英國目前的購物中心家數超過1,400家，零售產業為整個英國第二大的就業市場，大約20%的勞動力直接參與零售部門服務，至2000年底，購物中心總樓地板面積為2,090萬平方公尺(22,500萬平方呎)，就整個英國經濟體而言，這個產業仍不斷的成長而其重要性也不斷的提升中；本文將針對英國購物中心產業的當前發展進行研析。
英國經濟現況
2000年英國的經濟發展在通貨膨脹、緊縮與強勢英鎊情勢下緩慢中仍見持續成長，其中，英格蘭銀行(Bank of England)采行高利率政策以壓低通貨膨脹的結果，使英國在整個世界競爭市場中，相對造成進口商品價格低廉，而2000年英國面對的其實是通貨緊縮而非膨脹的問題，去年的通貨膨脹率約為2%。英國仍是歐洲經濟較為強勢者，失業率屬偏低的國家，目前5.2%的失業率較前一年5.8%更為改善，就業狀況在主要都市地區更為良好，這也意味著住宅市場與就業將持續成長，惟制造業的就業狀況較為不佳。
消費支出與成長：在2001年3月前的一年計算，英國的零售總額比較2000年增加了4.8%，其中2001年前三個月貢獻了1.5%的成長，這也反映了去年年終較為遲緩的成長。就零售消費而言，食品呈現了高度的成長，與前一年比較有7%的成長率；服飾與鞋類為第二高，在整體銷售額上有5%的成長率，而在2001年前幾個月的表現看來，零售消費則有令人鼓舞持續擴大的趨勢。
零售支出：家庭收入比較通貨膨脹有3%的成長，雖然許多這些額外的收入將進入零售消費中，但零售仍面臨許多其它的消費競爭，如娛樂、運動與假日休閑。其影響之一是購物中心改變營運模式，逐漸增加餐飲與娛樂設施的數量。英國零售消費在過去五年中成長最為快速的為家庭商品部門-DIY、家具家用部門，相對的服裝部門比較上幾乎呈現未成長的狀態。2001年對英國經濟體的一個新的隱憂是美國經濟衰退的可能，將使其降低對英國投資與英國出口數量。較其它歐洲國家而言，英國對美國的依賴度較大，但歐盟目前仍是英國最大的貿易伙伴，僅有2%的英國產出口至美國。目前僅有某些高科技產業與行動電話廠商裁員的影響，反應去年這些市場的沖擊。
政治現況
新工黨與布萊爾：英國工黨目前執政已屆四年，大部分的評論對其這段時間在經濟管理上的表現給予非常正面的肯定。第三代行動電話執照所帶來的意外收入與良好的公共部門融資狀況都幫助了政府的運作。公共部門負債降低至三千零五十億英鎊或GDP的31.5%與前一年的36.7%比較。稅賦負擔則并無太大的改變，個人與企業稅務維持在可負擔的水準內。
大選：新政府的大選必須在2002年5月前舉行完畢，首相布萊爾將在2001年6月確定日期，可以肯定的是工黨繼續贏得執政權，其將采行在可承擔的范圍內的低稅率與擴張公共支出的政策。第二任的工黨政府很可能繼續維持其過往的政策，但增加教育與健康支出。
發展控制：過去四年間，政府對新的購物休閑中心開發案采行嚴格的限制，尤其對非都心型(out-of-town)開發案，所有的開發必須證明在市鎮中心或外圍沒有可供其開發的基地；更甚者所有的新開發案必須在開發計畫中證明有此空間的需要，且這項開發并不會影響鄰近市鎮的發展，因此幾乎所有的開發計畫無論是否有爭議，在取得甚或否決開發案前，都需要經過政府審議與冗長昂貴的公聽程序。這個程序嚴重的拖延了開發程序并降低新購物中心的供給。
英國零售商營運現況
總體而言，在2000年零售呈現多面的狀況，具有強勢品牌與大型百貨的折扣與價值型零售商一般而言表現均佳，相對的中型賣場相對的競爭激烈使獲利困難。
贏家：在2001年的優勝者包括英國最大與獲利最佳的零售商Tesco，其主要收入源來自超級市場的營運，而Tesco目前正增加大型量販型態的賣場，雖然曾實驗性的進行在市鎮中心的Tesco Metro與結合加油站的Tesco Express，惟目前已經退出市場，對海外的擴張也相當的快速，結合當地營運聯盟伙伴為一個獲利高相當成功的策略。在流行零售商NEXT與Debenhams百貨公司與折扣連鎖店Matalan的營運也相當成功。
輸家：Marks & Spencer的營運問題已是眾所皆知的，M& S決定結束英國以外所有該公司擁有的營運據點達到頂點，基本上M&S在英國的運作仍能夠獲利，但已面臨無法有效達到獲得過去主要顧客的商品銷售數量目標，由于 Marks & Spencer是英國購物中心主要的核心商店，呈現危機傾向的營運狀況直接影響到英國購物中心產業的體質。另外一個在英國發生問題的廠商為國際流行商店C&A，在今年初決定結束其所有的英國商店，大部份其擁有的商店已轉給其它的承租者。 Arcadia為結合Burtons、Top Shop、Wallis 和 Dorothy Perkins等公司品牌的零售商，同樣面臨定位在中階市場的問題，2000年已處理了數百家店鋪，其中許多位在購物中心內，隨后又將幾個較小的品牌出售，策略上以加強主要品牌的表現。
在英國的國際零售商
歐洲：國際營運的品牌Sephora、Mongo與Zara接二連三在過去12到18個月內在英國各購物中心與沿街據點進行擴展多家店鋪，表現相當亮麗。
美國：美國零售商如Gap、Starbucks與Wal-Mart就面臨了營運困境，部分是因為這些廠商在美國與其它地點也面臨困難。Wal-Mart在德國有營運上的問題，在英國則有Asda的問題-這家Wal-Mart在2000年并購的英國第三大超級市場，并購后造致營運上重要職員的離職，再加上是否要更改品牌為Wal-Mart的爭議問題。Gap則已無法像以往快速的成長，而Starbucks正面對當地咖啡商店嚴峻的競爭。麥當勞則購入了兩個主要的英國競爭者，Aroma與Pret-a-Manger。
日本：幾個在倫敦營業的日本主要百貨公司在2000年有三家結束營運，分別是ISETAN(伊勢丹)，Yaohan(八佰伴) 與Sogo，在英國最成功的日本零售商為Muji (無印良品)，另外，近年崛起于日本的UNIQLO決定進入英國市場。
零售趨勢2001到2002：在英國高價值零售者與頂尖品牌持續擠壓中階市場商店的空間，這股趨勢可能將持續。折扣與工廠品牌直營中心也持續的表現良好，英國現在大約有20家工廠品牌直營中心營運，不過并未在數量上有持續開發的跡象。經濟上價格緊縮的狀況使零售事業面臨高度競爭環境家庭用品( 家庭修繕,家飾家用)市場2001年將持續興旺，IKEA國際家用商店預計在未來營運狀況佳的情況下，將在英國擴充其數量超過二倍。在許多購物中心所有者的心中都存在一個問題：零售商還能夠支付購物中心的租金嗎? 在英國，主力商店一般支付相當低的租金 (甚至不需支付租金)，而標準商店單位則支付相對高額的單位租金，標準單位的面積范圍從100平方公尺(1,000平方英呎)到500平方公尺(5,000平方英呎)，在零售部門不理想的獲利狀況下，未來確實有預期商店的單位租金將會下降，承租租約通常期限為10到15年，并每5年依公開市場價值調整。
英國購物中心發展趨勢
休閑與餐飲娛樂化：過去五年之中，研究發現25%的新購物中心開發案中皆包括了主要的娛樂設施(電影院、保齡球場、賓果猜獎與夜總會)。2000年的百分比則調高至38%的水準。大部份新購物中心接包括了許多餐廳、Cafe，不論是包含在美食街、美食中心亦或是獨立的販售亭或獨立單位。
零售園區至購物園區：零售園區 (郊區購物中心擁有大量平面戶外停車空間與許多大型工廠式鋼架構的零售單位)原始的使用目的是為電器、DIY與家具零售業者所發展。然而許多營運單位現在則代以折扣流行連鎖店、玩具、兒童服飾、運動用品等等業者，使整個計畫轉為更近似購物中心的架構。
大都會商業中心的復興：在政府新開發案總量管制下，許多大型計畫目前皆規劃在市鎮商業區當中，其中大部分都在大城市，如伯明翰、利物浦、諾亭漢、布里斯托，在南漢普敦的West Quay購物中心與在雷汀的The Oracle購物中心是近期在主要市鎮中開幕的實例。
擴張、整修更新與銷售：整體零售實質成長幅度縮小，使新樓地板面積需求很難確定，因此許多購物中心的投資案皆以整修更新舊有的購物中心為開發方式，擴充或購買需要重新引入承租戶的購物中心，以采行更好的行銷策略吸引更多的消費顧客。
作者：Tony Westbrook
