數(shù)據(jù)顯示，西安市2014年1~7月商業(yè)服務(wù)用房共銷售面積45.67萬平米，比去年同期下降37.52%。而截至7月末，西安商業(yè)服務(wù)用房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為562.68萬平米，這個數(shù)字相當(dāng)于56個開元商場的建筑面積。這部分面積尚不包括未辦理銷售備案手續(xù)，不具備銷售條件商服用房面積。即使不考慮這一部分，西安市商服用房去庫存化周期已經(jīng)達(dá)到86個月。
如果以每平方米平均銷售價格20000元計算，這一塊的庫存市場價值就達(dá)到1125億元。按照西安有1000家開發(fā)企業(yè)，平均每家可以均攤1億多元。除了較大的地產(chǎn)商，多少小地產(chǎn)商能承受得起1個億資金的沉淀呢?
年初我的一個學(xué)生給我打電話，帶我去看西郊一個樓盤，說他的招商總監(jiān)要請教我個事情，我一聽商業(yè)裙樓面積足有10萬平米，招商總監(jiān)一愁莫展。我就問了一句話，沒有蓋樓的時候怎么不找我呢?招不來商才著急了?著急也沒用，這個地段，目前拆遷成這個樣子，10萬平米，沒有5年以上，商業(yè)根本起不來!5年都是保守的估計。
西安的情況，是全國商業(yè)地產(chǎn)的一個縮影，這個問題目前比較普遍。這種情況下，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商，我估計一定會死!
符合以下狀況的要特別小心：
一、政府胡亂規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)，基本都會死。。
政府里面搞規(guī)劃的，不懂商業(yè)、不學(xué)商業(yè)、也瞧不起搞商業(yè)。現(xiàn)在中央不讓官員公費(fèi)上EMBA，太對了!有幾個官員是正經(jīng)學(xué)習(xí)商業(yè)去了?
有一個普遍規(guī)律，凡是政府規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，基本上都是搞不起來的。這種例子數(shù)不勝數(shù)，每個城市都有，就不一一例舉了。但是政府明明不懂，也管不了這個事情，還偏偏愛規(guī)劃，而且是強(qiáng)制性的，給出這一塊地皮必須是搞商業(yè)的，那一塊地皮商業(yè)配比要達(dá)到多少面積和比例。結(jié)果地產(chǎn)商要拿地，就得按照這個規(guī)劃搞，根本不問市場的需求是多少?容量是多少?搞多了，政府規(guī)劃部門有多大責(zé)任呢?
二、不學(xué)無術(shù)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，基本會死。。
前些年地產(chǎn)商只要能從政府手里拿到土地的，就沒有說沒錢蓋、就沒有說蓋不起來的。所以我們中國的地產(chǎn)商不需要學(xué)習(xí)，不需要動腦筋，要學(xué)習(xí)腦筋的就是如何搞定政府，把地拿下來就行，搞房地產(chǎn)不需要文化，搞定政府靠關(guān)系，不靠文化。
蓋樓就更簡單了!我們現(xiàn)在蓋樓的技術(shù)還是50年前蘇聯(lián)老大哥教的呢，蓋樓有多大技術(shù)含量呢?設(shè)計院都是小青年，圖紙都是模版化的，現(xiàn)在有電腦，三拼兩拼就出來了。多幾個曲線就是歐式的，畫兩個飛檐就是仿古的，柱距、鋼筋配比都有建筑規(guī)范，套唄。我從小在工地上跑，見過的包工頭大部分都是農(nóng)民出身，找個看圖的，找個放線的，蓋樓還是難事?不同的就是設(shè)計院是保守主義，安全至上，所以比較費(fèi)材料; 開發(fā)商是節(jié)約主義，節(jié)省工料為佳。
上次我和一個地產(chǎn)公司的高管聊，說蓋住宅就是小學(xué)水平。她還不樂意聽!我說全中國的房子都是小學(xué)生蓋的，你信不信?
倒是王健林先生說的實(shí)在：搞住宅算個小學(xué)水平，搞寫字樓算中學(xué)水平，搞商業(yè)地產(chǎn)才是大學(xué)水平。所以說有實(shí)際經(jīng)歷的就是不一樣。
商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)，沒有知識搞不了商業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)要研究的東西太復(fù)雜，而且是動態(tài)的，活的。太有知識的人也搞不了商業(yè)，因?yàn)樘兄R就看不起商業(yè)了。
很多所謂的商業(yè)用地，實(shí)際上根本就不適合開發(fā)商業(yè)。前一段時間有個朋友拿了一個策劃，在西安南郊航天城以南，極其荒涼的地方，一個30萬平米的購物中心!我問地拿到了沒有?說拿到了;再問挖坑了沒有?說準(zhǔn)備挖呢，先請您看看。我說這還不算糊涂啊!還有得救!我說給你教個招：趕緊找個下家，連蒙帶騙，把這個項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓了!因?yàn)椋l干誰死!
商業(yè)地產(chǎn)對于地段的要求指標(biāo)是非常復(fù)雜的，不像住宅地產(chǎn)，搞到城里叫生活便利，搞到郊區(qū)叫品質(zhì)生活，搞到山里叫親近自然，根本不是那么一回事。找個廣告策劃公司，做本花里胡哨的樣冊，能騙了政府拿地，能騙了商人投資?能騙了百姓購物?
三、目光短淺的地產(chǎn)商，一定會死。
有個地產(chǎn)商拿了幾百畝地的地產(chǎn)項(xiàng)目，叫了幾次我不去，老板自己跑到西安說張老師您給我看看我那塊地，我心想上個項(xiàng)目策劃錢還沒有付呢，心里實(shí)在不痛快。說實(shí)話我們給零售企業(yè)做咨詢，總體說來委托方信譽(yù)比較好，不拖欠咨詢公司的錢，因?yàn)橹雷稍児編退嶅X，有個長期經(jīng)營的想法。但是地產(chǎn)商沒有他不敢欠的帳，信譽(yù)好的不多。
也有聰明的知道花小錢辦大事。還是西部的一個地產(chǎn)商，看上一塊地，周邊地塊都拍賣到800萬一畝了，他不想掏那么多錢，通過朋友找到我，我們實(shí)地勘察一圈，給做了個策劃案，把這個地塊規(guī)劃成了一個"第三代農(nóng)業(yè)綜合體"，政府一看，又是菜籃子工程，又是富民工程，又是農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，綠色工程，簡直說到政府心里了，政府一高興，得!產(chǎn)業(yè)用地，支持項(xiàng)目，最優(yōu)惠的價格給你吧!他策劃花點(diǎn)小錢，結(jié)果呢，一畝地就便宜了好幾百萬，拿到手就賺錢了!后面隨便搞點(diǎn)寫字樓、公寓、賣點(diǎn)商鋪，賺死了啊!
可惜這種聰明人在地產(chǎn)開發(fā)商里太少，很多找到我們樓都蓋好了，您來給我招商吧!有的樓的布局根本商業(yè)用不成。這就是為什么大量的商業(yè)樓盤空置的根本原因-先天不足!
前期定位策劃要么沒有，要么異想天開，讓廣告公司瞎編，中期讓售樓小姐騙，后期經(jīng)營管理讓物業(yè)公司整!錢倒是省了，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，偏偏沒有商業(yè)公司參與!一個懂行的沒有!這商業(yè)項(xiàng)目他不死能行嗎?
把上面這三類商業(yè)地產(chǎn)商刨掉，剩下的有10%就不錯了。
想想萬達(dá)吧，都看萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)做得好，設(shè)計的時候就照著萬達(dá)弄!就沒看見王健林搞商業(yè)地產(chǎn)付出的代價。直到今天，王健林還在為前期不懂商業(yè)地產(chǎn)，探索商業(yè)地產(chǎn)模式中的失誤還債呢!
- 該帖于 2014-9-28 16:19:00 被修改過
