在市區(qū)土地吃緊、住宅商業(yè)地塊捆綁出讓的背景下，郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成為眾多房企征戰(zhàn)的新熱土。記者近日在大興地鐵沿線考察發(fā)現(xiàn)，從西紅門站到天宮院站，10站內(nèi)分布著大大小小近20家購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目扎堆有利于形成群聚效應(yīng)，但大量同質(zhì)化購(gòu)物中心涌現(xiàn)，也會(huì)導(dǎo)致招商困難、空置率升高、后期經(jīng)營(yíng)困難等問題。
考察
地鐵沿線商業(yè)項(xiàng)目云集
據(jù)了解，僅從去年9月至今，北京就有32個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市，今年下半年，還將有十余家購(gòu)物中心集中開業(yè)。這些在建或新入市的商業(yè)項(xiàng)目多集中在郊區(qū)。
同時(shí)，公開數(shù)據(jù)顯示，2012年，北京商業(yè)地產(chǎn)新入市的項(xiàng)目中，71.4%位于五環(huán)外，2013年入市的購(gòu)物中心也將有70%左右位于五環(huán)外區(qū)域。其中，大興區(qū)域因軌道交通完善，吸引不少商業(yè)項(xiàng)目在此扎根，僅在地鐵大興線沿線就聚集了眾多商業(yè)項(xiàng)目。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，從地鐵西紅門站到天宮院站，10站距離就分布了大大小小近20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，已建成的商業(yè)項(xiàng)目總體量超過95萬(wàn)平米。其中，2009年開業(yè)的火神廟國(guó)際商業(yè)中心靠近地鐵黃村西大街站，總建筑面積約34萬(wàn)平米，是目前大興線沿線已開業(yè)購(gòu)物中心中體量最大的項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)另兩大購(gòu)物中心分別是2012年開業(yè)的綠地繽紛城（建筑面積8萬(wàn)平米）和嘉域匯購(gòu)物中心（建筑面積18.9萬(wàn)平米）。
在建商業(yè)項(xiàng)目也不少，僅10萬(wàn)平米以上的大型購(gòu)物中心就有三家，分別是英特宜家購(gòu)物中心（60萬(wàn)平米）、龍湖時(shí)代天街（30萬(wàn)平米）和凱德MALL（13萬(wàn)平米）。已建成及在建項(xiàng)目約200萬(wàn)平米。
記者在火神廟國(guó)際商業(yè)中心看到，雖然該購(gòu)物中心體量巨大，并吸引了王府井百貨、樂購(gòu)等品牌進(jìn)駐，但商場(chǎng)客流不旺，多數(shù)品牌門庭冷落，僅幾家餐館有顧客光顧。同樣冷清的還有華堂商場(chǎng)，該商場(chǎng)面積約1.2萬(wàn)平米，品牌相對(duì)較少，針對(duì)年輕人的品牌僅有真維斯、ONLY、百圖等。
而得益于北京保利國(guó)際影城帶來(lái)的人流，位于高米店南站的綠地繽紛城則熱鬧很多。據(jù)記者觀察，綠地繽紛城涵蓋的產(chǎn)品和品牌都更為豐富，除服飾、餐飲、化妝、娛樂等業(yè)態(tài)，還加入了兒童、教育服務(wù)等，商鋪進(jìn)駐率較高，目前僅有幾家門店尚在裝修并未開業(yè)。
分析
業(yè)內(nèi)稱商服用地供應(yīng)增加缺乏規(guī)劃
據(jù)了解，如此多的商業(yè)項(xiàng)目扎堆地鐵大興線，與政府供地計(jì)劃不無(wú)關(guān)系。
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，地方政府為了實(shí)現(xiàn)稅收和就業(yè)，土地出讓多以商業(yè)金融用地、綜合用地為主，甚至出讓住宅土地時(shí)，也要求配建商業(yè)設(shè)施，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目激增。
記者整理北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息發(fā)現(xiàn)，2010年、2011年、2012年三年，大興區(qū)（舊宮區(qū)域除外）出讓的純住宅用地分別為33.64萬(wàn)平米、291.15萬(wàn)平米和43.23萬(wàn)平米，商服用地分別為79.24萬(wàn)平米、73.88萬(wàn)平米和40.76萬(wàn)平米，而綜合用地2010年和2012年分別為93.73萬(wàn)平米、14.98萬(wàn)平米。在2013年的供地計(jì)劃中，56.5萬(wàn)平米的住宅用地中，有41.57萬(wàn)平米定性為住宅、商用等綜合性用地。
RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，近年來(lái)，綜合性開發(fā)成為城市建設(shè)主流，越來(lái)越多的住宅項(xiàng)目開始配建商業(yè)功能設(shè)施，而土地出讓之后，政府對(duì)開發(fā)商蓋什么并沒有強(qiáng)制約束，這也導(dǎo)致在商業(yè)綜合體的總量建設(shè)和規(guī)劃上，缺乏統(tǒng)籌作用。張家鵬說(shuō)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還存在先建設(shè)后招商的弊端，通常等項(xiàng)目建成后才發(fā)現(xiàn)選址、動(dòng)線規(guī)劃、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等方面與實(shí)際經(jīng)營(yíng)不匹配，以致形成許多無(wú)效供給。
■ 前景樂觀
還有發(fā)展空間
RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認(rèn)為，大興距北京市中心相對(duì)較近，地鐵對(duì)周邊客群有較強(qiáng)的吸附力，在未來(lái)北京用地受限的情況下，大興地鐵沿線區(qū)域的商業(yè)值得看好。該區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目入市時(shí)間不同，大多為2006年左右進(jìn)入的小型百貨商場(chǎng)，未來(lái)還有大型商業(yè)綜合體的發(fā)展空間。
龍湖品牌負(fù)責(zé)人也表示，區(qū)域內(nèi)雖然購(gòu)物中心不少，但成規(guī)模、成體量的商業(yè)體卻幾乎是空白。綜合體項(xiàng)目涌入說(shuō)明區(qū)域熱度及關(guān)注度高，商業(yè)聚集，可以形成大商圈發(fā)展。
綠地繽紛城市場(chǎng)總監(jiān)胡益彥認(rèn)為，隨著大興居住人口逐漸增加，有足夠的消費(fèi)力支撐購(gòu)物中心的發(fā)展，地鐵沿線的商業(yè)地產(chǎn)并不存在泡沫隱患。但目前大興部分購(gòu)物中心呈現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，未來(lái)入市的商業(yè)項(xiàng)目或?qū)⒚媾R招商難的困境。
隱憂
或?qū)?dǎo)致商業(yè)泡沫
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)以下三種情況：一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，庫(kù)存高，潛在供應(yīng)量巨大；二是招商難，空置率高；三是商戶經(jīng)營(yíng)難，開發(fā)商回報(bào)率低時(shí)，可以認(rèn)為市場(chǎng)產(chǎn)生了嚴(yán)重泡沫。雖然大興區(qū)域長(zhǎng)期向好，但就目前的情況看，商業(yè)項(xiàng)目密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，招商難、空置率高、經(jīng)營(yíng)差、投資回報(bào)率低等問題隱現(xiàn)。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，目前，大興區(qū)域內(nèi)已無(wú)填補(bǔ)空白性商業(yè)機(jī)會(huì)，在建以及后期入市的項(xiàng)目都是通過競(jìng)爭(zhēng)性機(jī)會(huì)加入，需要通過搶占市場(chǎng)才能得以生存。大興還沒形成城市副中心或核心城區(qū)的概念，其地鐵沿線的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)市區(qū)的吸附力不強(qiáng)，輻射半徑有限。在同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，大批商業(yè)項(xiàng)目扎堆大興地鐵沿線或?qū)?dǎo)致商業(yè)泡沫。
■ 部門回應(yīng)
商業(yè)輻射較廣，不用擔(dān)心過剩
北京市大興區(qū)規(guī)劃局副局長(zhǎng)王彥5月24日在“產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)與共贏——大興區(qū)域發(fā)展論壇”上對(duì)記者表示，這些商業(yè)定位上都有差異，輻射范圍較廣、不用擔(dān)心過剩。
“比如西紅門的宜家購(gòu)物中心，定位上是北京市級(jí)的商務(wù)中心，興創(chuàng)的商業(yè)則定位高端，而龍湖的商業(yè)體除滿足生物醫(yī)藥基地區(qū)域的商業(yè)需求外，還輻射新機(jī)場(chǎng)范圍內(nèi)以及大興南部地區(qū)的購(gòu)物需求。”王彥說(shuō)，一些體量稍小的商業(yè)項(xiàng)目可滿足社區(qū)型配套，各項(xiàng)目在定位時(shí)都有差異性，以此來(lái)滿足不同需求。同時(shí)，大興區(qū)地理位置比較開放，離中心城更近，對(duì)海淀、整個(gè)西城、南城都可以輻射到，有自己的優(yōu)勢(shì)。
（來(lái)源：新京報(bào)）
