又一個大型地產商殺入商業領域，這將掀起昌平中心城區的商業升級。萬科在北京打造的首個購物中心金隅萬科廣場昨日亮相昌平，這也是昌平城區首個商業地產項目。金隅萬科廣場的亮相，也正式拉開昌平中心城區商業升級的大幕。在這之后，樂多港假日廣場、長城國際名品購物中心等不同定位的大型商業將陸續落戶昌平。

　　新城商業升級明顯

　　北京商報記者昨日走訪看到，商場開業當天吸引了不少當地居民光顧。據了解，金隅萬科廣場總體量達13.8萬平方米，涵蓋了時尚百貨、生活超市、品牌院線、娛樂餐飲等多種業態，將輻射金隅萬科城及周邊品牌消費需求。

　　北京商報記者調查發現，盡管該項目距離北京中心城區較遠，但相比于幾家新城購物中心的品牌和業態構成，已經有了較大程度的提升。在商場1-2層，基本都是消費者耳熟能詳的知名品牌。

　　據萬科集團執行副總裁兼北京萬科總經理毛大慶介紹，萬科將現有商業項目分為三條產品線：萬科廣場系列、生活中心系列和鄰里家系列。其中，萬科廣場系列定位為區域型購物中心。北京商報記者了解到，由于并非科班出身，萬科將選擇主打“輕資產”的凱德作為學習對象。凱德的運營模式大致為運營到一定程度比較成熟之后，將商業項目大部分股權出售，自持小部分股權用于握有商場管理的主導權。這樣一來，凱德可以通過創造出的管理效益來盈利并收取管理費用。

　　目前，金隅萬科廣場的招商工作已經完成95%以上，預計年凈租金將在8000萬-1億元之間。毛大慶表示，萬科將以金隅萬科廣場為標桿，經過管理試驗后再研究具體擴張計劃。

　　商業團隊決定成敗

　　不過，無論是地產商或是其他領域的企業涉獵商業，真正的核心仍將是商業運營，這也是一切商業地產模式的根基。

　　來自北商商業研究院的分析顯示，“輕資產”模式核心是專業團隊通過物業的運營價值變為優質資產，隨后進行高價的資產處理。不過，如果單憑區位好，商業項目運營價值不高也難以有好的回報。目前，凱德商用在京打造的10個商業項目中，盡管部分項目也實現了預期，但還有多個項目仍處于培育期。

　　在中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平看來，主業是地產的萬科需要通過自己操盤一個商業項目積累招商、運營管理等經驗培養專業化的商業運營團隊。王永平認為，萬科進軍商業地產是一個被商業化的過程。此前，發展商業地產并不是萬科的主要戰略方向，但是萬科在拿地時強制性配備了一些商業用地，這也導致萬科不得不有做商業地產的考慮。 

　　昌平商業密集亮相

　　今年，昌平中心城區也迎來了重要的商業升級轉型期。此前，包括華聯、永旺等內外資巨頭相繼落戶回龍觀等昌平“外圍”，但昌平中心城區卻步履緩慢。從今年底開始，這一情況得以改變。除了金隅萬科廣場外，由京能集團和世貿天階集團投資40億元打造的“樂多港假日廣場”已于8月23日啟動建設，該項目地處十三陵景區，臨近正在建設的昌平線地鐵。據世貿天階集團首席執行官褚梅靈介紹，樂多港項目將分為奧特萊斯、五星級酒店和高科技文化體驗區三部分，該項目還將包含北京首個全年無休的大型室內游樂場。

　　今年9月，位于昌平區南口鎮、爛尾14年的“亞洲最大樂園”沃德蘭開拆，該項目將改建長城國際名品購物中心。
　　（北京商報 記者 劉宇/文 韓瑋/制表）