1978年7月，在中環(huán)文華閣一間幽密的客廳里，李嘉誠悄然約見正與英資爭奪當(dāng)時九龍倉集團(tuán)的“船王”包玉剛。
        當(dāng)天，兩人迅速達(dá)成了一宗交易，李嘉誠把自己在公開市場收購獲得的10%九龍倉股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給包，從而獲得包轉(zhuǎn)讓的和記黃埔股權(quán)。這次轉(zhuǎn)讓，促使包打贏了當(dāng)時香港經(jīng)濟(jì)史上著名的華資英資對抗戰(zhàn)。包玉剛女婿吳光正參與了會面整個過程。
        1978年9月5日，九龍倉集團(tuán)宣布，持有九龍倉股票15%~20%的包玉剛及其女婿吳光正被邀請加入九龍倉新董事局。這是當(dāng)時剛剛年滿32歲的吳光正正式加盟九龍倉。此后37年時間，九龍倉一度成為香港最大地產(chǎn)的代表，公司資產(chǎn)從35億港幣提升到3000億港幣。其中最著名的資產(chǎn)就是幾乎每個赴港游客必去的海港城，這一單一物業(yè)目前的估值達(dá)到了1700億元港幣。
        根據(jù)九龍倉公告，今年5月吳光正將正式退休，退任九龍倉集團(tuán)主席及董事職位，出任集團(tuán)首席顧問；其35歲的兒子吳宗權(quán)全面接掌公司，這也是香港家族財團(tuán)中交接最早的一例。4月29日，九龍倉集團(tuán)發(fā)布其親自撰寫的《主席報告書》，細(xì)數(shù)九龍倉37年來的發(fā)展歷程，并描述了九龍倉在香港回歸前后的選擇以及對未來發(fā)展的看法。
以下文字摘自吳光正撰寫的《主席報告書》：
        1978年，是我首次認(rèn)識九龍倉。當(dāng)年某天的一個下午，李嘉誠先生與包玉剛爵士會面，商討購入香港九龍碼頭及倉庫有限公司（現(xiàn)稱九龍倉集團(tuán)有限公司）10%股權(quán)的事宜。我實時細(xì)閱了九龍倉1977年年報及李先生提供的一頁簡介，當(dāng)晚擬定購入與否的建議。那情景仿如回到我在紐約任職銀行的歲月。翌日下午，我見證了兩位商界高人超快握手達(dá)成協(xié)議，其他事情則隨歲月成為歷史，李先生亦繼續(xù)創(chuàng)造其超凡成就。九龍倉集團(tuán)有限公司主席吳光正
        1978年我初任九龍倉董事，今年是我在董事會的第37年。2014年1月，吳宗權(quán)先生開始出任九龍倉母公司會德豐有限公司主席，并與兩位副主席吳天海先生及梁志堅先生緊密工作。梁志堅先生現(xiàn)時是會德豐另一主要附屬公司會德豐地產(chǎn)有限公司的主席。于今年的股東周年大會后，我將會退任九龍倉集團(tuán)主席，并由吳天海先生接任。
九龍倉歷程
        在九龍倉的日子，我們見證了中國市場改革開放的第一波，以及由1970年代后期至2012年間的經(jīng)濟(jì)騰飛。在這期間，九龍倉積極參與到改革開放的前沿、抓住先機，因而受惠。
        1992年，九龍倉發(fā)表《香港＋》文件，提出當(dāng)時鮮有人談?wù)摗㈥P(guān)于在中國內(nèi)地開放下，香港在1997年前、后的機遇。我在文件中闡述了我對香港前途的正面及樂觀看法，有別于當(dāng)時有些人在主權(quán)回歸前后有如“天塌下來”般的不安。
        當(dāng)時九龍倉對香港商貿(mào)服務(wù)迅速崛起充滿信心，并相信這能推動香港的經(jīng)濟(jì)和打穩(wěn)基礎(chǔ)。集團(tuán)亦相信在香港的主要投資亦將為公司帶來莫大的機遇。1982年至1984年，中英就香港回歸中國談判及訂定聯(lián)合聲明后，九龍倉亦按計劃大力發(fā)展香港業(yè)務(wù)。
        創(chuàng)立于1857年、擁有八家上市公司的Wheelock Marden會德豐是當(dāng)時香港最大的洋行之一。當(dāng)時兩大股東的糾紛持續(xù)。1985年2月，九龍倉獲邀充當(dāng)白武士，成功向Wheelock Marden會德豐提出全面收購及接管，擊退由新加坡商人邱德拔(Tan Sri Khoo Teck Puat)提出的敵意收購。這是九龍倉首個重要收購?fù)顿Y。
        在政治環(huán)境不明朗的氣候下，我們展開了一連串清晰的先導(dǎo)項目，包括1989年至1993年期間，九龍倉把原來的舊電車廠重建為今天擁有200萬平方呎的時代廣場；1993年成功啟播香港首個多頻道收費電視臺有線電視及于1995年成立其姊妹電訊服務(wù)公司九倉電訊，成為開放電訊市場的先導(dǎo)者。于1990年至2000年期間，海港城展開大型重建，并興建港威一期。海港城的總樓面面積因而新增了240萬平方呎，占整個擴(kuò)充計劃的三成。今天海港城和時代廣場的市值分別是1700億港元及逾500億港元。
        九龍倉起源于1886年在尖沙咀落成的船塢和倉庫。其在運輸業(yè)的位置在1970年代漸被集裝箱貨運業(yè)所代替。城市化為九龍倉帶來契機，隨著葵涌成為貨箱碼頭選址，維港旁的九龍倉庫亦被拆卸重建為香港酒店、海洋中心及海港城其他部分。1886年，九龍倉起源于尖沙咀落成的船塢和倉庫
        九龍倉購入葵涌一號及五號貨箱碼頭，成為現(xiàn)代貨箱碼頭股東，擁有該公司25.6%權(quán)益。在1987年至2005年期間，九龍倉逐步增持現(xiàn)代貨箱碼頭的權(quán)益，至今集團(tuán)已擁有該公司67.6%權(quán)益的控股權(quán)。連同當(dāng)時新增的二號及九號（南）貨箱碼頭，現(xiàn)代貨箱碼頭現(xiàn)時擁有四個碼頭，共七個泊位，泊位全長達(dá)2,432米，占地92.61 公頃。九龍倉貨柜處理的起源遂由尖沙咀遷至葵涌，也從此成為九龍倉的延續(xù)篇。
        集團(tuán)在香港的商場銷售合計占本港零售銷售總額的10%，每年接待逾1.55億名顧客。
        現(xiàn)時，海港城占本港零售銷售額的7.1%。1960年代，尖沙咀彌敦道是旅客及夜生活的熱點，而當(dāng)時廣東道尤見殘舊，入夜后更渺無人煙。我們將海港城原有未盡用的地積比率盡量善用，把原來的地積比率增加了近五成。我們又將廣東道的店鋪鋪面翻新，大幅增加零售面積，令商場耳目一新。海港城擁有200萬平方呎的商場，再加上廣東道延綿530米的零售商店鋪面，令她得享群聚效應(yīng)和更高曝光率。今天的海港城已變成國際零售地標(biāo)，是全球最頂尖品牌趨之若鶩之地。店鋪門外長長的等候隊伍可能是對集團(tuán)扎實的零售營運及進(jìn)取的管理的最佳認(rèn)同。LouisVuitton及Chanel 于海港城的店鋪銷售表現(xiàn)是其全球店鋪之冠。海港城每年均創(chuàng)下銷售及零售額紀(jì)錄，與全球前列的同業(yè)相比，她的表現(xiàn)有過之而無不及。2014年，海港城年度零售銷售額超過350億港元，在十年間增長五倍，成為全球數(shù)一數(shù)二最高效的商場。海港城已成為全球數(shù)一數(shù)二最高效的商場廣東道延綿530米的零售商鋪
        今天的海港城已變成國際零售地標(biāo)，是全球最頂尖品牌趨之若鶩之地
        將銅鑼灣舊電車廠及街市搖身一變成為時代廣場更是劃時代之舉。占地100萬平方呎、共17層的直立式商場，當(dāng)時無論香港以至全球也是聞所未聞。1989年，該重建項目開展，也是香港出現(xiàn)嚴(yán)重信心危機之時，我在那時候開展該項目甚至被有些人認(rèn)為是不切實際、不靠譜。項目因露天廣場而獲批額外地積比率，時代廣場這17層高的商場，可說是全球最成功的直立式商場，是許多市民及游客必到的本地購物地標(biāo)。自1993年開幕，時代廣場的除夕蘋果倒數(shù)每年均獲本地主要報章的頭版報導(dǎo)。曾經(jīng)是蔬果肉食市場集中地，現(xiàn)時已成為如LouisVuitton及Chanel等受人追捧的奢華品牌的營商據(jù)點。從1989年由零開始，這擁有200萬平方呎零售面積的項目不斷創(chuàng)優(yōu)增值，效果超越我們所想。
        在電車廠舊址興建時代廣場，是九龍倉"大膽而冒險的嘗試"，如今，時代廣場已經(jīng)成為全球最成功的直立式商場，《華盛頓郵報》將香港時代廣場的新年活動與紐約時代廣場、莫斯科紅場并列。
        當(dāng)中其實還有一個鮮為人知的插曲，這個項目差一點便成為與一家本地發(fā)展商合作的小型住宅物業(yè)出售項目。倘若如此，那項目在今天只會是微不足道，甚至不值一提，而今天香港亦不會有時代廣場這個重要地標(biāo)。當(dāng)時由于市道不景，該項發(fā)展計劃在雙方同意下被擱置；而后來因我方立場堅定，下了決心成功永久終止了該計劃，令股東得享今天的一大成果。
展望未來
        自2013年起，中國新一屆領(lǐng)導(dǎo)人帶領(lǐng)中國作為全球第二大的經(jīng)濟(jì)體作出第二波的發(fā)展。2014年，中國經(jīng)濟(jì)錄得7.4%增長，是過去四分一世紀(jì)以來最慢的增長。這反映中國新領(lǐng)導(dǎo)人所講的“新常態(tài)”——即慢速但高質(zhì)、介乎7%左右的增長，以達(dá)到既可兼顧環(huán)境又可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張。這第二波發(fā)展將以深化改革、以法治國及從嚴(yán)治黨為主要的政策路向。
        近年，消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)首度超越投資。國家最高領(lǐng)導(dǎo)人決心由工業(yè)及基建投資帶動增長的主軸，轉(zhuǎn)移到服務(wù)業(yè)及消費，并聚焦內(nèi)需，及經(jīng)濟(jì)重組和平衡。城鎮(zhèn)化繼續(xù)高速發(fā)展，未來20年，將有二億人從農(nóng)村遷往城市。高鐵網(wǎng)絡(luò)亦加速擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)活動的范圍，推動全國都會地區(qū)的形成和連系，也意味著在本地市場發(fā)展上，內(nèi)需的群聚效應(yīng)將進(jìn)一步整合及增加。
        國家旨在于2010至2020年間將GDP翻一番，這在未來十年將進(jìn)一步加速城鎮(zhèn)化及財富累積。
        這對于香港來說實為好消息，因為這些消費要求增長突顯了香港能為消費者提供內(nèi)地城市未能提供的服務(wù)及商品之優(yōu)勢。香港是一個超方便及高質(zhì)素營商地點，提供具質(zhì)素、多元化及可靠服務(wù)的平臺。香港需要繼續(xù)謀求發(fā)展及擴(kuò)大吸納量，以接待及迎合外地旅客及本地居民的龐大需求。
        九龍倉在2014年的總盈利逾360億港元。撇除股息后，集團(tuán)的資產(chǎn)凈值增加了約港幣300億。1978年，我家族首度購入九龍倉10%股權(quán)，當(dāng)時九龍倉的市值是35億港元。現(xiàn)時，九龍倉的賬面凈值已達(dá)3,000億港元。集團(tuán)繼續(xù)擴(kuò)大資產(chǎn)基礎(chǔ)，并成為香港高流通性兼最具規(guī)模的本地藍(lán)籌股之一。
        投資物業(yè)是集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)，占集團(tuán)總資產(chǎn)72%，2014年的經(jīng)常性收入達(dá)130億港元。海港城及時代廣場的地契年期為999年。新的增長動力將來自中國內(nèi)地。樓高270米的上海會德豐國際廣場是尊貴的地標(biāo)式寫字樓，亦是上海浦西第一高樓。成都國際金融中心為占地660萬平方呎的多用途綜合體，其占地220萬平方呎的商場，可媲美香港海港城。此外，興建中的長沙國金中心占地780萬平方呎，為多用途綜合體，其占地250萬平方呎的商場猶如另一個海港城。兩幢國金中心均分別座落于當(dāng)?shù)刈罘比A的地段。我們的商戶伙伴亦伴隨我們進(jìn)軍新市場，相信是對我們的眼光及創(chuàng)優(yōu)增值能力的信心之舉。
        成都國際金融中心（IFS）已成為中西部地區(qū)最in時尚聚集地
        酒店是國金中心綜合體的重要組成部分，集團(tuán)將推出首間Niccolo（尼依格羅）命名的現(xiàn)代化都會時尚酒店，并將于2015年年中在成都國際金融中心開幕。另外三間Niccolo酒店將于重慶、長沙及蘇州國金中心陸續(xù)開幕。
        集團(tuán)對于在2013年投得政府的招標(biāo)項目美利大廈，感到十分雀躍。我們會將這所具有50年歷史及宏偉拱門設(shè)計的香港地標(biāo)建筑物發(fā)展成獨特的都會時尚酒店。這保育項目俯瞰中環(huán)核心區(qū)，將提供340間豪華客房。
        投資物業(yè)仍是集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。九龍倉會繼續(xù)物色重要的投資機會。
        本年度股東周年大會之后，吳天海先生將出任集團(tuán)主席。憑著他的往績及豐富經(jīng)驗，我對他勝任主席充滿信心。此外，九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展主席周安橋先生將出任九龍倉集團(tuán)第一副主席。九龍倉中國置業(yè)及九龍倉置業(yè)主席李玉芳女士將出任九龍倉集團(tuán)副主席，她負(fù)責(zé)管理集團(tuán)在內(nèi)地、香港兩地的投資物業(yè)組合，該組合占集團(tuán)總資產(chǎn)72%。在財務(wù)及行政管理方面具有豐富經(jīng)驗的徐耀祥先生亦將出任九龍倉集團(tuán)副主席。
結(jié)語
        在我任內(nèi)，香港經(jīng)歷了不少高低起跌，亦留下了很多重要歷史印記。雖然本地及國際的挑戰(zhàn)猶在，但是我有信心九龍倉已準(zhǔn)備就緒，并繼續(xù)以謹(jǐn)慎的態(tài)度去迎接令人振奮及光明的前景。
        很多人認(rèn)為九龍倉有運氣。自2003年7月28日中央逐步放寬內(nèi)地人士來港旅游的限制后，旅客人數(shù)由2004年的1,200萬增至現(xiàn)時的4,700萬。同時香港金融服務(wù)平臺的群聚效應(yīng)高速提升，令香港股票市場的總市值及平均成交量由2004年的不多于7兆港元及160億港元突飛猛進(jìn)，大幅升至2014年的25兆港元及690億港元。
        誠言，九龍倉并非守株待兔，相反我們從未停下腳步。回望2004年前的15年，我們一直堅持，并作出巨額投資，打造約500萬平方呎的投資物業(yè)空間，還有軟件、市場推廣及針對內(nèi)地顧客而營造的客戶關(guān)系，這種種投入讓我們在收成期時獲得可觀回報。
        自1989年起的十五年，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)跌宕甚或通縮的狀態(tài)，當(dāng)中1995年至1997年間經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫。期間，九龍倉選擇興建及不斷優(yōu)化海港城及時代廣場這兩項獨一無二的物業(yè)。我們一直恪守“創(chuàng)建明天”這個理念而發(fā)展，不會為建而建，不會為只求短期利益，也不會為贏取甚么設(shè)計殊榮而做。簡單而言，九龍倉所做的都只為創(chuàng)優(yōu)增值。
        因此，當(dāng)2003年內(nèi)地、香港之門開啟，無論個人或資金均開始著眼于及積極利用香港這服務(wù)平臺時，九龍倉已準(zhǔn)備就緒迎接這浪潮的服務(wù)需求。在2004年至2014年的十年間，九龍倉每股的資產(chǎn)凈值增加了約80港元，比2004年上升約五倍（2014年100.82港元；2004年22.46港元）。無獨有偶，海港城2014年的總零售銷售額亦比2004年增加了五倍。以上數(shù)字不言而喻。
        在我個人來說，這是一個難忘的37年。倘若沒有一群充滿干勁的管理團(tuán)隊及員工積極協(xié)助及執(zhí)行，以上種種也只會變成一列待辦清單罷了。在此，我希望表揚集團(tuán)前任副主席李唯仁先生，他將許多不可能的任務(wù)變成可能，甚至不時超越我想象。另一位是現(xiàn)任副主席吳天海先生，由籌備有線電視啟播至公司招股上市、又成立現(xiàn)時每年盈利達(dá)三億港元的九倉電訊，功不可沒。我謹(jǐn)此向董事會同仁、高級管理層同事及每位努力工作的員工致以衷心謝忱。我亦感謝所有客戶及業(yè)務(wù)伙伴在過去30多年的鼎力支持、熱誠投入和承諾，令集團(tuán)穩(wěn)步壯大。
        最后同樣重要的是，我感謝各位股東多年來對九龍倉的信任和支持。我期盼各位股東可以一如既往，繼續(xù)支持九龍倉。
        主席
        吳光正
        香港
        2015年3月14日