未來的道路

　　2004年的前景仍不明了。“我不知道我們是否曾經在這樣一個不穩定的經濟中看到過如此活躍的房地產市場。我猜想隨著利率的上漲，價格將會穩定。同時如果股票市場得到復蘇，你可能會看到資金回籠” ，Dwyer指出。

　　然而，根據Scott Muldavin所說，較少的投資資金不是引起關注的原因，他是一家總部設在加利福尼亞的房地產融資和投資咨詢公司Muldavin公司的總裁。相反，房地產投資信托(REITs)將使價格在2004年繼續保持高水平。“REITs在資本市場上非常成功，它們的市場價格上升至它們資產基本價值的30%。這更加鼓勵它們購買房地產，同時它們愿意為它們想要的房地產付清全部款項”，他說道，并補充說高價也將因來自養老金和其他私人投資者的需求而得到維持。

　　另一方面，REITs利用炙手可熱的房地產市場來改變它們的投資。“它們已經是重要的賣方，同時他們抓住這個機會從它們還未考慮的地理區域中獲取收益”，Dwyer說道。

　　超市是否應該進入購買狂潮仍有待觀望。象艾伯森、克羅格、安路和阿霍德這樣的連鎖店已經成為國內一些最有價值的零售房地產的監管者。但是觀察家也問道當他們努力避開沃爾瑪的接近的時候，他們為什么會卷入房地產業務中。

　　一些連鎖店成功地成為購物中心的開發商和所有者。“但是這不是他們的核心能力”，Muldavin說道。“這樣做的唯一原因是為了賺錢并控制你所經營的業務。但是大型商店已經達成了某種私下的交易，因為主力商店承租人可以通過租賃得到他們想要的一切。他們不必成為開發商來獲得房地產的價值。”超市開發獨立的區域存在一些優勢。但是這種財政風險超過了購物中心的收益。

　　“我認為這是核心能力的問題”，Maher指出。“在那里有很多開發商可以找到這些地區，把地產劃分成區域并獲得開發批準并拼湊融資。超市的問題是只支付這些區域的租金而不必支付一個開發小組的一般管理費用，這是否更便宜。”

　　雖然觀察家認為良好的超市店址越來越難以找到，但是對于它們是否可以被稱為稀缺卻存在參差不齊的觀點。

　　“我認為零售區域變得日益稀缺，同時這也是購物中心如此引人注目的原因”，Muldavin說道。“你不可能在一個區域擁有兩家購物中心，因此你有壟斷控制權。同時如果你管理著這個區域，你將獲得授權和批準。

　　最大的機會可能在于替代區域，這些區域可能并沒有最好的質量，但現在正在重新開發”，Muldavin說道。“這其中的許多區域是未經改良的零售購物中心，一些商家來到這里，把它拆掉并把它重新出租”，他說道。“在任何地區總有未被充分使用的區域，無論它是一家古老的汽車代理公司、一家工廠或甚至是一家古老的免下車電影院”，Maher補充說道。“如果那兒存在需求，零售商和開發商將設法聯合創建一個區域。一些地區完全不是那么明顯”，他說道。

迷戀近郊地帶

　　同時，隨著郊區不斷發展，自從二十世紀四十年代開始就已經在不斷地發展，原本是偏遠的地區立即變成黃金地段。“對組成黃金地段的地區將進行重建”，Dwyer指出。“對在一個具備特定人口特征的地方提供服務的商家來說是黃金的地段，而對在另一個地方提供服務的商家來說是一個很糟糕的地段。”

　　雖然大多數零售商愿意進入人口開始增長的新興地區，但是高價和有限的區域將使一些商家重新考慮 “近郊地帶”— 位于市中心和郊區之間的地區，同時它們在經濟上和復蘇性發展上被忽視。近郊地帶, 或中心地帶理論在一段時間內在房地產行業內不被重視。但是，許多因素綜合起來阻礙了這些接近中心的地區的重新發展。在他的新書, 前往各地的中途:美國近郊概述, 作者William H. Hudnut，他是市區土地研究院的高級人員，他認為這些曾經是經濟和社會活動中心的地區未受到重視。問題是象加利福尼亞州的埃斯康迪多、俄亥俄州的Lincoln Heights這樣的地區的特點是老年人口、古老的住宅和基礎設施，同時迫切需要重新投資。“它們正在經受被人遺忘的狀態。現在這些大都市的定位是在道路的岔口。它們會繼續落后并引起這些問題：交通堵塞、高稅收、犯罪和污染。或者，它們可以徹底改造它們自己，同時成為經濟上具備競爭性、社會上必不可少的以及財政上充實的穩定社區”，他說道。

　　在這些區域獲得經濟開發的支持是很困難的，因為它們并不吸引年輕的專業人士或更喜歡市內生活方式的獨居者或正在尋找郊區綠色空間的家庭。但是，接近市中心的區域擁有潛力，由于它們的民族多樣性、戰略性區域和公共交通的便利性，Hudnut說道。

　　同時，在象費城、華盛頓這樣的城市中的政客勸說零售商進行大膽的促銷活動，零售商將重新考慮市中心。沃爾瑪最近在洛杉磯市中心的Crenshaw區開設了它在美國的第一家三層折扣商店，它正在其他城市積極地尋找類似的地區。同時，它在洛杉磯Ralphs已經簽署了一份在South Park區開設一家50,000平方英尺的超市的協議。這是在這個地區和這家商店進行大規模翻新的一部分，計劃在2005年設立，將是數十年來第一家在這里開業的主流超市。

　　“市中心是最后的邊界，”，Dwyer說道。“這是多年來每個商家企圖避免進入的地區。但是當一家象沃爾瑪這樣的公司在標準地鐵優勢區域達到飽和的時候，只有一個地方是可以進入的 — 而這就是市中心。”

　　但是那些把市中心視為安全港的商家犯了很大的錯誤。

　　“這不是創新。這不象是從未在市中心出現的折扣店”，Byrne說道，如象凱瑪特、Caldor和Bradlees這樣的連鎖店。“我相信每個市中心最終將有一家沃爾瑪。”