去年下半年，單單在烏節(jié)路就開設了4家大型購物中心：313索美塞(313@Somerset)、ION Orchard、文華購物廊(Mandarin Gallery)和Orchard Central。此外，君樂酒店(Grand Park Orchard)墊樓的首四層樓將改為高檔購物商場，與英國倫敦高檔購物區(qū)騎士橋區(qū)“Knightsbridge”同名的這個新商場，是國際高檔品牌旗艦店的匯集之地，目前的租用率已過半，將在今年上半年開業(yè)。

　　過去14年來，烏節(jié)路上并沒有任何新商場開幕，上一個新購物中心是1996年落成的麒麟大廈(The Heeren)。這么一條黃金購物街，在一年內(nèi)陸續(xù)出現(xiàn)許多新商場搶灘，這還不包括在烏節(jié)路之外的新購物中心如白沙浮一帶的Illuma、城市廣場(City Square Mall)、Tampines One等等。業(yè)主、租戶、消費者，誰是大贏家？這是否是持守新加坡為購物天堂所必須擺出的門面？新加坡人消化得了這些新品牌、新服務嗎？

　　本地購物中心特色在哪里？

　　Owell Bodycare保健用品連鎖店董事經(jīng)理黎汝仲在位于313索美塞的最新分店受訪時說：“多年前，我第一個分店選在森林廣場，那里的產(chǎn)品特色很強，集中售賣電腦硬件與軟件產(chǎn)品，環(huán)顧全島，沒有一家這類型的購物中心，它能在今天仍舊受到國內(nèi)外顧客的歡迎，必定有其成功的道理。”

　　發(fā)展商管理，限制較多

　　他分析說，本地多數(shù)購物中心由發(fā)展商管理，限制較多。反觀森林廣場，都是由個別租戶或店主獨立經(jīng)營，自由度較高，限制少。“以前，這里是電器城，后來慢慢轉(zhuǎn)型為電腦科技城。”他問，新加坡有多少商場像森林廣場一樣，在外國游客的認知率那么高，很多都慕名來這里買電腦產(chǎn)品。

　　“日本、韓國等地都有許多主題性強的購物中心，例如韓國的南大門，專賣女性服飾，這里的發(fā)展商較保守，不敢貿(mào)然設立一座主題性商場，這跟地點也有關系。”

　　策略性的經(jīng)營方式

　　在本地經(jīng)營服飾生意的陳瑞豐，擁有Sense和Forntieer品牌，在本地10個購物中心設有14家分店。陳瑞豐說：“我們家族在上世紀70年代在女皇鎮(zhèn)購物中心設立首個服裝店面。90年代中期正式走進零售市場，1996年建立Sense品牌，2年后Forntieer也面世，兩種服飾分別鎖定年20歲至40歲的女性消費群。”

　　他最新的Sense分店坐落在313索美塞，因為這里品牌多，屬于中高檔次。他說：“我們走的是策略性的經(jīng)營方式，注重市場占有率，只要有潛力的市場，租金合理，都可考慮。313在烏節(jié)路這個黃金購物地段，租金屬于合理的，因此我們就進來了。除了地點外，發(fā)展商的管理也是考慮點。”
　　經(jīng)常往返香港和中國做生意的陳瑞豐指出，本地的購物中心可區(qū)域化，在組物區(qū)的購物中心可提供人們?nèi)粘５南M便利。烏節(jié)路雖然是游客購物區(qū)，但是跟香港的旅游購物區(qū)相比，本地的品牌選擇少了許多。“為什么本地缺少香港擁有的一些國際中檔次的品牌，因為這里的高消費群仍比香港弱，那里的顧客肯花錢消費。這里租金高，成本大，又達不到每個月的銷售成績，因此這些品牌廠商干脆不進來。例如Gucci包包，香港賣得快，因為當?shù)厝说母呦M意識強，一個月假如可以賣1000個，新加坡可能只賣100個，品牌商當然把最好最新的產(chǎn)品留給香港人買啦！”

　　嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司總經(jīng)理（零售／新加坡）趙美鑾說：“在烏節(jié)路，有ION Orchard這家旗艦購物商場佇立著；在市區(qū)，有商住兩用的來福士廣場；克拉碼頭則屬于主題性較強的商場，以夜生活和娛樂為主；福南數(shù)碼生活廣場(Funan The IT Mall)是一個數(shù)碼世界城；白沙浮商業(yè)城(Bugis Junction)是受保留計劃下的建筑物，這些都是新加坡購物中心的特色。

　　購物中心多是好事？

　　烏節(jié)路新購物中心涌現(xiàn)，陳瑞豐認為這是社會發(fā)達、國家繁榮的象征，但是發(fā)展商在本地的購物中心的壟斷性太高。他說：“發(fā)展商手上拿著是包贏的牌子，無論經(jīng)濟好壞，他們都是照樣收租，租金只有上沒下，每個月還要付他們‘GTO’（營收為計算基礎的租金，Gross Turnover）。發(fā)展商認為他們的購物中心可招徠人潮，至于做不做得成生意，這是個別商家的事。

　　“我認為購物中心如果少了零售商戶，發(fā)展商也做不起來，是唇齒相依的。本地的購物中心是可以做的，但是要怎么把它做好，雙方都有責任。”

　　黎汝仲覺得購物中心多是好事，顧客有更多消費選擇，另外，對他這類中小型企業(yè)也有助益。他說：“中小型企業(yè)要進入烏節(jié)路大商場較難，因為租金相對昂貴，而且發(fā)展商注重的是名牌效應，國際品牌占較大優(yōu)勢。現(xiàn)在，這一帶的購物中心越多，我們就有機會進來拓展業(yè)務，對自身品牌也是一種提升。”Owell在本地有10家分店，分布全島各地。

　　黎汝仲說，本地購物中心的商戶必須有很好的持守能力，因為租金太高，以他10家分店來說，平均100萬的押金就在發(fā)展商手里，因此他選擇開設新分店時較謹慎。

　　他認為本地的飲食消費不貴，公共交通發(fā)達，費用廉宜，都是吸引外地游客到來的原因。至于購物中心如何吸引國內(nèi)外消費者，他以香港旅游局為例說：“當?shù)芈糜尉纸?jīng)常跟不同機構(gòu)舉辦展覽，帶動經(jīng)濟與旅游，也把更多人潮帶入商場，這些都可作為本地的借鑒。”

　　思考自己重新定位

　　世邦魏理仕(CBRE)認為，位于烏節(jié)路及索美塞一帶的這些新購物中心是針對特定顧客群來定位，因此勢必會對其他位處烏節(jié)路／東陵／史各士路一帶的購物中心施加壓力，使它們思考自己是否也有提升或重新定位的需要，以追上瞬息萬變的零售趨勢。不過，部分購物中心或許無法取得共識這么做。

　　世邦魏理仕相信，去年涌入烏節(jié)路的零售業(yè)者應該需要6到8個月的時間來適應本地零售業(yè)的生態(tài)，在過程中將淘汰一些品牌。
　　（聯(lián)合早報）