龍湖集團控股有限公司副總裁胡若翔

感謝主辦方觀點的邀請，今天我跟大家分享的內(nèi)容可能稍微微觀一些，簡單給大家介紹一下龍湖雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式。

龍湖集團是2017年明確了四大主航道業(yè)務(wù)，分別是：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓以及物業(yè)服務(wù)，接下來我們會進一步強化這四條主航道業(yè)務(wù)的發(fā)展，當然創(chuàng)新業(yè)務(wù)龍湖也一直在嘗試，包括酒店、產(chǎn)城和養(yǎng)老。

龍湖第一個養(yǎng)老項目會在今年10月份在重慶開業(yè)，我們采取的運營模式是養(yǎng)老公寓的形式，我們也希望通過先行打版，提升機構(gòu)運營與服務(wù)的能力。這些創(chuàng)新業(yè)務(wù)的比例還不大，還處于打磨的階段，當然也不排除未來會形成新的主航道業(yè)務(wù)。

龍湖一直強調(diào)有質(zhì)量的增長，我們的目標是在未來幾年，銷售規(guī)模和核心凈利潤每年都能實現(xiàn)20%以上的增長。

這是去年四條主航道業(yè)務(wù)的業(yè)績，C1是我們地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)，去年銷售規(guī)模突破了1000億，今年對外的目標是2000億，是能夠確保完成的，對地產(chǎn)開發(fā)這項業(yè)務(wù)，我們的目標是穩(wěn)定在行業(yè)前10，也不會追求太高的規(guī)模。

C2是商業(yè)運營的業(yè)務(wù)，去年租金收入超過25億，累計開業(yè)的項目超過26個，對商業(yè)的目標是力爭進入行業(yè)前5。C3是長租公寓，這是我們最新的主航道業(yè)務(wù)，經(jīng)過去年一年的發(fā)展，截止到去年年底累計開業(yè)了1.5萬間，進入了17個城市，今年的目標是新開業(yè)5萬間。

對長租公寓這項業(yè)務(wù)我們的目標是力爭進入行業(yè)前三。C4是我們的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，截止到去年年底，我們的合約管理面積超過2億平方米，管理的戶數(shù)達到173萬戶，對于物業(yè)服務(wù)的目標，我們還是希望穩(wěn)居行業(yè)前10。

再詳細看看我們的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對后去市場判斷，我們有兩個判斷，第一，我們認為市場的不確定性是非常大的，調(diào)控模式從原來中央的一刀切調(diào)換到因城施策，分城調(diào)控，有些熱點城市從量價關(guān)系、成交趨勢來看，市場已經(jīng)在見頂了，但是突然調(diào)控政策一加碼，在一二手房價格倒掛的情況下，政府還要參與搖號，激發(fā)了更多的需求，拉長了房地產(chǎn)調(diào)控的周期。

同時地方政府被動調(diào)控，限制性政策隨著市場輪動，力度從松到緊，控制范圍不斷加大，加大了市場的不確定性。因為各種政策的疊加效應(yīng)是非常強的，再加上陸續(xù)出臺的長效機制，我們覺得這是在共同加大市場的不確定性。

在客戶維度，我們監(jiān)測到的客戶信息指數(shù)，可以看到市場的熱度還在，但是隨著市場的波動而變化明顯，同樣具有很大的不確定性。最后是企業(yè)端，我們看到在去杠桿的背景下，企業(yè)無論是資金壓力還是資金成本都在快速上漲，所以無論是政策、市場、客戶還是企業(yè)都在相互影響、交互博弈，共同加大了市場的不確定性。

第二方面是城市的輪動非常明顯，由于城市的基礎(chǔ)和調(diào)控的力度不同，不同城市在上漲的時點和持續(xù)的時長方面出現(xiàn)了明顯的差異。從2015年至今，可以很清晰地把城市輪動分為四輪城市，輪一城市是2015年一季度到二季度開始快速上漲，這是以一線城市和四小龍為代表的，也迎來了持續(xù)的非常嚴厲的政策調(diào)控。

緊接著是輪二城市，在2016年年初開始，以杭州、成都、無錫、青島這些強二線城市為代表，這些城市今年上半年還是比較好的，當然也看到這些城市在陸續(xù)進行調(diào)控政策加碼，市場進入盤整期。輪三城市是2016年年底開始的，以重慶、西安、常州、沈陽這些城市為代表，這些城市今年上半年的市場依然非常火熱。

輪四城市是今年年初開始啟動的，這里面主要是以城市群里面的一些強三四線城市為主，像紹興、汕頭、湖州等等。今年輪二和輪三的城市市場非常火熱的，這也是龍湖重點布局的城市，我們接下來也會繼續(xù)做好相關(guān)的投資，確保業(yè)績穩(wěn)定增長。

截止到目前龍湖已經(jīng)進入了40個城市，深耕7大城市群，我們基本上完成了全國一二線城市的全布局，在這兩年城市輪動日趨明顯的背景下，我們也抓住了一些機會。

2017年我們有5個城市的銷售規(guī)模超過了100億，今年預(yù)計會超過8個，這40個里面有1/4是三四線城市，對三四線城市的投資布局。龍湖的原則是精投資，我們以重潛力、輕投機為原則，把握好城市輪動的機會。

龍湖是2009年在香港主板上市的，在上市的前一年，2008年龍湖的銷售規(guī)模首次突破了100億，2017年銷售規(guī)模首次突破1000億。

從100億到1000億龍湖用了10年時間，龍湖以每年不超過銷售回款10%的刻度，持續(xù)保持了另外幾條主航道的投資強度，特別是我們對商業(yè)運營這條線，截止到目前龍湖已經(jīng)獲取了75個商業(yè)項目，將原始地價和建安加上，總投資達到了950億。

右邊是我們每年運營租金的收入情況，2017年我們的運營租金收入是46億，今年我們的運營租金收入會超過70億，到2020年會達到150億，這里面有60億是商業(yè)租金收入，60億是物業(yè)服務(wù)，還有30億是長租公寓收入，這部分的收入也是龍湖未來發(fā)展的一個重要的穩(wěn)壓器和跨越周期的重要保障。

下面看一下C2商業(yè)運營。先看看商業(yè)運營的投資布局。對于商業(yè)項目，龍湖一直高度聚焦于一線和強二線，并且在這些城市堅定地做規(guī)模化和網(wǎng)格化的布局，特別重點布局地鐵上蓋等重要的交通軌道節(jié)點，我們拿的75個項目里面，地鐵上蓋項目有18個，已經(jīng)開業(yè)了26個，剩下的都在建設(shè)當中。

接下來龍湖的商業(yè)開業(yè)的速度會迅速增加，今年會新開三個，明后年我們每年會有超過10個以上的天街開業(yè)，到2020年龍湖旗下的商業(yè)開業(yè)數(shù)量會累計超過50個，商業(yè)租金的收入會超過60億。

在商業(yè)的建造方面，龍湖一直致力于打造極致化的產(chǎn)品，購物中心對龍湖而言不僅僅是一個建筑載體，更是一個有溫度的空間，所以對商業(yè)項目我們不會簡單地做復(fù)制，每個商場的空間布局、規(guī)劃定位都不一樣，每一個天街都有自己的劇本，每個天街都是一個超級IP，我們致力于打造龍湖商業(yè)的超級IP集群，為消費者提供極致差異化的歡樂體驗。

在商業(yè)數(shù)據(jù)化運營方面，每個商場都通過建造完善的軟硬件搭建，這里面主要包括了wifi、智能化停車、人臉識別和探針等等，同時我們也會打通外部數(shù)據(jù)，包括大眾點評、高德地圖等等，構(gòu)建數(shù)據(jù)端口，實現(xiàn)項目的數(shù)據(jù)收集。

我們會通過線上平臺、粉絲社區(qū)等方式跟用戶進行互動，提升洞察，另外我們也會與租戶進行高頻深度的互動，及時洞察消費趨勢，分享先進的管理經(jīng)驗。我們從租戶處得到的數(shù)據(jù)也會返回平臺，影響我們的運營決策。

這兩年商業(yè)通過精細化的運營也取得了不錯的業(yè)績，龍湖商業(yè)在過去三年無論是租金收入、客流量還是銷售額都取得了每年30%以上的增長，我們的商業(yè)運營毛利也超過70%。

我們?nèi)ツ?月份在重慶獲取的沙坪壩項目，是一個真正意義上的TOD項目，是五軌合一的，是地鐵站和高鐵站的上蓋，現(xiàn)在這個項目我們的命名是重慶龍湖光年，這個項目體量是48萬平米，其中有21萬是持有商業(yè)，是我們的天街。

這個正在建設(shè)中的TOD項目將成為我們以空間服務(wù)于高鐵、地鐵、社區(qū)人流的綜合設(shè)施，為重慶人民打造美好生活。

下面是我們的C3，長租公寓業(yè)務(wù)，這是我們最新的一條主航道業(yè)務(wù)，目前進展順利，發(fā)展速度也非常快，去年開業(yè)了1.5萬間，今年我們的目標是新開5萬間，到今年年底累計開業(yè)6.5萬間。

截止到6月30號，我們新獲取的項目已經(jīng)超過了6萬間，進入了30個城市，大部分項目在今年年底都會開業(yè)，所以今年年底累計開業(yè)6.5萬間的目標是能夠完成的。

長租公寓目前的獲取方式是以輕、重、中三種方式并舉的。我們長租公寓的品牌是冠寓，目前已經(jīng)形成了三條成熟的產(chǎn)品線，開展以開業(yè)的冠寓還是以松果這條產(chǎn)品線為主。

C4物業(yè)服務(wù)，龍湖已經(jīng)進入了52個城市，我們從去年才開始外接物業(yè)，但是速度非常快，我們合約管理面積的2億平方米里面有1/3是我們自己的項目，2/3是外接物業(yè)，就是去年一年的時間，外接的1.2億平方米。

外接物業(yè)里面有兩個標志性項目，一個是我們接管了重慶西站的物業(yè)服務(wù)，這是西南片區(qū)最大面積的高鐵站，另外是重慶兩江新城的悅來片區(qū)，這個項目占地超過18萬平米，我們除了負責(zé)這里面的會展物業(yè)之外，對城市道路的綠化和維護任務(wù)也要負擔(dān)起來。

這兩年龍湖物業(yè)也在大力發(fā)展科技物業(yè)，通過科技物業(yè)增效提升物業(yè)服務(wù)收入，我們的物業(yè)服務(wù)收入的毛利也是突破了20%。

雙輪驅(qū)動是龍湖未來理想的發(fā)展模式，其中一個發(fā)動機是地產(chǎn)開發(fā)，不斷地做空間制造、銷售，再投資，制造新的空間，再銷售，形成一個閉環(huán)，不斷產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

另外一個發(fā)動機在不斷地長大，一方面我們的自持空間越來越多，我們已獲取的75個商業(yè)項目里面對應(yīng)的自持空間超過700萬平米，就算我們已開業(yè)的26個商場，我們自持的已開業(yè)的商場的商業(yè)面積超過260萬平方米，再加上今年年底我們累計要開業(yè)的長租公寓6.5萬間，所以自持空間不斷增多。

我們通過物業(yè)服務(wù)延伸到更多的管理空間，我們物業(yè)合約管理面積是2億平方米，今年年底我們實際的接管面積會超過8000萬平方米，這里面對接的是服務(wù)，這和另外一個發(fā)動機是不一樣的，我通過服務(wù)鏈接人和空間，不斷地產(chǎn)生收入。

我們發(fā)現(xiàn)數(shù)字化變革的時代已經(jīng)悄然來臨，一方面物聯(lián)網(wǎng)正在實現(xiàn)無處不在的數(shù)據(jù)集成，體驗、位置、服務(wù)也越來越重要。我們在做人和空間的工作，過去人和信息、人和物、人和人之間產(chǎn)生了非常多的商機，龍湖將致力于做人和空間連接的未來的體驗。

我們的自持空間越來越多，通過物業(yè)服務(wù)延伸到了更多的管理空間，接下來我們會打造大數(shù)據(jù)平臺，加深人和場景的結(jié)合，以技術(shù)促進服務(wù)迭代，構(gòu)建更廣闊的生態(tài)空間。

龍湖將會致力于為城市發(fā)展和人居生活尋找更好的空間服務(wù)方案，做有生命的空間，有溫度的服務(wù)，攜手我們的客戶共同打造更美好的生活。

（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 胡若翔）