從名義上來講，在那不勒斯以外意大利Marcianise的Campania購物中心, 似乎將成為典型的歐洲購物中心 — 它占地只有一百萬平方英尺以上(100,000平方米)同時將以一家家樂福大賣場為主力商店、一個多銀幕放映的電影院和大型以及專業(yè)承租人。除此之外，這樣一家在英國、法國和德國十分典型的購物中心在意大利確實是非典型的。
假設(shè)意大利沒有本地的超型商家，同時任何類型的購物中心很難在高度控制的環(huán)境中進行建設(shè)，那么到目前為止這個國家多半沒有“典型”購物中心，特別是在南方。因此，當(dāng)一家荷蘭投資和開發(fā)公司Corio于第二年春天開設(shè)了Campania的時候，這將成為意大利購物中心工業(yè)發(fā)展過程中的重大舉措。
“通常來講，在意大利[各方面狀況]對項目開發(fā)是不利的”，Gino Antonacci說道，他是總部設(shè)在米蘭的Corio Italia SRL的租賃和房地產(chǎn)主管，這家公司在意大利擁有四家現(xiàn)有的購物中心，總共為700,000平方英尺左右的零售區(qū)域。(Corio Italia的荷蘭母公司Corio，荷蘭、法國和西班牙最主要的購物中心業(yè)主，在意大利是比較新的投資者。它擁有四家現(xiàn)有的購物中心和Campania。) “獲得許可很難。”
Corio, 去年五月從其他的開發(fā)商那里收購了Campania，還在皮埃蒙特區(qū)擁有和管理著最大的購物中心，Shopville Le Gru，一家設(shè)在托里諾的645,720平方英尺的封閉式購物中心。
意大利的購物中心發(fā)展落后于其余的歐洲國家很多，這是很諷刺的說法，假設(shè)于1877年在米蘭開設(shè)的Galleria Vittorio Emanuele II被認為是現(xiàn)代封閉式購物中心的靈感所在。現(xiàn)代第一家意大利封閉式購物中心Cittamercato于1972年在布雷西亞開業(yè)。但是到1987僅有40家大于53,000平方英尺的購物中心在這個半島上開業(yè)，根據(jù)總部設(shè)在倫敦的Cushman & Wakefield Healey & Baker’s 2002意大利購物中心報告的資料。
然而，到二十世紀80年代末，開發(fā)速度加快了，而目前意大利有430家購物中心，總計6740萬平方英尺。但是考慮到這個國家將近5800萬的國內(nèi)人口，這相當(dāng)于每人1.2平方英尺的零售區(qū)域，相比之下，英國每人為2.3平方英尺，法國每人為2.2平方英尺，而德國每人為1.3平方英尺，根據(jù)Cushman & Wakefield Healey & Baker的資料。(美國每人的零售區(qū)域為21平方英尺，根據(jù)ICSC的資料。)
此外，按照北美的標準，大多數(shù)意大利購物中心是很小的，因為缺乏百貨商店為主力商店，同時因為購物中心位于或靠近市區(qū)。僅有16個項目超過428,000平方英尺，Cushman & Wakefield認為。(請參閱表格)。
并不令人驚訝的是，意大利購物中心卻吸引著來自歐洲和北美周圍的零售房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商的注意，其中的一些商家發(fā)現(xiàn)英國、法國和德國的市場日益飽和。
Campania是到2006年開設(shè)的多達75個新購物中心之一，根據(jù)歐洲的Jones Lang LaSalle的資料。
“當(dāng)然，在最近四或五年中，我們已經(jīng)看到了巨大的變化和加速的步伐”， 歐洲Jones Lang LaSalle的資本市場主管Patrick Parkinson說道。
新項目以每年30到40家的速度開業(yè)，Marco De Stefani說道，他是Cushman & Wakefield在意大利的合伙人和零售主管。
“發(fā)展的主要動力是大賣場零售商需要在意大利立足”，De Stefani說道。這些大賣場包括歐尚和家樂福，這兩家都是法國的商家。
國外資金(包括德國養(yǎng)老金)也正在刺激增長，Gruppo Finim的副總裁Carlo Vallardi說道，這是一家意大利購物中心開發(fā)商、第三方管理和咨詢公司。
“現(xiàn)在，對于歐洲投資者來說，意大利的購物中心被認為是十分引人注目的，這些投資者包括Corio, [總部設(shè)在倫敦的] Pradera和德國銀行”，Vallardi說道。
項目正在變大目的是為了容納國際零售商，如H&M、Mango和Zara，或象宜家和Media World這樣的大型經(jīng)營商。
這種發(fā)展開始吸引大型的美國購物中心開發(fā)商。12月份，Simon Property Group與意大利百貨商店和大賣場經(jīng)營商Rinascente Group成立了一家將近11億美元的合資公司來占有并管理意大利的購物中心。Simon擁有這個實體的49%，這個實體擁有38家現(xiàn)有的購物中心并正在開發(fā)另外六家購物中心，而正在進行中的項目多達14家。
1999年荷蘭投資和開發(fā)的公司Corio的 80,250平方英尺Il Maestrale購物中心 (上圖), 設(shè)在Senigallia的旅游勝地，同時它的Shopville Gran Reno (右圖),一個設(shè)在博洛尼亞于1993年開業(yè)的139,000平方英尺的購物中心。目前該公司在意大利有四個零售房地產(chǎn)。
這項交易使Simon致力于國外開發(fā)，如它在Group BEG的投資，這是一家總部設(shè)在巴黎的以大賣場為主力商店的購物中心經(jīng)營商。這項事業(yè)擁有在波蘭和法國的九個房地產(chǎn)，Simon的首席財政官Stephen E. Sterrett說道。“[Rinascente] 擁有成功的購物中心，同時也擁有相當(dāng)重要的開發(fā)途徑。”
該行業(yè)的其余商家對Simon-Rinascente的交易非常感興趣。
“最后，人們形成的觀念是Simon Group將起一個被動的作用”， 歐洲Jones Lang LaSalle的零售資本市場主管Davide Dalmiglio說道。他說道他相信Simon將出租Rinascente，它的本地專業(yè)知識在開發(fā)和管理房地產(chǎn)方面發(fā)揮著主導(dǎo)作用。
Mills Corp.也在意大利與許多本地合伙人致力于項目開發(fā)活動，該公司國際開發(fā)部的行政副總裁Edward B. Vinson說道。目前Mills有五個購物中心正在計劃中: 兩個在羅馬，兩個靠近米蘭，還有一個在佛羅倫薩。
“基本上，我們的目標是每年完成一至兩個購物中心”，Vinson說道。“但是在過去的36個月中我們忙于四個購物中心的開發(fā)活動。”第五個購物中心仍然在計劃階段。
到此為止，大部分的購物中心區(qū)域集中在象博洛尼亞、米蘭、羅馬和托里諾這樣的北方城市。大約63%的開發(fā)項目位于北方，19%在這個國家的中部，還有18%在南方，Cushman & Wakefield報告中這樣寫道。原因是很簡單的。
“在意大利北部，你擁有人口基礎(chǔ)，也有最多的收入”，Vinson說道。
在北方的項目中，Gruppo Finim的374,500平方英尺的購物中心在克雷默那興建，以大賣場為主力商店，并計劃在2006年開業(yè)。(Finim也同樣在這個國家管理著60個左右的項目。) 葡萄牙開發(fā)商Sonae Imobiliária宣布了在布雷西亞建造一個300,000平方英尺的購物中心的計劃。這對這個國家來說是不尋常的，這將是一個兩層的項目，適合離市中心只有15分鐘的市區(qū)。這家仍未命名的購物中心也將比國內(nèi)其他的購物中心更加適合高層次的消費者。
“意大利是一個非常成熟的市場，能夠迎合高收入顧客的需求”，一位Sonae Imobiliária的常務(wù)董事Pietro Malaspina說道。
出廠批發(fā)行業(yè)也有一定的勢力。BAA McArthur Glen于2000年在米蘭附近開設(shè)了Serravalle 批發(fā)商店并在2003年10月在羅馬南部設(shè)立了Castel Romano。Value Retail于2003年六月也在米蘭附近開設(shè)了Fidenza Village。多達15家批發(fā)商店正在計劃中，包括在佛羅倫薩和威尼斯的BAA McArthur開發(fā)的項目，以及Value Retail和Gruppo Percassi開發(fā)的其他購物中心。
隨著北部的擴建，一些開發(fā)商正在開始考慮南方一些未開發(fā)的區(qū)域，包括那不勒斯和西西里。大到2006年約36%新出現(xiàn)的購物中心將位于意大利南部 — 在卡拉布里亞去、Campagna、普利亞區(qū)和西西里，根據(jù)Jones Lang LaSalle的2003年意大利的購物中心市場。
“我們看到在意大利南部的城市開發(fā)的主要項目”，Corio的Antonacci說道。
Gruppo Finim計劃到2006年為它自己也為它的客戶建造80個左右的項目，平均分布在北部和南部，Antonacci說道。
雖然一些隱患是存在的。
“南部是一個更加有趣的市場，[是]最不發(fā)達的市場”，Sonae的Malaspina說道。“但是建造一個購物中心的成本是一樣的，而購買能力更低。”
因此，南方的購物中心并不把設(shè)計消費者作為目標顧客，Parkinson說道。
同時所有這些活動錯誤地傳達了每個開發(fā)商面臨的重大挑戰(zhàn):1998年Bersani法令。這個法令縮減了小于250平方米(2,690平方英尺)的商店的批準過程，同時建設(shè)規(guī)模在250至2,500平方米之間的商店的需要當(dāng)?shù)氐呐鷾省４笥?,500平方米的項目根據(jù)本地、省級和區(qū)級權(quán)威機構(gòu)而定。
“現(xiàn)在你不是只有一項法令，你有20種不同的法令”，Rita Fiori說道，他是意大利購物中心委員會的秘書長，他是指依次包括105個省和8,000個社區(qū)在內(nèi)的20個地區(qū)。
但是即使意大利官僚主義的名聲是名副其實的，腐敗的名聲卻是不應(yīng)得的，Malaspina指出。
“我從事零售業(yè)已經(jīng)35年了，也從未碰到過這種問題”，Malaspina說道。“腐敗是不需要的 — 法令是如此地復(fù)雜以至于我們需要付出很多的努力。”
