James Hall 和 Jonathan Russell寫道，烘豆和糖莢豌豆只是這個超市產(chǎn)品的一小部分而已。

那些認為Tesco只是一個在全世界出售以加侖計的牛奶、以公噸計算的馬鈴薯和大批廉價服裝的零售商的購物者應(yīng)該重新考慮。

或許Tesco看上去像一家超市集團，但是當(dāng)上周這家英國最大的零售企業(yè)宣稱它的房地產(chǎn)資本達280億英鎊的時候，它已經(jīng)是歐洲最大的房地產(chǎn)商了。

去年Tesco房地產(chǎn)部門的收入為1.39億英鎊，這一數(shù)據(jù)據(jù)一些分析家預(yù)計，等同于擁有139家零售連鎖的Debenhams公司今年的利潤。

Tesco在首席執(zhí)行官Sir Terry Leahy的領(lǐng)導(dǎo)下找到了從它的房地產(chǎn)金礦中獲利的各種捷徑。上周，公司的不動產(chǎn)從50億英鎊增長到70億英鎊，而在未來的5年中，它會賣掉這些不動產(chǎn)以獲得更多的流動資金進行投資并回報股東。

出售資產(chǎn)并不是Tesco在房地產(chǎn)市場上的唯一舉動。它有一個“管道”計劃，要建造2000幢房子，在過去的幾年中，已經(jīng)完成了300多幢。盡管這一計劃的住房都是多用途的經(jīng)濟適用住房，但也體現(xiàn)了Tesco在房地產(chǎn)中的參與。

英國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，而Tesco則是最近一家投資房地產(chǎn)的零售商。零售商的房地產(chǎn)就像香格里拉酒店：一個有待開發(fā)和利用的領(lǐng)域。

零售商正通過一系列不同的方式利用資產(chǎn)賺錢。方案從售后回租到證券化到不動產(chǎn)投資信托等。

當(dāng)前零售房地產(chǎn)為什么如此熱火？這些不同的方案是如何運作的？房地產(chǎn)新寵Tesco所采取的策略是否最明智？

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛。自2004年以來，零售、辦公和行業(yè)地產(chǎn)資本價值每年以20%的增長率遞增。其中零售房產(chǎn)銷售形勢最好，在過去10年中，價格已經(jīng)增長了150%。

行業(yè)樂觀者認為，牛市是對資產(chǎn)的重估；而悲觀者則認為，投資過多，儲備過少，會引發(fā)泡沫經(jīng)濟。

商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)接近了頂峰，零售商們正考慮將其資本化。

地產(chǎn)投資者喜歡投資超市。他們相信，超市租金低，所以有很大的潛在價值：大多數(shù)零售商支付的租金稍高于15英鎊/平方英尺。

通過超市獲取地產(chǎn)的控制權(quán)，地產(chǎn)投資者認為他們可以提高租金，并相應(yīng)提升資本價值。

 “‘憤世嫉俗者’認為，在超市部門存在卡特爾運作控制房租上漲。而幾年前當(dāng)房租從固定費用轉(zhuǎn)向以用戶能否承擔(dān)為準時，在休閑部門也出現(xiàn)了類似的情況。”地產(chǎn)咨詢公司DTZ公司全球評估主管Paul Wolfenden說道。

有3種主要的方式獲取零售地產(chǎn)價值。從歷史觀點上說，售后回租是最常規(guī)的辦法，即零售商把店面賣給第三方后在回租。Debenhams和Boots公司都采用了這一方法。

作為這些交易的一部分，賣者仍然呆在那，每年只要付租金給新的業(yè)主即可。然后，評論家認為，售后回租正如賣掉家人的財產(chǎn)，雖然能獲得眼前利益，但卻缺乏在房地產(chǎn)市場長久發(fā)展的能力。而且，賣主還必須承受越來越高的房租。

證券化被認為是較明智的舉動。“商業(yè)抵押”是對此的最佳描述，在這種情況下，零售商們還有后路。去年，J Sainsbury拿127家超市做了這筆交易。

房地產(chǎn)信托投資（Reit）是一個新興的投資回報工具，既保留房地產(chǎn)，又獲得股息形式的利潤。Robert Tchenguiz 在Sainsbury公司占有5%的股份，本月私人股本投標失利后，他正鼓動公司一分為二：一個零售公司和一個信托投資公司。這種“Opco-Propco”結(jié)構(gòu)使商業(yè)地產(chǎn)比當(dāng)前具有更高的價值。

但是Reit也存在很多問題。法律規(guī)定上市地產(chǎn)其股東的股份不能超過10%，而且也不能為一人所獨有。在這種組織結(jié)構(gòu)下，超市將失去對地產(chǎn)的控制權(quán)，租金也極有可能上漲。

在上述方案中，Tesco選擇了最為安全的途徑。未來5年將賣掉的價值70億英鎊的不動產(chǎn)會用于合資公司，且它將持有50%的股份。這意味著它仍然保留對地產(chǎn)的控制權(quán)（事實上，它成了自己的房東），同時，任何價值的增殖也會給它帶來利潤。

Tesco會保留至少70%的超市所有權(quán)，所以它不會買掉自己的資產(chǎn)。目前，它在公司中擁有84%的不動產(chǎn)。

在如何駕御當(dāng)前高資產(chǎn)評估方面，Tesco的管理方面很是謹慎。“我們已經(jīng)向市場大眾分析了這一投資組合的價值，同時也會把這一勢頭保持到未來。”Tesco金融策略部主管Andy Higginson說道。

Leahy說道他經(jīng)常回顧公司資產(chǎn)負債表上的債務(wù)、資本和資產(chǎn)余額，并根據(jù)市場條件做出調(diào)整。

“我和Andy一直在考慮兼容。資金來源有起伏，所以我們可以將其兼容。”Leahy說道。Tesco的時間策略很有意思。是的，市場條件是有利的。正是這些有利的條件使得最近地產(chǎn)業(yè)私人股本對Sainsbury's和法國最大的超市Carrefour產(chǎn)生了濃厚的興趣。在這些商業(yè)競爭中者，Tesco具有先決優(yōu)勢。

Higginson對此并不承認。“我們并沒有特別擔(dān)心競爭者。很重要的一點是，市場知道我們的地產(chǎn)價值。”他說道。

一些評論家認為Tesco應(yīng)該賣掉更多的不動產(chǎn)。在強烈的市場需求下，保留對70%不動產(chǎn)的所有權(quán)無疑就是對股東的剝削。例如，Sainsbury's在公司中只擁有55%的所有權(quán)。

“70%只是我們的決斷，這其中并不存在經(jīng)濟理論或數(shù)學(xué)奇跡。”Higginson說道。

分析學(xué)家也指出，Tesco的高資產(chǎn)評估也突顯了公司對自身整體實力的低估。Tesco擁有360億英鎊的市場資本，去掉280億英鎊的地產(chǎn)資本，公司的價值為80億英鎊。這相當(dāng)于該公司9周的銷售額。對于一家在12個國家擁有3250家商店和上周剛公布其年利潤為26億英鎊的公司來說，評估價值低得離譜。

Tesco還是采取了謹慎的應(yīng)對方式。許多零售商賣掉地產(chǎn)，又背負了太多的債務(wù)，結(jié)局并不好。6%是食品零售業(yè)的利潤頂峰：在行業(yè)不景氣的情況下，公司不能全靠這過低的利潤支撐。而不動產(chǎn)是一張不錯的保險單。

“Tesco的不動產(chǎn)增強了資產(chǎn)負債表的實力，并賦予了公司貸款的能力。這在不景氣的時候能提供金融安全，并確保公司的控制權(quán)。”來自Shore Capital公司的分析學(xué)者Clive Black說道。

Leahy同意這一觀點：與不動產(chǎn)零售商相比，租賃零售商更容易破產(chǎn)。

“一旦賣掉地產(chǎn)，零售商就失去了地產(chǎn)的價值。這是資本流失，雖然不會在短期內(nèi)產(chǎn)生影響，但隨著經(jīng)濟的循環(huán)，會阻礙公司發(fā)展。而擁有不動產(chǎn)的零售商會走得更遠。”他說道。

Tesco的不動產(chǎn)值相當(dāng)于Sainsbury's, Wm Morrison 和Alliance Boots三家公司的總和，所以，它應(yīng)當(dāng)會走得更長遠。