綜合體:地產(chǎn)商的下一個竟技場！
現(xiàn)國內(nèi)房產(chǎn)商主流已從純住宅的開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)型為綜合體的開發(fā), 由原來的單一的開發(fā)功能轉(zhuǎn)化為非常立體化的高度復(fù)合開發(fā)能級, 2013年許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用“一窩蜂”來形容比較貼切，大家潮水般涌入三四線城市從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，準確地說是搞“綜合體開發(fā)”。國內(nèi)現(xiàn)開發(fā)的“綜合體”從建筑的規(guī)模上看，小規(guī)模則在20萬至30萬平方米，大規(guī)模一般則在60萬至80萬平方米；從建筑的功能檔次看，主要都是大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓及高檔住宅及公寓：雖然”綜合體”包含多種業(yè)態(tài)，包括百貨、電器賣場、影城、室內(nèi)游樂中心、量販式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒樓，可以滿足消費者購物、休閑、娛樂及至交際等各方面的需求。一站式的現(xiàn)代商業(yè)模式形成的“商圈效應(yīng)”大大縮短了市場培育期，極大地增強了商家的持續(xù)經(jīng)營能力。除了經(jīng)濟效益外，社會效益也非常突出，如能解決大量就業(yè)，創(chuàng)造城市巨額稅收。當前中國的就業(yè)形勢非常緊張，一個“綜合體”就能創(chuàng)造1萬個左右穩(wěn)定的就業(yè)崗位，上繳的稅金不但數(shù)額巨大，而且穩(wěn)定。且能帶動一個城市地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。三是在城市規(guī)劃建設(shè)方面起到巨大作用，精美的外觀、多種形態(tài)的構(gòu)筑物、周邊的環(huán)境綠化、交通規(guī)劃等方面都無疑給城市帶來新的面貌。國際上紐約的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、東京的六木本，每一個“城市綜合體”都是一個與城市高度融合的開放式街區(qū)。
然而，筆者認為，由于中國東西部發(fā)展極不均衡，國內(nèi)許多三四線城市并非都真正適合做城市綜合體，且真正適合縮合體開發(fā)的城市也并非太多。基于綜合體非常高的容積率，實際上這個城市要能支撐一定的高物價產(chǎn)品。因此，專注于商業(yè)地產(chǎn)綜合體有眼光的企業(yè)，千萬不能把綜合體的開發(fā)建設(shè)當做一個簡單的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，而應(yīng)該讓它成為一個城市的新的功能彌補與更新，一個城市未來的發(fā)展，特別是要能滿足一個城市未來升級的市場需要。
一. 從投資周期看，大型購物中心及五星級酒店通常要長期持有，只有寫字及公寓、住宅可以開發(fā)后快速變現(xiàn)。因此對開發(fā)商的資金實力要求較高。所以說，“城市綜合體”項目比較適合實力雄厚的企業(yè)、“城市綜合體”雖然具有很多勢，但并不是所有開發(fā)商都能開發(fā)此種產(chǎn)品，也不是所有城市都適合開發(fā)“城市綜合體”9財團或背后有資金支持的大公司。
二．對開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏的要求。“城市綜合體”作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發(fā)商要有能力控制開發(fā)節(jié)奏。通常先開發(fā)可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發(fā)其余部分。如北京萬達廣場一期開發(fā)啟動的是高檔商務(wù)公寓，二期開發(fā)五星級酒店和5A級寫字樓以及大型商業(yè)購物中心。
三．對開發(fā)商配套資源的要求。如“綜合體”的開發(fā)建設(shè)從定位、前期規(guī)劃設(shè)計、中期開發(fā)建設(shè)、后期運營管理每個環(huán)節(jié)都涵蓋了大量的技術(shù)專業(yè)知識。比如，前期規(guī)劃設(shè)計因為包括星級酒店的設(shè)計、寫字間及公寓的設(shè)計、商業(yè)及廣場設(shè)計，能找到這樣具有高端設(shè)計能力并滿足多功能要求的設(shè)計院就寥寥無幾，何況還要加上內(nèi)部安裝工程設(shè)計及裝飾裝修的設(shè)計。開發(fā)商是否具備配套資源及經(jīng)營能力也是一個重要課題。比如是否具有大型商業(yè)中心的管理能力及大型品牌主力店、旗艦店招商源? 是否具有五星級酒店管理能力或酒店管理戰(zhàn)略合作伙伴? 是否具有大型寫字樓管理經(jīng)驗或大型物業(yè)管理戰(zhàn)略伙伴?是否具備數(shù)十萬平方米建筑群綜合運營？
上述各方面都是制約開發(fā)商的條件，要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅能有大量資金開發(fā)項目，更重要的是要求開發(fā)商擁有能力去運營綜合項目。城市開發(fā)對開發(fā)商人才團隊的要求。“綜合體”作為高投入、多功能、大體量建筑群項目，對開發(fā)企業(yè)的人才團隊也有著更高的要求。如何融資和做好財務(wù)規(guī)劃、如何做好項目的方案規(guī)劃設(shè)計、如何能在技術(shù)上保證支持、如何保證施工質(zhì)量、如何做好營銷策劃與推廣? 如何招商與運營? 這些方面都對開發(fā)團隊各方面提出極高的標準要求。 “綜合體”這種新的商業(yè)地產(chǎn)模式以開拓者的身份正在全國諸多大城市閃亮登場。
如今一場堪稱人類歷史上空前的城市化運動正在我國大地全面鋪開，依照藍圖，中國的城市化率將在2020年到達55%，至少超過8億的中國城市人口給我們的經(jīng)濟格局、建設(shè)方向提出了一道必須嚴謹面對、精心解決的難題。每一個細節(jié)，都可能是決系成敗的關(guān)鍵點。對于一個城市的商業(yè)構(gòu)成，必須從四個方面來綜合考量:
首先，要有零售、餐飲、住宅、商務(wù)、公寓、俱樂部等，這些功能結(jié)構(gòu)構(gòu)成了一個城市的商業(yè)基礎(chǔ)。
其次，是商業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)。商業(yè)有一個特點，就是要求集聚。這里必須區(qū)分三種情況，一是商人和商場自發(fā)形成的集聚模式，包括農(nóng)貿(mào)市場、集市貿(mào)易及傳統(tǒng)街道；二是跟城市的建設(shè)有機結(jié)合起來，形成商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)廣場、商業(yè)環(huán)島；三是形成功能區(qū)域，這是商業(yè)發(fā)展的最高形式，如總部基地、CBD、金融中心等，可以形成高檔的、有規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
其三，是城市單元，每個城市都要有個中心，這是城市名片、窗口，集中反映了城市形象。這個中心可能是歷史形成的，也可能是新建的。但是，一個城市最為基礎(chǔ)的單元是社區(qū)商業(yè)，因為社區(qū)商業(yè)直接接觸市民，直接跟市民打交道，與市民建立最直接、最廣泛、最密切的關(guān)系。
最后，是規(guī)模與效益的關(guān)系問題。城市商業(yè)用房要賣到每平方米5000~8000元才能保證不虧損，在北京城區(qū)平均沒有1萬~1.5萬元是不行的。因此，需要考慮城市綜合體到底要建多大，市場上有沒有這么多購買力，如果沒有則在項目開發(fā)完成后必然要面臨銷售的壓力......
筆者預(yù)見，隨著“綜合體”的大量開發(fā)，一些粗制濫造、仍然固執(zhí)的用房地產(chǎn)開發(fā)套用“綜合體”開發(fā)運營的項目, 未來必將面臨重大危機與投資的失敗！許多在房地產(chǎn)領(lǐng)域風生水起的企業(yè)，未來將 “裁”在“綜合體”的開發(fā)上面，“綜合體”對于國內(nèi)眾多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可謂成也蕭何，敗也蕭何，“綜合體”將隨著時間的推移，最終的市場檢驗必將到來，屆時大批的綜合體開發(fā)企業(yè)將陷入困境。
2013/07/22
