（作者：Susan Thorne，聯(lián)商網(wǎng)編譯）
它被視為一個(gè)成功的購(gòu)物中心，具劃時(shí)代歷史意義的項(xiàng)目，同時(shí)它也是一個(gè)能吸引國(guó)際零售業(yè)主進(jìn)入菲律賓的購(gòu)物目的地。
它被稱為“發(fā)電廠（Power Plant）”, 是洛氏地產(chǎn)公司（Rockwell Land Corp.）開(kāi)發(fā)的在馬尼拉享有很高聲望的購(gòu)物中心，1995年在亞洲經(jīng)濟(jì)最繁榮的時(shí)候開(kāi)始這個(gè)構(gòu)想，并計(jì)劃在以前的一個(gè)發(fā)電廠的建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行翻新改造，建成50,000 平方米 (538,200 平方英尺) 的零售場(chǎng)地, 使用外露鋼柱和從天花板直通地面的玻璃店面營(yíng)造一個(gè)生動(dòng)的開(kāi)放式意境。
但是這一切都發(fā)生在眾所周知的“亞洲流感,”之前 ，這是一場(chǎng)繼泰銖（泰國(guó)本國(guó)貨幣）貶值后席卷整個(gè)東南亞的財(cái)政和金融風(fēng)暴，發(fā)生在1997年。整個(gè)東南亞地區(qū)的開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)有過(guò)的許多精心策劃的項(xiàng)目都因隨之而來(lái)的危機(jī)而需要進(jìn)行重新思考，而“發(fā)電廠”只是其中的一個(gè)而已, 這場(chǎng)危機(jī)中房地產(chǎn)價(jià)格驟跌，緊接著顧客消費(fèi)能力下降, 零售店關(guān)門，同時(shí)投資者對(duì)零售項(xiàng)目的信心大大減小。
“發(fā)展完全停止了, 就像關(guān)上了水龍頭一樣,” Colin Stephens說(shuō), 他是多倫多國(guó)際設(shè)計(jì)公司的董事長(zhǎng)、超級(jí)中心的建筑設(shè)計(jì)和市場(chǎng)規(guī)劃顧問(wèn)。1998年隨著比索爆跌40%，該項(xiàng)目也突然停止規(guī)劃，雖然圖紙和建筑文件已經(jīng)準(zhǔn)備好了，并且計(jì)劃在1999年完工，但是國(guó)際設(shè)計(jì)公司決定重新草擬新的、更保守的構(gòu)想。
采取如此舉措的并不止他們一家公司。大多數(shù)購(gòu)物中心的業(yè)主和開(kāi)發(fā)商正在使用各種方案來(lái)應(yīng)付新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì); 他們?nèi)∠麑⒁M(jìn)行的項(xiàng)目或減慢速度, 改裝或縮小現(xiàn)有購(gòu)物中心的規(guī)模, 或者改變購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)特色及承租商組合。
“發(fā)電廠”, 一個(gè)四層購(gòu)物商業(yè)街, 現(xiàn)今已完全不同與最初的設(shè)想。重建舊電廠建筑的計(jì)劃被丟棄和推翻。在這塊地方，開(kāi)發(fā)商草擬了一個(gè)新的、花費(fèi)更少的設(shè)想: 他們使用灰泥和窗體代替外露鋼鐵, 并且盡量使用本地的建筑材料來(lái)代替進(jìn)口的材料。同時(shí)他們也調(diào)整了承租商組合,把租賃重點(diǎn)放在本地及亞洲零售商而非外國(guó)零售商; 而原先的時(shí)尚銷售焦點(diǎn)也被更加隨意、新潮的追求生活休閑的零售商和餐飲賣點(diǎn)所取代。為了掩飾這種妥協(xié)方式，國(guó)際設(shè)計(jì)公司堅(jiān)持使整個(gè)購(gòu)物中心的規(guī)模大小和特色保持不變, 如意大利瓷磚地板, 地下停車場(chǎng)和街道綠化,他們的成功之處在于能將該購(gòu)物中心完全區(qū)別馬尼拉的其他購(gòu)物中心。
該地區(qū)的開(kāi)發(fā)商也采取了類似的舉措, 同時(shí)主體建筑和裝潢成本是他們所關(guān)注的重點(diǎn)。亞洲開(kāi)發(fā)商按慣例進(jìn)口了許多購(gòu)物中心的構(gòu)建材料如鋼柱、空調(diào)組件和玻璃，從北美或其他西方國(guó)家進(jìn)口; 據(jù)Stephens估計(jì)，在危機(jī)發(fā)生之前購(gòu)物中心項(xiàng)目約30%費(fèi)用是用美元支付的。但是在亞洲貨幣貶值后進(jìn)口的費(fèi)用猛增, 結(jié)果造成本地建筑材料的使用率上升。
開(kāi)發(fā)商也在內(nèi)部裝修和設(shè)計(jì)上節(jié)約用費(fèi)。西雅圖的Callison Architects的負(fù)責(zé)人Stan
Laegreid說(shuō)，他的公司可以通過(guò)簡(jiǎn)單裝修購(gòu)物中心的主要地面來(lái)節(jié)省費(fèi)用，比如使用比較廉價(jià)的墻面材料,而把更多的重點(diǎn)放在特色上, “就像是用珠寶來(lái)點(diǎn)綴一件黑色的長(zhǎng)裙。”
我們可以在Maju Perdana看到“環(huán)境圖形學(xué)” 方式運(yùn)用的一個(gè)實(shí)例，這是一個(gè)位于馬來(lái)西亞吉隆坡占地450,000平方英尺的購(gòu)物中心，Callison在那兒所使用的節(jié)約成本的設(shè)計(jì)方案的特色為，巨大的、引人注目的標(biāo)志和顯眼的入口。
這場(chǎng)危機(jī)同樣影響了購(gòu)物中心的零售組合和價(jià)格指標(biāo)，這主要是因?yàn)樽?997年開(kāi)始顧客的消費(fèi)水平開(kāi)始下降。這場(chǎng)危機(jī)使亞洲的商店組合兩極分化，Laegreid 解釋到: 大多數(shù)傾向中等價(jià)格的顧客已轉(zhuǎn)變?yōu)榈蛢r(jià)的擁護(hù)者，而同時(shí)一小部分富裕的人群繼續(xù)購(gòu)買高價(jià)的商品。成功的購(gòu)物中心正在根據(jù)這種新的人口統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。例如，在韓國(guó)漢城U2商店區(qū)開(kāi)始設(shè)立以專賣流行衣服的小商店為主要趨勢(shì)的購(gòu)物中心，主要出售國(guó)際性品牌和前衛(wèi)的服飾，但是在近期又增加了很多國(guó)內(nèi)的賣主和商店, Laegreid說(shuō)。新加坡烏節(jié)路商業(yè)區(qū)的Wisma Atria綜合購(gòu)物中心利用了這個(gè)市場(chǎng)的兩個(gè)極端, 它設(shè)有兩個(gè)截然不同的購(gòu)物目的地— 位于二樓的上層購(gòu)物區(qū)，這里有出自設(shè)計(jì)師之手的時(shí)尚商品，同時(shí)價(jià)格比較昂貴，同時(shí)在鄰近地鐵的低層設(shè)有兩層價(jià)廉物美的零售商品。
但是這場(chǎng)危機(jī)使許多西方零售商不愿意進(jìn)入這個(gè)地區(qū)，這使得本地和地區(qū)零售商以及現(xiàn)存的外國(guó)特許經(jīng)營(yíng)者成為現(xiàn)今商店組合的支柱。
然而，進(jìn)入餐飲業(yè)的北美投資者的隊(duì)伍仍比較強(qiáng)大。此外, 從東南亞撤回的日本百貨商店如崇光（Sogo）, 東急（Tokyu）以及大丸（Daimaru）為家樂(lè)福、沃爾瑪以及其他國(guó)際性大賣場(chǎng)的發(fā)展提供了空間，使它們可在購(gòu)物中心中占一席之地。
“事實(shí)上我們所目睹的每個(gè)零售項(xiàng)目均包括一個(gè)大賣場(chǎng)，” Laegreid觀察到。
但是，許多購(gòu)物中心在它們所在的市場(chǎng)上面臨一個(gè)供大于求的現(xiàn)象，二十世紀(jì)九十年代東南亞的通病就是建造過(guò)多，因此必須為它們的商店區(qū)域找到其他的用途。
“如果你現(xiàn)在在曼谷旅行，你仍可以看到空置的[零售]建筑,” Geoffrey Cresswell說(shuō),他是多倫多MMC International Architects的常務(wù)董事, 它在泰國(guó)廣泛地開(kāi)展業(yè)務(wù)。分化或減小購(gòu)物中心的規(guī)模－甚至將購(gòu)物中心的一半或更小的面積作為營(yíng)業(yè)區(qū)域－這是可供亞洲業(yè)主參考的兩個(gè)常見(jiàn)的解決方案, 他說(shuō)。從其他情況來(lái)看, 購(gòu)物中心的業(yè)主會(huì)將空置的零售區(qū)域分割成較小的區(qū)域，它們的租金比較低，可吸引單個(gè)零售商成為承租人。然而, 亞洲商業(yè)地產(chǎn)大部分是出售的而非出租的，這個(gè)事實(shí)使轉(zhuǎn)變小塊空間或單個(gè)商店的嘗試變得復(fù)雜化。
依靠購(gòu)物中心的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，這使得它向多種用途的轉(zhuǎn)變成為可能。一個(gè)典型的亞洲多層購(gòu)物中心－與辦公大樓相連的六層或七層零售區(qū)域－一個(gè)或兩個(gè)零售區(qū)域可出租于辦公承租人如旅行社或小型的保險(xiǎn)公司, Cresswell說(shuō)。聚焦使用方式是另一個(gè)可行方案。位于曼谷、可租用總面積為90,000平方英尺的Seri Center在Au Printemps主力商店虧損的困難時(shí)期能很快恢復(fù)營(yíng)運(yùn)，主要是通過(guò)將其重新定義為電腦和軟件零售商的專門購(gòu)物中心。
在承租商和顧客的劇烈競(jìng)爭(zhēng)中，許多業(yè)主開(kāi)始了解良好管理的重要性, Cresswell觀察到。
“他們開(kāi)始了解到推廣購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)，以及舉行大型的活動(dòng)來(lái)吸引顧客所帶來(lái)的利潤(rùn)—這些都是以前他們中的大多數(shù)人所不會(huì)想到需要去做的東西,” 他說(shuō)。而諸如能量效率這類問(wèn)題也成為他們需要更加用心去考慮的問(wèn)題, 同時(shí)業(yè)主也開(kāi)始了解到出租商店是比出售商店更好的營(yíng)運(yùn)方式, 因?yàn)樗麄兛梢愿玫乜刂瀑?gòu)物中心的質(zhì)量和承租商組合。如果這種形勢(shì)繼續(xù)發(fā)展的話, 注重良好的管理方式將成為亞洲財(cái)政困難的黑暗時(shí)期的一線希望。
“發(fā)電廠”購(gòu)物中心似乎已經(jīng)進(jìn)行了根本的改變, 它的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，從去年開(kāi)業(yè)以來(lái)它擁有很高的租用率同時(shí)發(fā)展形勢(shì)良好。雖然亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)迫使洛氏地產(chǎn)公司縮減它在馬尼拉開(kāi)設(shè)超級(jí)中心購(gòu)物廣場(chǎng)計(jì)劃的規(guī)模, 但公司表示該中心自從去年開(kāi)業(yè)以來(lái)營(yíng)業(yè)狀況良好。
