廣州商鋪租金領(lǐng)跌一線城市
2015年四大一線城市中高端購物中心首層商鋪租金概況
近日，高力國際研究部公布2015年四大一線城市中高端購物中心首層商鋪租金情況。其中，租金水平最高的是上海，每平方米的月租超過1100元。令人意外的是廣州，租金水平也在千元/平方米·月以上，位居四大一線城市榜眼位置。一直以來，廣州房地產(chǎn)價格水平在四大一線城市中表現(xiàn)平平，住宅價格遠遠落后于其他三大城市，甚至只有深圳的一半；甲級寫字樓租金同樣落后于其他三大城市，只有北京的一半；只有購物中心的租金能充分體現(xiàn)出廣州一線城市的地位。
廣州購物中心租金表現(xiàn)搶眼，其漲跌幅表現(xiàn)同樣搶眼。2015年，廣州購物中心租金跌幅為-4.3%，遠遠大于北京、上海的-1.6%和-1.2%。
廣州2015年商鋪租金為何領(lǐng)跌四大一線城市？主要還是供應(yīng)增加。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2015年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場全年共有6個分散在各區(qū)的物業(yè)、共約50萬平方米的新增供應(yīng)落成。且新落成的購物中心主要位于租金較低的非核心區(qū)域，例如萬達在蘿崗、南沙新增的萬達廣場，這些購物中心的落成，一方面增加了空置率、加劇競爭；另一方面直接拉低全市租金水平。
北京、上海的情況和廣州類似，高力國際將其歸結(jié)為“整體市場租金主要被新興區(qū)域內(nèi)低于平均租金水平之新項目拉低”。不過，北京、上海非核心區(qū)域購物中心的需求同樣強勁、租金水平相對較高，因此不至于把全市整體水平拉得太低。
據(jù)介紹，2015年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場共有4個建筑面積總計30萬平方米的新項目入市，市場總存量增至460萬平方米。在4個新項目中，只有一個新項目位于核心區(qū)域，超過90%的新增商鋪面積均位于豐臺及房山等新興區(qū)域，新興區(qū)域的市場存量占比由2014年第一季度的40%上升至2015年年底的55%。2015年上海共有7個購物中心開業(yè)，新增供應(yīng)超過50萬平方米，其中只有兩個項目位于核心區(qū)域，新開業(yè)項目的區(qū)位以及低于平均水平的租金拉低全市平均租金。
租金走勢例外的深圳，正因為新增購物中心多位于核心區(qū)域。2015年，深圳共有3個購物中心入市，提供32萬平方米的新增供應(yīng)，其中兩個項目24萬平方米位于核心零售區(qū)域。此外，深圳購物中心全年需求旺盛，吸納率同比增長兩成多達到近32萬平方米，維持了全市平均租金的穩(wěn)定。
B 快時尚品牌全面活躍
在四大一線城市購物中心整體向下的情況下，某些區(qū)域購物中心以及某些行業(yè)的租金仍有上升。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理顧東尼表示，一些實施品牌調(diào)整的購物中心是上海租金增長的主要動力來源。
品牌調(diào)整，主要表現(xiàn)為迎接快時尚品牌的到來。快時尚品牌在2015年表現(xiàn)突出，店鋪增加，提升或保持了部分購物中心的租金水平，四大一線城市皆是如此。
在北京，Zara將西單大悅城門店從800平方米擴至1700平方米；New Look、H&M、Old Navy、Hollister及優(yōu)衣庫均于去年擴張，主要集中在新興區(qū)域。在廣州，New Look、Old Navy、SPAO均在2015年設(shè)立華南區(qū)首店；H&M、無印良品、優(yōu)衣庫、Urban Revivo增設(shè)門店數(shù)量。在上海，H&M、Forever 21、Hollister等品牌擴張及店鋪升級；無印良品在淮海路開設(shè)3層店鋪并豐富商品類別，成為無印良品在國內(nèi)的最大門店，面積為840平方米，成為快時尚品牌在上海擴張的最好例證。在深圳，優(yōu)衣庫、GAP、H&M、UR、Old Navy、Chocolate在華強北九方購物中心設(shè)立新店，深圳首家COS于益田假日廣場開業(yè)。
除了快時尚品牌外，餐飲、兒童零售品牌等也在一線城市表現(xiàn)搶眼。“像廣州2015年體驗業(yè)態(tài)持續(xù)增長，跨境電商直購店表現(xiàn)活躍。”世邦魏理仕相關(guān)負責(zé)人表示。至于奢侈品品牌，則表現(xiàn)分化，部分品牌在廣州撤店，在上海擴張，在北京升級旗艦店以提升品牌形象。
C 2016年商鋪租金下跌概率大
與2016年相比，2015年購物中心的新增供應(yīng)只是“小巫”。2016年，四大一線城市購物中心入市面積繼續(xù)增加。最少的廣州也有50萬平方米，最多的上海超過90萬平方米。除廣州外，其他三大一線城市購物中心的新增面積都比2014年翻番。
龐大的新增供應(yīng)，必定會導(dǎo)致空置率上升，妨礙租金的上漲。高力國際預(yù)測，2016年，四大一線城市中高端購物中心租金會受到龐大供應(yīng)的拖累，整體租金下跌是大概率事情。
即使如此，高力國際仍看好2016年四大一線城市購物中心的走勢，因為大部分新增面積都有較好的預(yù)租率，不會導(dǎo)致空置率大增；此外，一線城市有持續(xù)增長的收入、龐大的人口基礎(chǔ)支撐零售消費，推動購物中心需求的增長。高力國際零售房地產(chǎn)服務(wù)部董事林丹此前在深圳表示，2016年深圳商業(yè)開始進入購物中心發(fā)展旺盛期，新興商圈不斷出現(xiàn)，商業(yè)格局不斷發(fā)生變化，開發(fā)商與零售商不斷求變尋找新的發(fā)展方向。
（羊城晚報 文/張秀欽 制圖/馮茵 數(shù)據(jù)來源/高力國際研究部）
