聯商網消息：聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計了2018年全國新開業商業項目顯示，計算部分存量改造項目的話，2018年開出的商業項目數量達到533個，貢獻了4811.35萬方的商業體量。詳情見上篇《2018全國開業商業項目報告：新開533個、新增體量4811.35萬方》，從區域及省市分布、企業、項目體量、開業時間等基本面角度分析2018年商業項目的開業情況。

本文將深入歸納和分析2018年全國開業商業項目折射出來的行業趨勢。

一、延期項目增多

中國已然是目前全球購物中心建設最為活躍的市場之一，近年來的開發熱度不減，但因過度審批和開發，目前很多購物中心面臨著招商困難、運營不順、延期開業等問題，供應過剩已經成為整個行業不得不面對的階段性風險。

根據國家商務部委托中國連鎖經營協會編制的《中國購物中心發展指數》顯示，近年來，因存在階段性供應過剩的風險，平均每年有近50 %的購物中心會延期開業。這種趨勢同樣存在于2018年。

據聯商網&搜鋪網大數據研究中心在2018年年初統計的數據顯示，預計2018年新開業的商業項目數量超過850個，而實際上開出的數量是533個，開業率不到60 %，基本與近幾年的趨勢相符。諸如上海大寧久光、上海夢中心、蘇州IFS國金中心、杭州中央車站廣場（已更名為杭州東站萬象匯）、北京芳圓里ID MALL等項目均因故延期至2019年以后開業。

不過，雖然行業洗牌提速，“過剩”難題不減，但正是在這種存量市場困境中，有著專業運營能力、獨立IP、能根據消費者不斷調整的購物中心才擁有了更大的機會。

二、存造、量代改輕資產時已至

隨著部分重點城市商業地產發展漸趨成熟，不少在過往行業競爭中被淘汰的存量資產，也往往因為占據核心商圈、地鐵等優勢被其他開發商看上，歷經升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

據聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計，2018年存量改造的商業項目（包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式）超過30個，與2017年基本持平，且面積主要集中在2-5萬方體量的城市核心商圈內。這主要是城市中心項目投運時間早，不管是硬件還是軟件設施都與當下購物中心發展需求有出入，需要“更新換代”，且存量改造項目一般都是面積較小、業態單一的傳統的商業，為適應市場競爭，需要調整升級。

超市、百貨轉型項目諸如原嘉興歐尚超市改造成的嘉興合樂城（該項目于2018年12月18日試營業，2019年1月11日正式開業）、淮海路太平洋百貨改造而成的上海新天地廣場、居然之家首個購物中心轉型項目北京居然之家體驗MALL、西城新華百貨改造的北京物美新街口廣場等，以及上海長風大悅城、改造并更名的上海第一百貨商業中心、由秦漢唐國際廣場改造的西安大悅城、武漢新世界百貨武昌店等都是存量升級物業。

▲西安大悅城

另一方面，集投資少、靈活性強、風險低等優點的輕資產運營模式備受各大開發商青睞，萬達、新城控股、大悅城地產、愛琴海商業、寶龍地產、華潤置地、凱德、光大安石、花樣年、星河商置、保利商業等企業均動了輕資產的心思，近年來紛紛推出資產管理項目。比如上海中信泰富萬達廣場、昆明螺螄灣萬達城一期、贛州中創花生唐、青島吾悅廣場、上海青浦吾悅廣場等輕資產商業均在2018年開業。據了解，萬達2018開業的商業項目中，輕資產項目就多達19個。

可以預見的是，在海量市場供應和開發資金重壓下，一些開發商會繼續對傳統老商業項目動心思，一則能緩解開發資金壓力，二來也能利用現有資源實現絕地反擊，調整重開的趨勢還將延續。尤其是一些已經進入了存量資產時代的市中心成熟商圈，多的資產優化改造范本會出現，有助于商業價值的再挖掘。

三、新項目主戰場逐漸下沉

根據聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計的數據顯示，2018年開出的533個購物中心中，一線城市占總開業數量比約18％、新一線城市占總開業數量比約29％、二線城市占總開業數量比約22％、三線及以下城市占總開業數量比約31％。

一線城市憑借其整體經濟發展水平、消費者規模、商業發展環境、人口向心力等因素，依舊是大集團較為青睞的地區。但從2018年開業的情況上看，雖然北上廣深四個城市就貢獻了96個商業項目，但不乏老物業重開的存量改造項目，單上海就有十幾個重裝開業的項目。與之相反的是三四線城市開業的項目中，存量升級的物業寥寥無幾，以新開物業為主。

可以看出的是，盡管一線城市得益于強大的人口吸附力，仍然吸引了眾多開發商的進入，但幾近飽和的商業環境，加上新一線城市的高速發展、三四線城市購物中心數量太少且消費模式需要升級換代，機會更大。頭部城市存量物業升級日趨增多，而新項目的主戰場逐漸下沉至新一線和三四線城市。

同時，一線城市及新一線等強經濟城市目前的商業市場發展前景仍然要優于普通的三四線城市，即便供給增加，但人口涌入的量也十分巨大。而且對一些大集團而言，布局一、二線與下沉三四線并不矛盾。所以，堅守一二線、押注三四線是整體發展格局。

四、全國性企業發力，奧萊項目趨緩

行業高速發展，對企業運營能力和開發資金能力要求極高，小眾房企相對有限，全國性房企依舊是主流。

據聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計的結果顯示，2018年全新開業的項目中，萬達、綠地、愛琴海商業、天虹、寶龍、新世界發展、保利、花樣年、大悅城地產、奧園商業、合景泰富、銀泰等大型全國開發性集團占據企業貢獻活躍度TOP15榜單，占開業總量比30.39%。

奧萊方面，這兩年陷入開業軍備競賽的奧特萊斯項目2018年有所趨緩。據統計，2018年大陸地區新開業的各類奧特萊斯項目在20個左右，比2017年少了近一半。分析后發現，以往三大勢力角力的現象不復存在。具體體現在：一、百聯、新世界、王府井、興隆、燕莎、友阿、銀座、北國、茂業等百貨集團背景“人多勢眾”的格局不在，2018年百貨集團僅百聯、解百、新世界、魯商銀座各開出一家奧特萊斯，且解百項目還是存量物業。

二、砂之船、首創鉅大、杉杉、華盛、綠地等多元化發展的本土專業奧萊發展商已然是目前拓店最快最多的主力軍。2018年首創鉅大就開了3家奧特萊斯，另外砂之船也有奧萊開業。三、外資專業奧萊集團開業數量向來不多，前兩年活躍的佛羅倫薩小鎮、韓國衣戀、三井等企業2018年未有項目開業。

團隊、經驗、資金力都比較雄厚的全國性開發企業將越戰越勇，未來購物中心還將是它們的天下。奧萊開發商，即便諸如愛琴海商業等涉足奧萊運營的“第四集團軍”日益增多，一定程度上會讓三大派系角逐的局面錯綜復雜些，但奧萊整體格局還是專業奧萊發展商的天下。

五、巨型商業項目或面臨更大挑戰

近幾年，巨型購物中心（扣除停車場、辦公樓后購物中心建筑面積約25萬方以上）開始不斷出現在市場中。究其原因，巨型購物中心憑借面積大可以配置更多更全的業態和特色品牌，且巨型購物中心用地往往由于競爭者少而拿地單價成本較低，更主要的是如今購物中心競爭激烈，吸引客流的重大砝碼在于持續進行各類推廣活動，無論營銷費用還是專業團隊的成本支出，巨型購物中心相對于大型尤其中型購物中心更容易分攤至租金收入中。

據聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計，2017年商業建筑面積在25萬方以上的購物中心多達17個，但這一數據在2018年大幅度縮減，僅開出10個左右的巨型項目。這反映出雖然當下巨型項目競相進入市場，但在國內多數城市出現購物中心飽和甚至過量供應的背景下，體量更大的巨型購物中心在招商和運營上或面臨更大的挑戰。

巨型商業項目對選址的要求、開發商的資金實力和招商運營能力要求極高，一時或難以扭轉不斷激增的態勢，但發展好壞還有待市場檢驗。

六、差異化打造，尋找“新鮮血液”

行業痛點凸顯，競爭壓力劇增，差異化打造成主流，市場也涌入了一些“新鮮血液”。

2018年阿里巴巴“大手筆”投入線下，最讓行業驚喜的是在杭州開出了一家叫“親橙里”的購物中心，這是阿里發力零售新場景的一次全新嘗試，盒馬鮮生、淘心選、天貓國際線下店等互聯網基因集結于此。線上走進線下開起了購物中心，那些在線下“摸爬滾打”了多年的實體企業也不甘落后，紛紛轉型購物中心。2018年4月29日，家居頭部企業居然之家將北京居然之家麗澤店改成了公司首個購物中心項目“居然之家體驗MALL”，體量16萬方；超市頭部企業歐尚將嘉興歐尚超市改成了購物中心嘉興合樂城，該項目于2018年12月18日試營業，2019年1月11日正式開業。

▲嘉興合樂城

為了實現差異化競爭，一些新開的商業項目在場景空間、業態組合引入了一些“新”的東西，比如一些與城市文化貼近的主題街區、民國主題博物館、天際運動場、戲劇體驗中心、動物園等走進購物中心。諸如杭州大悅城引入了馬力印巷、面都、杭庭等獨具個性的室內主題街區，崇邦集團旗下的杭州余之城推出了The Aisle智廊（無人售貨體驗商店）、The Stage藝坊（多功能廳）、“HELLO ZOO”小動物萌寵樂園等創新業態。

伴隨購物中心數量激增，品牌競爭日趨激烈，購物中心將紛紛創新爭取差異化優勢。而消費模式的升級，一些傳統項目轉型購物中心的可能性也越來越大。

（來源：聯商網&搜鋪網 陳寧輝）

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