|
| 發(fā)表于 2009-08-12 13:56 樓主
幾年前北京市商委規(guī)劃的四個超大規(guī)模購物中心目前的狀況各不相同，但都逃脫不了慘淡的命運。有的籌措不足無法面世，有的由于各種原因處于擱置狀態(tài)，規(guī)模巨大的大型綜合性購物中心的市場表現(xiàn)并不令人滿意。事實證明，一味求大并不是購物中心的發(fā)展正道，只有深入研究商圈環(huán)境、消費者需求，理性定位才是購物中心發(fā)展的坦途。據(jù)悉，現(xiàn)在已經(jīng)有購物中心項目在經(jīng)營陷入困境后主動采取縮減商業(yè)面積的方式自行解困。
找準(zhǔn)消費習(xí)慣
購物中心的開發(fā)決策，絕不是開發(fā)商主觀判斷決定的，它與整個城市的市政規(guī)劃等密切相關(guān)，政府對購物中心建設(shè)的管理與指導(dǎo)，主要體現(xiàn)在兩個方面。一方面是建立和完善相應(yīng)的法規(guī)，最主要的是制定《大型購物中心設(shè)置辦法條例》，每一個大型購物中心的建立要通過政府規(guī)劃、審議才能實施。另一方面，規(guī)范零售業(yè)態(tài)，提供城市各種商業(yè)業(yè)態(tài)的飽和指數(shù)，供開發(fā)商在選擇項目時參考。
商圈分析與商圈內(nèi)消費者消費習(xí)慣的分析是重中之重，研究商圈內(nèi)有多少居民、居民購買水平如何、有多少人、會花多少錢來購物中心買東西、入租商戶的純利潤會實現(xiàn)多少等問題，從而決定建不建這個購物中心和建成什么樣的購物中心。
理性規(guī)劃
有業(yè)內(nèi)權(quán)威專家指出，目前購物中心建設(shè)面臨兩個挑戰(zhàn)，一是建設(shè)的盲目性，二是選址的盲目性。這就要求從規(guī)劃選址、設(shè)計、招商、運營各個環(huán)節(jié)都要專業(yè)化運作。
據(jù)研究，在西方發(fā)達(dá)國家，購物中心是在20世紀(jì)50年代之后崛起，在當(dāng)時經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人均國民收入已達(dá)到2000美元以上；居民家庭汽車擁有率超過50%。在國內(nèi)購物中心剛剛發(fā)展的20世紀(jì)末，美國光顧購物中心的顧客87%是自駕車，美、日、德購物中心設(shè)定停車場的標(biāo)準(zhǔn)是每20-60平方米營業(yè)面積一個車位。直到1994年，美、日購物中心平均面積也在1-2萬平方米之間。而我國目前城鎮(zhèn)人均國民收入僅1000美元左右，一些住在郊區(qū)的人還保持著去城里購物的習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市才剛剛步入汽車時代普及率還不高。因此建在郊區(qū)及交通相對閉塞區(qū)域內(nèi)的大型購物中心開業(yè)后客流量難以得到保障，在城市核心區(qū)興建大型購物中心又會與老牌百貨商場形成競爭，分流客源，購物中心在選址上處于兩難境地。
國內(nèi)購物中心的開發(fā)建設(shè)一度陷入到了“一味求大、爭奪第一”的誤區(qū)，在建設(shè)初期的盲目樂觀導(dǎo)致了經(jīng)營上的尷尬，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，消費者的消費觀念有了極大的改變，從單純的生活資料需求轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足，這就成為購物中心發(fā)展的基礎(chǔ)。而購物中心理性發(fā)展需要一個過程，盲目求大只能是舍本逐末，得不償失。
奢侈品主打
另外，具有客流號召力的主力店及各成熟品牌店是購物中心吸引客流的核心，而目前大多數(shù)中國企業(yè)品牌缺乏國外名牌的影響力，難以擁有穩(wěn)定的客流，自然對客流的號召力就大打折扣。而國外品牌時尚業(yè)態(tài)的引入又存在著適應(yīng)性的問題，據(jù)某購物中心項目招商負(fù)責(zé)人透露，“國外的主力店引入有許多困難，有些是硬件上的特殊要求，有的是外商在國內(nèi)選址的優(yōu)越性導(dǎo)致的談判條件苛刻，很難達(dá)成共識。”
據(jù)商業(yè)機構(gòu)研究表明，以80后為代表的青年消費群體已經(jīng)成為社會主流消費群，他們追求品牌，敢于消費，與之相呼應(yīng)的國際國內(nèi)各成長性品牌已經(jīng)成為購物中心的最愛。
中國品牌戰(zhàn)略協(xié)會的研究表明，月收入在2萬元到5萬元之間屬于較典型的奢侈品消費者，中國內(nèi)地目前的奢侈品消費人群已經(jīng)達(dá)到總?cè)丝诘?3％，約1.6億人，并且將迅速增長至2.5億。到目前為止，幾乎所有的世界頂級品牌都在中國設(shè)有分店。據(jù)瑞士手表行業(yè)聯(lián)合會的調(diào)查，中國現(xiàn)在是瑞士的第十大出口國。世界各大高檔品牌也紛紛表示將火速進(jìn)入中國存在巨大消費潛力的每個城市。奢侈品將成為入住各大購物中心的主流業(yè)態(tài)之一。
借鑒新理念
在國外，大型綜合性購物中心開發(fā)程序與房地產(chǎn)開發(fā)完全不同，針對主力店的訂制式開發(fā)模式使主力店商戶在經(jīng)營期間的適應(yīng)性更強，對目標(biāo)消費者的把握也更明確。但是，國內(nèi)購物中心在開發(fā)流程上更近似于房地產(chǎn)開發(fā)模式，以建筑產(chǎn)品為導(dǎo)向的傾向明顯，“先做個大盒子，再往里填商戶。”的方式導(dǎo)致了很多經(jīng)營上的隱患，也成為國內(nèi)很多購物中心主力店招商不利的根本原因。在開發(fā)理念上的更新也是國內(nèi)購物中心開發(fā)急需重視的問題。
談到對國外購物中心運營的借鑒偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理姜黎明表示：商業(yè)的特點在于各有特色，因為地域及環(huán)境的不可復(fù)制性所以商業(yè)項目也不可能完全復(fù)制，在一個地方成功的商業(yè)搬到另一個地方也許就不能存活了。國內(nèi)的商業(yè)項目要借鑒的話，我覺得最有借鑒意義的是一個國家是日本，日本的商業(yè)發(fā)展時間比較長，相對成熟。而且比較而言亞洲人的消費習(xí)慣更為相似，對商業(yè)的需求點也比較接近，所以日本購物中心對國內(nèi)的借鑒意義也就更大一些。據(jù)了解，來自日本的SOGO是最早一批進(jìn)入國內(nèi)的商業(yè)公司，而太平洋百貨及大洋與SOGO有著千絲萬縷的聯(lián)系，可以說國內(nèi)的購物中心發(fā)展很大程度上收到了日系購物中心的影響。在國內(nèi)來說香港和臺灣的商業(yè)發(fā)展領(lǐng)先于內(nèi)地，現(xiàn)在許多專業(yè)的商業(yè)顧問機構(gòu)都源自港臺。而歐美的商業(yè)看起來很漂亮，但是由于人口模式宗教信仰等等方面導(dǎo)致，生活習(xí)慣消費習(xí)慣不同，是沒辦法照搬的。“最好的不一定最合適，最合適的一定是最好的。對于商業(yè)來說這是個真理。”
---------------------------------------------------
我們的宗旨是：經(jīng)營一家、盈利一家；
我們的理念是：為企業(yè)避免投資和經(jīng)營風(fēng)險；
我們的服務(wù)是：全方位為企業(yè)提供各類咨詢管理工作。 |
|
|
|
網(wǎng)站簡介 | 聯(lián)系我們 | 法律聲明
ICP證：浙B2-20070104
