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撰文/高天

“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新邁出的歷史性一步。” 這是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平先生在其朋友圈分享的一句話。

來(lái)由正是國(guó)內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的于10月26日正式申報(bào)完成，這距離10月20日證監(jiān)會(huì)發(fā)布將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施僅不到一周的時(shí)間。

率先“拔得頭籌”的四家企業(yè)分別是華潤(rùn)置地、印力集團(tuán)、金茂商業(yè)和物美商業(yè)集團(tuán)。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的首次亮相

自我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)開(kāi)展以來(lái)，底層資產(chǎn)運(yùn)行平穩(wěn)，存量基礎(chǔ)設(shè)施REITs示范效應(yīng)明顯，越來(lái)越多的資產(chǎn)參與REITs市場(chǎng)。

而消費(fèi)作為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)之一，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的重要引擎，作用不言而喻。瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院認(rèn)為，作為重要的資產(chǎn)類(lèi)別之一，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)萬(wàn)億級(jí)別。

2023年3月，國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)分別發(fā)布通知稱(chēng)，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社會(huì)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這是首次以文字形式明確支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)入REITs試點(diǎn)范圍。

10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

10月26日，首批消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出爐。據(jù)證監(jiān)會(huì)及滬深交易所官網(wǎng)公開(kāi)信息顯示，華夏基金、中金基金、嘉實(shí)基金分別上報(bào)了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別是華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。

其中，中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT已申報(bào)至深交所；嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT已申報(bào)至上交所。

四個(gè)原始權(quán)益人分別是華潤(rùn)置地、印力集團(tuán)、金茂商業(yè)和物美商業(yè)集團(tuán)。

華潤(rùn)置地預(yù)計(jì)這支公募基金將募集69.78億元，在上市時(shí)，華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)已發(fā)行基金份額總數(shù)約30%，公眾基金份額持有人持有70%基金份額。

實(shí)際上，自消費(fèi)類(lèi)公募REITs試點(diǎn)開(kāi)閘以來(lái)，華潤(rùn)置地、百聯(lián)股份、天虹股份、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、首創(chuàng)鉅大、魯商置業(yè)、龍湖、北京恒盛華星等企業(yè)均表達(dá)過(guò)有申報(bào)消費(fèi)REITs的意向。

百聯(lián)股份某高管曾公開(kāi)表示，對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs項(xiàng)目發(fā)行范圍，他表示“可喜可賀”，會(huì)為國(guó)內(nèi)公募REITs帶來(lái)更加多有活力的資產(chǎn)。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也曾表示，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)，一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬(wàn)科就有望真正從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代已是事實(shí)，國(guó)內(nèi)各級(jí)城市都存在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量大的現(xiàn)狀，且不乏一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的誕生，對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)，推進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)良性健康地發(fā)展具有重要的意義。

同時(shí)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成立，也有利于幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)（原始權(quán)益人）更好地舒緩流動(dòng)性壓力，更好地幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)自身的發(fā)展也有助益。當(dāng)然，更長(zhǎng)遠(yuǎn)地是能更好地提振消費(fèi)需求和消費(fèi)市場(chǎng)信息，推動(dòng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

物美集團(tuán)CEO張斌也曾公開(kāi)表示，公募REITs能夠盤(pán)活優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面逐漸修復(fù)的背景下，商場(chǎng)、購(gòu)物中心等資產(chǎn)的估值將會(huì)恢復(fù)，相應(yīng)的REITS產(chǎn)品收益率也將有明顯改善。

底層資產(chǎn)細(xì)節(jié)曝光

第一太平戴維斯深圳估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)高級(jí)助理董事林勁松曾公開(kāi)表示，首批試點(diǎn)發(fā)行的公募REITs對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量要求通常更高，因此，一線城市核心商圈、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、接近滿租、租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定的購(gòu)物中心更有望成為第一批消費(fèi)類(lèi)公募REITs發(fā)行的底層資產(chǎn)。

根據(jù)已經(jīng)公開(kāi)披露的信息，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的原始權(quán)益人均是我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的一些頭部企業(yè)，資產(chǎn)涵蓋了購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)，且在一線城市、新一線城市等高線城市和二三四線城市均有不同程度的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

除了物美商業(yè)集團(tuán)外，其余三個(gè)底層資產(chǎn)均已確定。

華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城。青島萬(wàn)象城是華潤(rùn)萬(wàn)象生活的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目之一，根據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2019年評(píng)定為國(guó)家五星購(gòu)物中心。青島萬(wàn)象城2015年開(kāi)業(yè)以來(lái)，延續(xù)一貫的高品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，在業(yè)態(tài)上完善功能組合、在服務(wù)上升級(jí)品質(zhì)理念、在品牌上聚合優(yōu)勢(shì)資源，為青島市民提供了更具時(shí)尚魅力、更富國(guó)際風(fēng)范的都市生活體驗(yàn)，2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額45億元。

中金印力REIT底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。杭州西溪印象城是杭州城西商圈的標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目，毗鄰西溪濕地，具有較好的自然及人文環(huán)境與完善的周邊公共服務(wù)配套設(shè)施，接駁杭州地鐵3號(hào)線洪園站，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心。自2013年開(kāi)出一期后，項(xiàng)目已經(jīng)有10年的運(yùn)營(yíng)歷史，且隨著周邊社區(qū)、寫(xiě)字樓的日益成熟，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)增加。

▲杭州西溪印象城十周年慶現(xiàn)場(chǎng)

華夏金茂購(gòu)物中心REIT的底層資產(chǎn)是長(zhǎng)沙金茂覽秀城。長(zhǎng)沙金茂覽秀城是金茂商業(yè)打造的全國(guó)首個(gè)覽秀城產(chǎn)品，自開(kāi)業(yè)以來(lái)，便將人文體驗(yàn)滲透到品牌組合和運(yùn)營(yíng)管理中，立志打造星城藝文圈，成為潮流人士及文藝青年的必逛之地。

嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT擬通過(guò)特殊目的載體持有項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的控制，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括大成項(xiàng)目、玉蜓橋項(xiàng)目、華天項(xiàng)目和德勝門(mén)項(xiàng)目。

這些底層資產(chǎn)雖然并非都是一線城市，但一則也來(lái)自于當(dāng)下發(fā)展迅速的新一線城市，二來(lái)都有一定經(jīng)營(yíng)年限，整體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)進(jìn)入了成熟穩(wěn)定期，風(fēng)險(xiǎn)較低，同時(shí)后期回報(bào)率理想。

此外，首批的4只產(chǎn)品中，印力和物美均為民企公募REITs，這也體現(xiàn)了監(jiān)管層支持和鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的信心。

REITs業(yè)績(jī)回暖前景廣闊

從今年一些已披露的基金三季財(cái)報(bào)上看，中金安徽交控REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國(guó)交建高速REIT等基礎(chǔ)設(shè)施REITs同比二季度的收入和凈利潤(rùn)均錄得增長(zhǎng)。比如中金安徽交控REIT收入2.58億元、浙商滬杭甬REIT收入2.1億元、華夏中國(guó)交建高速REIT收入1.18億元、中金普洛斯REIT收入1.17億元、中航首鋼綠能REIT收入1.11億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，大部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)運(yùn)行平穩(wěn)，示范效應(yīng)明顯。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs成為盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的重要抓手，各地積極探索基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)擴(kuò)容。

有數(shù)據(jù)顯示，目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商業(yè)類(lèi)REITs。可見(jiàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言，成立消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs可有效降低企業(yè)的資金壓力，幫助其更好更快地打通“投融管退”閉環(huán)，并通過(guò)資產(chǎn)托管的方式，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，提升品牌影響力。

以此次在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs搶占先機(jī)的華潤(rùn)和印力今年在上海市場(chǎng)的動(dòng)向來(lái)看，足見(jiàn)其規(guī)模化的決心。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活今年迄今已經(jīng)在上海布局了六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，除了剛不久在寶山拿下的南大豐翔路TOD項(xiàng)目為重資產(chǎn)外，其余五個(gè)均為輕資產(chǎn)，分別是靜安的晶品廣場(chǎng)、楊浦的國(guó)華廣場(chǎng)、浦東臨港海港中心·萬(wàn)象匯、龍陽(yáng)萬(wàn)象天地、中企云萃森林商業(yè)項(xiàng)目。

▲龍陽(yáng)萬(wàn)象天地

印力方面，今年同樣在上海新簽約了6個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目。寶山寶樂(lè)匯印象城，是其首次將印力產(chǎn)品帶進(jìn)北上海；松江印象城二期地塊落地，未來(lái)與一期共同打造松江印象城MEGA；浦東四子，三林印象匯、唐鎮(zhèn)印象匯、唐鎮(zhèn)印象天地和臨港印象城（意向）。

▲寶山寶樂(lè)匯印象城

可見(jiàn)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs前景十分廣闊。在幾大頭部企業(yè)“開(kāi)閘”后，很多企業(yè)都在蓄勢(shì)待發(fā)。