上周調研完深圳的典型社區商業項目——綠景香頌購物中心后頗有感觸，便趁熱打鐵，前往深圳另一個首次打出鄰里購物中心旗號的花伴里（總商業面積3萬方，其中購物中心1萬多方）觀摩，并有幸與花伴里招商處負責人了解了一些項目規劃信息。個人感覺項目定位和招商有較高的風險和難度，在規劃設計上也存在一些不合理之處。項目計劃于2014年下半年開業，在這里提前和大家做些預判，待正式營業后一一驗證。

1，先談整體布局的不合理性。

    對地塊進行價值判斷，根據展示面、昭示性、交通便捷程度等幾個因素判斷，地塊西北角商業價值最高，西南角次之，西面再次之。

    而花伴里項目的展示面最好、商業價值最高的西北角是住宅入口和幼兒園。商業價值僅次的西南角為寫字樓裙樓底商，購物中心位于地塊展示性和商業價值相對一般的西側中部。購物中心東側為一條內街，往東沿道路為一條單邊底商。從布局上而言，作為商業核心物業的購物中心的昭示性、展示面和可達性不是最優，甚至被幼兒園和寫字樓裙樓商業喧賓奪主。 而商業內街與西側道路距離遠，在西側人流聚集處無形象展示面；地塊南側為社區配套為主，未來社區商業街的聚客能力堪憂。

2，再說說與招商負責人和商戶聊到的一些信息。

        招商負責人告訴我，花伴里購物中心總面積1萬多方，共四層，定位中檔偏上。租金150，管理費15，目前陸陸續續有商家自發開業，預計將于2014年下半年正式開業，屆時將對入駐品牌進行嚴格調整。規劃的業態一層為服裝，二層為兒童主題，三層為餐飲，四層為休閑娛樂如健身會所等。所有招商及運營管理工作由花伴里旗下專業商業團隊進行，但目前缺少專業策劃人員。 

        根據目前開業的面包店服務員的說法，目前生意很差，人流量較少。

3，最后說說現場觀感和其定位是否經得住考驗的問題。

       第一眼看到花伴里的人，哪怕不是專業人士，也能感受到其檔次不會太低。從花伴里外立面所選石材的品質感可以看出，購物中心建筑成本較高，也決定了其定位不可能走大眾化、中低端的路線。這就給花伴里的定位提出了幾點挑戰：

    （1）項目地處清湖老村，周邊鄰里以打工仔居多，中高端消費力量從何而來？以及為何而來？是否有足夠多的工廠企業主等中高端消費力來支撐項目整體的運營？

    （2）項目購物中心單層面積僅兩三千方，意味著動線設計、鋪位劃分的發揮空間較小，對項目內裝和空間打造水平提出了相當高的要求。如何增添購物情趣？

    （3）項目商業部分由購物中心和商業街區構成。根據招商處反饋的信息，未來街區的品牌將會進行調整，不會全部都做社區配套。那么購物中心會不會擠掉街區的生存空間，與街區形成沖突？如何正確處理購物中心與街區之間的關系也是花伴里未來面臨的重大挑戰之一。

總之，由于是花半里集團的第一個集中商業項目，部分不夠老道的規劃設計在現場還是可以看到不少。中高端的鄰里型購物中心能否在清湖老村順利實現良好運營，也需要市場的檢驗。但個人以為，花伴里購物中心未來中偏上的檔次定位不會一次性就能開出燦爛的花朵。