出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/牧之

頭圖/武漢江夏永旺夢樂城

在經(jīng)歷了10月低谷之后，11月，全國新開購物中心數(shù)量有了明顯提升。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年11月，全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目共20個(gè)(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬㎡)，新增商業(yè)建筑面積181.3萬㎡，平均單體商業(yè)建筑面積約9.1萬㎡。

華潤、萬達(dá)、永旺、愛琴海、招商蛇口、眾安商業(yè)、領(lǐng)展中國等知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商均有項(xiàng)目入市。尤其是近來處于風(fēng)口浪尖的萬達(dá)，有3座購物中心開業(yè)，總商業(yè)體量31.3萬㎡，成為最大贏家。

此外，一些商業(yè)項(xiàng)目因體量不足2萬㎡而并未包含在內(nèi)，比如1.5萬㎡的南京安居·慕斯薈、1.4萬㎡的佛山平洲翠萬麗廣場等等。此外，一些純商業(yè)街區(qū)也并未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，比如湘湖越界X-LIVIN、鄭州中鐵·泰和里印象1923商業(yè)街區(qū)等等。

開業(yè)數(shù)量同比、環(huán)比雙增

11月，全國新開20座購物中心，與10月份的10家相比，環(huán)比增長100%；與2022年同期的15家相比，同比增長33%。

縱觀近五年數(shù)據(jù)，從2019年開始，全國11月新開商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)逐年下降趨勢，直至2022年11月觸底，僅新開15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而今年11月又實(shí)現(xiàn)了反彈，新開商業(yè)項(xiàng)目增至20個(gè)。

之所以出現(xiàn)逐年下降的趨勢，《聯(lián)商網(wǎng)》認(rèn)為，一方面，商業(yè)地產(chǎn)市場漸趨飽和，入市項(xiàng)目下降也是必然趨勢；另一方面，受困于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及地產(chǎn)行業(yè)拖累，加之商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性影響，開發(fā)商愈發(fā)謹(jǐn)慎。

從區(qū)域來看，20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分布在六大區(qū)域，華東區(qū)持續(xù)領(lǐng)跑，有9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市；西南、西北緊隨其后，均為3個(gè)；華中、華南均為2個(gè)，華北僅有1個(gè)，東北區(qū)域交白卷。

從商業(yè)規(guī)模的分布情況上看，規(guī)模在2至5萬㎡(含2萬㎡，不含5萬㎡)有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比30%；5至10萬㎡(含5萬㎡，不含10萬㎡)有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比25%；10至15萬㎡(含10萬㎡，不含15萬㎡)有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比30%；15萬㎡及以上有3個(gè)項(xiàng)目，占比15%。

可以看到，5萬㎡以上的中大型購物中心是11月份新開商業(yè)的項(xiàng)目的主流，占比七成。該類購物中心一般以一站式區(qū)域購物中心為主，既有體量保證，又可滿足了消費(fèi)升級下的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)及營銷需求，往往受到萬達(dá)、寶龍、龍湖、新城控股等頭部開發(fā)商的青睞，比如萬達(dá)11月新開業(yè)的3座購物中心，均在10萬㎡左右。

存量改造項(xiàng)目占比提升

隨著供給端不斷飽和，每月新開商業(yè)項(xiàng)目中，存量改造項(xiàng)目的占比已經(jīng)基本穩(wěn)定在二、三成。

11月份開業(yè)的20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中有4個(gè)存量改造項(xiàng)目，占比20%，分別是上海北外灘雙獅匯、寧波京東MALL、深圳KK PARK光明廣場和廣州天河領(lǐng)展廣場。

10月份，存量改造項(xiàng)目在新開商業(yè)項(xiàng)目中占比20%，而9月份這一數(shù)據(jù)是28%，8月份為9%，今年上半年為15%，整體來看，有不斷提升的趨勢。

其實(shí)，大多數(shù)存量項(xiàng)目都多多少少存在一些“硬傷”，或是地段問題，或是交通問題，或是商業(yè)空間問題等等。這就更加考驗(yàn)項(xiàng)目商管團(tuán)隊(duì)的招商能力和運(yùn)營管理水平了。而無論從品牌效應(yīng)、招商能力、運(yùn)營能力和營銷能力來說，頭部知名商管公司接管不失為存量項(xiàng)目的最佳歸宿。

比如11月開業(yè)的深圳KK PARK光明廣場和廣州天河領(lǐng)展廣場，10月份開業(yè)的百聯(lián)西郊購物中心和海口王府井海墾廣場以及9月份開業(yè)的北京五棵松萬達(dá)廣場、沈陽中街吾悅廣場、徐州和信寶龍廣場等等，均由知名商管公司接管。

不過，存量商業(yè)改造難度之大，即便是知名商管公司也不存在投機(jī)取巧的彎道超車，必須從動(dòng)線調(diào)優(yōu)、場景打造、品牌招商到運(yùn)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)的精雕細(xì)琢，回歸商業(yè)調(diào)改的底層邏輯，才有實(shí)現(xiàn)突破的可能。

12月開業(yè)量將迎爆發(fā)

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，全國新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目共279個(gè)，與去年同期的270個(gè)相比，微增9個(gè)。

幾日前，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的《中國購物中心年報(bào)報(bào)告（2023年）》預(yù)計(jì)，2023年全年新開業(yè)購物中心項(xiàng)目將達(dá)400個(gè)左右。以此推算，2023年12月，全國將有120余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，將創(chuàng)造今年月份之最。

誠然，每年12月，都是商業(yè)項(xiàng)目入市的高峰。購物中心可以借勢圣誕和元旦兩大節(jié)日，營造“開業(yè)即火”的客流火爆場景，激發(fā)項(xiàng)目潛力提振商場業(yè)績。

今年12月，上海真如環(huán)宇城MAX、北京超級合生匯二期、成都天府大悅城、南京國金中心IFC、杭州中心、昆明萬象城、鄭州銀泰inPARK、拉薩王府井購物中心、溫州濱江萬象城等眾多備受矚目的購物中心都將正式亮相。

附：2023年11月全國新開購物中心統(tǒng)計(jì)表