合肥天鵝湖周邊扎堆開業的商業綜合體、黃山路上倒閉的兩處商場，合肥商業地產現狀到底如何，未來又將是怎樣的發展趨勢？本網推出“解碼商圈”策劃，多方探尋圈內業內人士，試圖講述和還原他們眼中合肥商業地產發展過程中面臨的考驗。
　　
　　合肥西二環沃爾瑪已關門

　　5月9日，合肥西二環福樂門購物廣場前，商戶拉起橫幅維權。這將人們的思緒拉至西二環沃爾瑪超市關門、西環百貨歇業的場景。扎堆的商業綜合體帶來競爭，孤立的商業模式也未必能逃脫倒閉的噩夢。隨著城市商業綜合體面積迅猛發展，商業戰國時代來臨，優勝劣汰也是一種必然。

　　黃山路兩家商場接連倒閉引發關注

　　合肥商業一直迅猛發展，綜合體也隨之增多。然而到了2012年，合肥潛山路與黃山路交口附近的西環百貨，在開業半年后為了改變慘淡的生意，更換定位和名稱。

　　同是這個夏天，合肥西二環與黃山路交口博澳麗苑旁的購物商場，因為沒有人氣及商戶入住率不到位等原因，眾多商家聯合維權抗議。

　　緊接著，位于合肥西二環的沃爾瑪超市關門。與此同時，合肥黃山路西環百貨在經歷改名后，最終還是以關門收場。

　　合肥市民小吳說，以前逛街只能去市中心的淮河路步行街，上超市只能去國購廣場。現在，在周邊就可以逛街購物，但是商圈里的商業變化太大。“居住在西環百貨附近，開業后還沒來得進行去逛逛，商場就關門了。也沒有想到合肥第一個關閉的大型超市，竟是西二環的沃爾瑪。”

　　地段依然是商業項目第一要素

　　李嘉誠說過：商業就是地段、地段、還是地段，這是商業項目的第一要素。合肥這座城市空間大、前景好，這里必然形成了商家的爭奪之地。在住宅調控快速收緊的同時，商業地產近年來呈現爆發式的增長。競爭增多，爭奪好地段就顯得重要。

　　什么是好地段？簡單地說，就是大家都在爭搶的地段。所以，在商界有一種說法，扎堆未必是壞事，孤立的商業模式也未必就是好的。位于黃山路的兩處商場相繼倒閉，或者可以說，就是應了這句話。

　　“商業要人氣。所以，人是否停留、沉淀、聚集是關鍵。”合肥西二環與黃山路交口，雖然是車流量較大路段，但是人難以停留，多處于運動狀態。合肥黃山路的規劃定位更是景觀大道，適合開車通行，對于商業而言，就有所欠缺。

　　“車流量大，道路通行條件好，未必代表能給商場帶來人氣。有時候，對于商業而言，依托主干道也是一種傷害。”合肥地產界業內人士認為，商業綜合體其實是升級版的老城區商業模式，所以，商業氛圍很重要。

　　合肥商業地產江湖的戰國時代來臨

　　根據合肥市房管局日前公布的數據，截至去年6月，合肥市已開業和在建的商業綜合體、購物中心超過56家，總建筑面積超過1780萬平方米。就2013年的數據來看，合肥綜合體的面積已經進入全國前十名。

　　房地產行業專家張建初曾表示，根據合肥市區人口400萬計算，人均商業面積高達4平方米，達到歐美發達國家平均2平方米左右標準的2倍，這還不包括其他傳統的商鋪面積，“一般人均兩平方米是一個合理的水平，合肥人均達到4平方米，已經是一個非常嚴重的飽和局面。”

　　合肥商業地產界卻有不同的聲音，安徽新華地產商業管理公司總經理沈強此前在接受媒體采訪時表示，“地產為城，商業為市，兩者的水乳交融，才能稱之為城市”。

　　他認為，“商業地產的發展，同時也伴隨著整個中國的城鎮化發展。在城市不斷擴大的同時，城市人口也在不斷的增加，同樣會帶來各種不同的需求，而商業地產在中國的大發展中，尤其是在城鎮化發展的進程中，更是呈現出百花齊放的盛況。”

　　合肥市公布的《合肥2011-2020年商業網點規劃》透露，在2020年之前，合肥的商業網點還將繼續擴大，各類各級別的商業功能區將繼續加強。這意味著，商業綜合體的服務區輻射范圍將增強。

　　商業的支撐依賴城市產業經濟和城市居民消費實力。如此看來，合肥商業地產江湖的戰國時代已經來臨。

　　在日益激烈的商業地產競爭中，市場本身有凈化功能，可以實現優勝劣汰。因而，在商業地產戰國局面形成之時，有出局者也是必然。
　　（萬家熱線 桂莉芬）