全國380座已開萬達廣場分布及萬達商管產品線解析
出品/聯商網&搜鋪網
撰文/娜娜
導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。
未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。說起當今商業地產行業，單從持有物業面積規模來講，萬達是當之無愧的行業老大。截至2021年7月23日，全國已開業的萬達廣場數量達到了380座（后附表格）。由王健林一手創立的大連萬達集團成立于1988年，并于2001年進入商業地產開發，2002年成立萬達商管集團，負責萬達集團旗下商業物業投資及運營。在萬達商管體系中，萬達廣場是其唯一商業產品線，歷經20年，萬達廣場已經成為中國商業地產第一品牌。萬達的成功是商業模式的成功。從早期的第一代單店、第二代組合店到第三代城市綜合體，如今萬達廣場已經推出了全新的第四代創新店，產品形態、功能和品質不斷實現迭代升級。可以說，每一代萬達廣場的升級，都引領了中國城市商業的發展，見證了中國商業中心的創新。
第一代：2001年-2004年
代表作：武漢江漢路萬達廣場
2001年，第一代萬達廣場橫空出世 ：單店模式，每一層設置一種商業業態，但每種業態打造前，都引入例如沃爾瑪等知名品牌，帶動其他鋪位的銷售，業態和盈利模式較為簡單。所謂第一代萬達，通俗講就是一個“商業大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標配為沃爾瑪超市，四樓標配為萬達影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪的戰略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。萬達借此開創了訂單式商業地產的先河。其實這樣的單體商業規劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。第一代萬達商業規劃簡單，便于快速復制。但缺點是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達快速開發的現金流，第一代萬達注定難以為繼。
第二代：2004年-2005年
代表作：沈陽太原街萬達廣場
2004年，第二代萬達廣場出現： 規模較第一代擴大了兩至三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業態和品牌店。所謂第二代萬達，從規劃來看，僅僅是第一代萬達的簡單升級而已。從原來的“主力店驅動型的單體商業”，進化為“主力店驅動型的多個單體商業”而已。二代萬達的規劃硬傷和開發模式，直接導致了9個萬達的轉手。2005年，萬達集團將旗下哈爾濱、沈陽、天津、濟南、南京、武漢、長沙、南寧、大連等地的9座購物廣場持有部分產權轉讓給了澳大利亞投資集團麥格理，并借此套現31億。2012年，在麥格理與萬達集團的委托管理合同期滿后，雙方協議分手，這9座萬達廣場也陸續更名為悅薈廣場。此后萬達轉變思路，思考能夠平衡現金流又支持快速復制的更佳產品，第三代萬達孕育而生。
第三代：2005年-2020年
代表作：武漢菱角湖萬達廣場
第三代萬達廣場：為萬達獨創的商業地產模式，將戶外室內步行街與中國商業大樓結合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內容包括大型商業中心、商業步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。萬達集團吸取了前兩代萬達廣場開發的教訓，學習國外開發城市綜合體的經驗，推出第三代萬達——萬達城市綜合體產品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業外街等可售物業的回籠資金，支持購物中心的開發與運營，有效解決了現金流的問題。憑借這一模式和萬達強大的執行力，快速在國內復制并取得了階段性的成功。
如今，實體商業早已進入體驗為王時代，Z世代的到來，推動消費進一步升級變革。為適應新消費的需求，順應行業發展趨勢，第四代萬達廣場應運而生：打造多元社交生活場景，突破商業空間邊界，探索消費趨勢潮流，實現革命性創新。全國首座第四代萬達廣場落戶深圳，即深圳龍崗萬達廣場。項目雖然尚未開業，并且一改萬達廣場定期開業鐵律，數次爽約，但外界對這座萬達廣場的期待不曾削減。龍崗萬達廣場坐落在龍崗核心位置，龍崗區是深圳市“東進戰略”的支點，未來東部地區將成為深圳新的發展重心。萬達廣場前三次升級均是規模、業態與模式的進化，唯有第四代突出強調了“科技”的重要意義。龍崗萬達廣場商業面積達30.5萬㎡，通過內容、場景、科技三大創新，規劃了旅游中心、文化中心、社交中心、生活中心。項目創意設計了1500㎡超大中庭、高30米的室內飛天梯、2500㎡的巨型天幕以及長達77.77米的室內玻璃棧道，營造全新商業體驗。廣場建筑內不同樓層打造了時代列車、鵬程九天、無限活力、寶貝王國、鵲橋相會、尋味九州、不夜天階7大主題場景，一層一主題，一步一景，將建筑本身打造成不同景觀，成為吸睛亮點。龍崗萬達廣場引進了370+特色品牌，涵蓋了全國首家、深圳首家、萬達首家新進品牌及創新概念店。整個商業空間集結了當下備受消費者喜愛的多種創新業態，創造性提高體驗業態的占比，占比超過80%。首店方面，全國首家R-One、全國首家吉布魯金牌店、潤園四季、覔書店、騎樂馬術、香蕉攀巖、VBOY滑板學校、FlowLife室內沖浪館等。同時，NIKE BEACON 750、ADIDAS SWC L1、URBAN REVIVO設計師定制店、喜茶黑金店、奈雪PRO店、KKV汽車概念店、Meland概念店、客語、卡爾飛車聯名定制店、星聚會KTV6.0形象店、安踏國旗店、MJ Style生活方式店等概念店。此外，深圳龍崗萬達廣場還把射箭、棒球館、籃球館、瑜伽、真人CS、動物園等體驗業態搬進來了，分別是弓夫射箭、八町桑室內棒球館、關鍵球員兒童籃球、拉伽瑜伽、鐳戰大聯盟、野恩動物園等，將極大地提升體驗感。值得注意的是，深圳龍崗萬達廣場項目業主方為華南城集團，萬達商管集團負責改造設計、招商和運營，租金收益雙方分成。除了深圳，第四代萬達廣場正在加速布局全國。據悉，今年將要亮相的四代店還有上海首座第四代萬達廣場臨港萬達廣場。如果說一、二代萬達廣場還要依靠于城市黃金地段，借助商圈的力量來發展，那么三代店已經能依靠自己的商業模式，獨立創造出城市新中心和新商圈。四代店，則是萬達基于其已經成功的商業模式進行的更進一步探索。隨著近年來萬達轉型輕資產，萬達廣場全國遍地開花的速度在加快。從第1座萬達廣場到第100座萬達廣場用了15年，從第100座萬達廣場到第300座萬達廣場只用了5年。預計到今年年底，萬達廣場開業數量將超過420座。
商業需要升華，商業需要將品牌優勢和商業模式變革有機結合，實現商業的融合與升華。地產商、零售商、服務商的融合都是為了展現更多的商業價值。7月30日，聯商網&搜鋪網將在蘇州舉辦“融合·升華” 2021華東商業峰會，嘉賓陣容和最新議程搶先看??????，抓緊最后機會趕快報名吧！
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