??“如果說今天香港公司當(dāng)中誰最了解中國房地產(chǎn)，我想我們起碼排在前一、二名吧。”2013年農(nóng)歷年末，九龍倉集團副主席、中國地產(chǎn)發(fā)展主席周安橋與媒體餐敘時這樣談他眼中的九龍倉及中國機會。
??2013年，九龍倉在內(nèi)地物業(yè)銷售額為212.09億元人民幣，超過了200億元的2013年銷售目標(biāo)，與上一年相比增長41%。
??“廣交朋友”是九龍倉在內(nèi)地發(fā)展的重要信條。近幾年，九龍倉的“中國合伙人”包括了中海、招商地產(chǎn)、萬科、綠城、融創(chuàng)等內(nèi)地地產(chǎn)大鱷，并在北京、天津、上海、重慶、杭州、廣州等城市合作開發(fā)項目，成為與內(nèi)地開發(fā)商合作最多的香港公司�！霸诤献黜椖恐�，我們定位于‘做一個好的合伙人’，給予合作伙伴充分的信任和足夠的尊重”，周安橋說。
??“這些合作項目對于我們來說除了賺錢以外，都是學(xué)習(xí)的過程。通過學(xué)習(xí)，我們覺得和內(nèi)地公司的關(guān)系拉近了�！敝馨矘蛲瑫r認(rèn)為，九龍倉還是香港公司中最愿意向內(nèi)地公司學(xué)習(xí)的。
??記者：李嘉誠正在出售在內(nèi)地的資產(chǎn)，而九龍倉卻沒有停止在內(nèi)地擴張的腳步，同為香港公司，為何兩家的判斷如此不同？
??周安橋：無論是出售或投資，都是基于對市場起伏的判斷，屬于正常的市場行為。其它公司出售持有內(nèi)地資產(chǎn)，這對我們造成的直接影響非常小。海港城和時代廣場是我們最重要的資產(chǎn)，我們相信內(nèi)地強勁的經(jīng)濟增長和城市化步伐將為香港和世界帶來機遇，所以我們提前把海港城(國金中心IFS系列產(chǎn)品)開到了內(nèi)地。以我們在香港的成功商業(yè)經(jīng)驗，在內(nèi)地打造新的海港城和時代廣場，這即是我們對內(nèi)地未來的充分信心。目前，我們手里持有非常充沛的現(xiàn)金，未來爭取不會錯過內(nèi)地任何一個有價值的好項目，無論它在什么區(qū)域、什么城市。
??記者：李嘉誠在內(nèi)地撤資，有的人看到房價信號，有的人看到其他信號，您怎么看這個問題？
??周安橋：首先，這些想法從商業(yè)角度肯定是言之成理的，就是哪里回報率高就往哪里走�，F(xiàn)在來講，表面的理由是歐洲的回報率比較高，1塊錢有7-8分錢的回報，同樣的投資在美國或者香港可能都低于5%。所以他從一個4-5%的區(qū)間退出，去一個8-9%的區(qū)間，這個在商業(yè)上是說得通的。如果是倒過來，如果這里是10%的回報，他退出去一個8%的地方，那肯定是有經(jīng)濟以外的因素，肯定是他看到一些政治上的或者其他表面解釋不了的因素。
??第二，李嘉誠確實有一點過人之處，每一次世界上有大的危機，他都能在危機前套現(xiàn)。他分別在市場上積累或者套現(xiàn)，手上有500到1000億的現(xiàn)金。等到下一輪如果真的有事情發(fā)生，大部分人都套住了，唯獨他手上還有錢。這是一個可能性，他可能看到了一些大家沒看到的。所以我覺得這兩個是互為因果，而且他可能提早一兩年做準(zhǔn)備工作，并不表示馬上有這個狀況。
??記者：也有一個說法是，李嘉誠不太適應(yīng)越來越規(guī)范的市場，因為他進入市場比較早，當(dāng)時市場還不是很規(guī)范。李嘉誠在廣東那邊建的住宅風(fēng)格還是港式的，沒有陽臺，有觀點覺得他可能不夠融入。
??周安橋：他所面對的問題對于香港所有開發(fā)商都是一樣的。換句話說，我們是比較喜歡看到規(guī)范化的，大前提是大家要在同一條線上，不能要你規(guī)范我不規(guī)范。我們在國內(nèi)發(fā)展，以前是領(lǐng)導(dǎo)者，現(xiàn)在不一樣了，我們相對來講優(yōu)勢不明顯。
??我們雖然在獲取資金上具有成本上的優(yōu)勢，在財力上也優(yōu)于大多數(shù)內(nèi)地公司，但是內(nèi)地公司對市場比較了解，對市場的信息香港沒有絕對優(yōu)勢。大家是做生意的，不能說多高我都有，都是要算賬的，是以對市場的了解和對市場的預(yù)判為基礎(chǔ)的。在這種形勢下，李嘉誠也好，我們也好，都沒有明顯的優(yōu)勢。
??記者：在優(yōu)勢式微的情況下，九龍倉怎么應(yīng)對？
??周安橋：說到九龍倉，就是去學(xué)習(xí)、多學(xué)習(xí)，這也是我們真正在執(zhí)行的。這幾年我們認(rèn)為自己是香港公司中最愿意向內(nèi)地公司學(xué)習(xí)的。有記者問我們和綠城，大家都說我們賺大錢了，但其實賺大錢是我們沒有考慮的。入股綠城對于我們不是買賣，是學(xué)習(xí)。通過入股拉近了我們和綠城的關(guān)系，現(xiàn)在我們?nèi)ズ贾�，不用問為什么，你去你姨媽家里，過年去看爸爸媽媽，不用再事先寫報告了，現(xiàn)在是自己人一樣。他們的東西可以拿來用，談合作，談看法，這是更近距離的學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)，我們覺得和內(nèi)地公司的關(guān)系拉近了。如果說今天香港公司誰最了解中國房地產(chǎn)，我想我們起碼排在前一、二名吧。
??記者：去年年末，九龍倉分別與招商地產(chǎn)和綠城合作，在杭州收獲兩幅地塊。未來，合作是否將成為九龍倉在內(nèi)地住宅市場發(fā)展的主要方式？
??周安橋：“廣交朋友”是我們在內(nèi)地發(fā)展的重要原則。最近幾年，可以說我們是跟內(nèi)地開發(fā)商合作最多的香港公司。做一件事情本來就有一系列繁瑣的程序，多了一家合作的，兩家都要給意見，理論上可能會更麻煩。九龍倉有一個比較好的態(tài)度，在合作項目中，我們定位于“做一個好的合伙人”，給予伙伴充分的信任和足夠的尊重。如果是這個事情決定了由你操盤，那么90%的事情我不會干涉，10%的東西會全力參與，做到最好。對方覺得和我們合作是很愉快的事情。合作的好不好，像餐廳一樣，看有沒有回頭客。如果合作一次，又合作兩次、三次、四次，像跟招商一樣。我們合作的，基本都是四次以上的。
??未來我們依然堅持兩條腿走路的策略：一，依靠我們在香港海港城與時代廣場積累的豐富經(jīng)驗，發(fā)展我們自持的“投資物業(yè)”，比如IFS系列；二，積極發(fā)展住宅等“發(fā)展物業(yè)”，在這方面我們一直在與內(nèi)地的優(yōu)秀企業(yè)合作，向他們學(xué)習(xí)。
??記者：九龍倉和內(nèi)地公司合作，拿地是否會容易些？
??周安橋：也不是。往往合作拿地，容易拿的貴一些。一家看這個東西看10塊錢，互相鼓勵之下，搶到的是11塊錢，搶到的機會更大，但往往付出更高的成本。如果經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，一般就不再找他合作拿地了。要找做得好的、敢拿的，一個是作品要好，一個是要拿到地。
??記者：九龍倉喜歡和什么樣的公司合作？具有什么特征的？
??周安橋：我們最喜歡某些方面比我們強的公司。我們希望每一次合作，多多少少能學(xué)到一點東西。每家公司都有其特點。
??記者：萬科這家公司大家比較了解，他們的領(lǐng)導(dǎo)人喜歡健康理念，還舉行類似馬拉松比賽的活動。香港公司看來，會不會覺得這樣的領(lǐng)導(dǎo)人很不一樣？
??周安橋：不會。我們?nèi)ツ暧袀�慈善活動，舉辦兩代人游泳公益比賽。我們主席吳光正和他的兒子也參加了，獲得了第二名的好成績(主席去年67歲了)。不同于萬科，我們不做這種全公司推廣類的活動，甚至全社會的宣傳，但起碼我們也是很贊成這種理念的，提倡健康。公司領(lǐng)導(dǎo)層也積極參與體育運動，吳主席的兒子吳宗權(quán)先生也代表香港參加了多哈亞運會的水球比賽。
??記者：1月14日，九龍倉成都國際金融中心正式開幕。這個項目對九龍倉意味著什么？
??周安橋：國金中心(IFS)是九龍倉集團在內(nèi)地的旗艦商業(yè)地產(chǎn)品牌。我們正在內(nèi)地核心城市以香港海港城為模范開發(fā)五個IFS項目，分別在成都、無錫、重慶、長沙、蘇州。成都國際金融中心IFS是其中第一個投入營運的項目，項目投資總額逾160億元人民幣。購物中心建筑面積達(dá)21萬平方米，比海港城的商業(yè)面積還大，可以說，成都國際金融中心將成為中國西部最頂尖、最國際化的一站式購物集中地，它對于成都在中國商業(yè)城市版圖中的地位也會有大幅提升。
??記者：成都國際金融中心這個2007年的地王為何歷經(jīng)6年才入市？
??周安橋：之所以項目今年才入市，一方面因為我們追求完美，設(shè)計圖紙一直在進行不斷地修改和完善，直至達(dá)到現(xiàn)在的最佳購物體驗；另一方面則是因為該項目在進行初期開挖工程時，曾發(fā)現(xiàn)地下埋有唐宋古跡，我們對古跡進行了精心的保護，設(shè)計師將原址復(fù)建，巧妙地打造了位于地面一層的古跡廣場。
??記者：在內(nèi)地，包括成都這樣的城市商業(yè)地產(chǎn)都存在不同程度的過剩，您認(rèn)為IFS是否能在內(nèi)地取得像海港城一樣的成功？
??周安橋：由于供應(yīng)量的增加，加上電子商務(wù)的沖擊，內(nèi)地許多城市的商業(yè)地產(chǎn)確實存在過剩的情況。但IFS與普通的商場不同，它將消費、辦公、娛樂、休閑、居住等集于一身。對于我們，把商場弄得更有特色、更有趣，不光是買衣服，更是一種體驗。每段時間都要有新東西推出，不能停留在某一階段。
??我們做這樣的生意，選地點很重要。每個城市最好的地段，地段是很難復(fù)制的，地段是幾百年的沉淀。作為做地產(chǎn)的，我們能控制的是占到一個好地方，不是10年、20年會改變的。我們相信，好的地段在任何情況下相對是有競爭力的。所以我們對地段的挑選極其嚴(yán)格，有時候嚴(yán)格到90分都不夠，一定要達(dá)到最好�？赡苊襟w覺得我們?yōu)槭裁床欢嗌w幾個？我們看得中、價格又合適的好地的確不好找，保證不了一年能找到一塊好地。
??記者：做綜合體，九龍倉比較關(guān)注哪些指標(biāo)？
??周安橋：指標(biāo)大家看到的和記者寫的都差不多，離不開GDP、老百姓消費水平、消費習(xí)慣。現(xiàn)在講這些問題比二十年前好很多，當(dāng)時還沒有形成趨勢，現(xiàn)在大部分城市或者說我們要進入的城市，我們已經(jīng)有數(shù)據(jù)了。具體點，如果某個城市LV已經(jīng)開了兩家，那么我們?nèi)绻M入這個城市，要看他愿不愿意開第三家，或者他隔壁的Chanel愿不愿意開？這個對我們來說變得是很具體的考量了。
??記者：您怎么看華潤的萬象城？
??周安橋：萬象城也做的不錯，體量也有大有小。和我們比，量肯定超過我們了，但他還沒做出一個能超過海港城的。我們只好說我們盡可能把我們所有IFS做到接近海港城的水平，量方面可能不少公司做的會超過我們。大家采取的路還是不太一樣。華潤應(yīng)該說是我們佩服的對手。
??記者：去年遺憾地未能取得上海徐家匯中心地塊，今后九龍倉怎么規(guī)劃自己的上海戰(zhàn)略？
??周安橋：九龍倉在內(nèi)地資產(chǎn)的一半以上集中于華東地區(qū)，而上海則是華東地區(qū)最重要的城市，可謂九龍倉的重中之重。在上海，九龍倉獨立開發(fā)或合作開發(fā)共10個項目，其中包括浦西第一高樓、也是上海品質(zhì)最高的純寫字樓——會德豐國際廣場，它引領(lǐng)整個內(nèi)地寫字樓市場的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
??我們一直非�？春蒙虾５陌l(fā)展。而最近上海自貿(mào)區(qū)的批準(zhǔn)建立，無疑會讓上海這座城市在亞太經(jīng)濟版圖乃至世界經(jīng)濟版圖中的地位繼續(xù)上升，也會讓上海城區(qū)以及周邊的區(qū)域價值不斷上漲。未來，我們不會放過任何一個有重大投資價值的機遇。
??記者：香港商界現(xiàn)在對上海自貿(mào)區(qū)普遍是怎樣的心態(tài)？會有恐懼嗎？
??周安橋：不能說是恐懼，因為其實真正對上海自貿(mào)區(qū)了解的香港人也不是太多。自貿(mào)區(qū)到底會做什么事情，包括香港對深圳的前海也不太了解，或者說了解之后也不太敢相信是這么回事。理論上，上海還是靠譜一點，包括上海要搞金融改革，因為上海有基礎(chǔ)。你說香港怕不怕，香港一個是不明白，一個是有點怕，怕上海會取代香港。
�。ㄐ吕藰肪由疃葓蟮� 記者余舒虹 張杰/文）
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日前，九龍倉集團副主席、九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋在上海表示，2014年九龍倉集團在內(nèi)地發(fā)展順利，透過靈活彈性的銷售策略，對一些城市的部分項目銷售價格進行了調(diào)整，全年銷售額為220億元人民幣，基本達(dá)到年初擬定的目標(biāo)。
2014年九龍倉在內(nèi)地較少拿地，周安橋表示，2014年房地產(chǎn)市場的波動和局部地區(qū)的住宅庫存積壓使公司在這些城市的拿地策略相對謹(jǐn)慎，但對中國房地產(chǎn)市場總體仍是審慎樂觀的，過去六個月政府對房地產(chǎn)市場松綁，提振了市場的信心，但集團態(tài)度仍趨審慎，會視市場機會，按個別項目的回報率，謹(jǐn)慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)，目前九龍倉的內(nèi)地土地儲備約1000萬平方米。
周安橋先生認(rèn)為2015年的房地產(chǎn)市場會繼續(xù)調(diào)整，并希望政府減少干預(yù)，讓市場本身發(fā)揮更大的作用。城鎮(zhèn)化會給房地產(chǎn)帶來更多的機遇，房地產(chǎn)市場將會更趨于健康、平穩(wěn)地發(fā)展。
2015年初，九龍倉聯(lián)合體以86.9億元人民幣的價格競得北京市豐臺區(qū)2宗地塊。周安橋表示，九龍倉集團一直非�？粗乇本⑸虾５纫痪�城市的機會，一直在尋找合適的地塊。按照集團的規(guī)劃，未來依然堅持兩條腿走路的策略：一方面依靠在香港海港城與時代廣場積累的豐富經(jīng)驗，發(fā)展自持的“投資物業(yè)”，如IFS系列;另一方面按著個別項目的回報率，審慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)，包括自己獨立開發(fā)和操盤，也內(nèi)地的優(yōu)秀企業(yè)合作。此次在北京聯(lián)合拿地，由于北京三環(huán)以內(nèi)可以出讓的住宅用地已經(jīng)很少，因此機會難得。北京樓市潛力依然很大，態(tài)勢很好，土地非常稀缺，項目銷售價格也達(dá)到較高水平。
九龍倉集團通過多年來的增值及不斷投資，以香港海港城、時代廣場和內(nèi)地國金中心(IFS)為代表的投資物業(yè)賬面值已于2014年躍居全球前三名。未來，周安橋表示，未來商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉內(nèi)地發(fā)展的重點，目前正在內(nèi)地核心城市以香港海港城為模板開發(fā)五個IFS項目，分別在成都、無錫、重慶、長沙、蘇州。成都國金中心(IFS)是其中第一個投入營運的項目，在經(jīng)歷了一年的運營后，取得巨大的成功，從2014年1月開業(yè)至2014年12月底，成都IFS購物中心的出租率接近100%，人流量增長250%，營業(yè)額增長接近400%，2015年預(yù)計可實現(xiàn)50%的增長。仿效海港城模式，有近300家商鋪，其中90個是首駐成都的品牌。成都國金中心(IFS)已經(jīng)成為中國西部最頂尖、最國際化的一站式購物集中地。此外，成都國金中心(IFS)寫字樓T1已達(dá)到40%的出租率，完成了相當(dāng)于其他同類寫字樓兩倍的成績，達(dá)到了集團預(yù)期。
除了目前的5個國金中心外，九龍倉還在積極尋找機會，尤其對內(nèi)地核心城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)地段，特別是在上海和北京這樣的一線城市。內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的比重將逐步增加，總面積將超過香港。預(yù)計2015年九龍倉集團業(yè)務(wù)同比增長30%，在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計30%的租金增長，五年之內(nèi)，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)額占集團總量的30%以上。
（上海證券報）
