聯(lián)商網(wǎng)消息：評估城市商業(yè)魅力的五大標(biāo)準(zhǔn)中，商業(yè)資源聚集度所占比重最高，涵蓋的商業(yè)核心指數(shù)、大品牌青睞指數(shù)以及基礎(chǔ)商業(yè)指數(shù)內(nèi)容代表著一座城市商業(yè)的發(fā)達程度及發(fā)展?jié)摿Α６虡I(yè)項目的開業(yè)量，一定程度上起著見微知著的意義。
聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)根據(jù)今年4月由第一財經(jīng)評比并公布的“2018城市商業(yè)魅力榜”，統(tǒng)計了4大一線城市和15個新一線城市2018年下半年（因7月已過，故擇取8-12月時間段）計劃開業(yè)的商業(yè)項目情況。
結(jié)果顯示，繼今年上半年全國開出228個商業(yè)項目后，下半年將達到放量高峰，僅納入統(tǒng)計的這19個城市就將有315個項目開業(yè)（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方），商業(yè)體量貢獻達2792.2萬方。新增GFA商業(yè)建筑面積1773.1萬方，平均單體建筑面積8.86萬方。按55％得房率計算則新增GLA商業(yè)租賃面積1535.71萬方，平均單體租賃面積4.88萬方。
其他未納入統(tǒng)計的還有1.3萬方的杭州潮人匯商業(yè)中心、將于9月底亮相的上海淮南南豐薈等。不過受開發(fā)進程及招商不確定等因素影響，數(shù)據(jù)中的315個擬開業(yè)商業(yè)項目或無法實現(xiàn)全部開業(yè)，不少項目或延遲開業(yè)，諸如原定于今年開業(yè)的上海大寧久光、上海百聯(lián)崇明商業(yè)廣場等項目均延期到2019年開業(yè)。
上海、重慶分別領(lǐng)跑一線及新一線城市
一線城市和新一線城市的經(jīng)濟發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費力強，雖然拿地成本高，但高消費還是讓不少開發(fā)商愿意高價投資，因此這些城市的商業(yè)活躍度往往較高。
四大一線城市北京、上海、深圳、廣州的經(jīng)濟發(fā)達程度及商業(yè)輻射力極強，重要性不言而喻，尤以經(jīng)濟中心上海最為強勢。
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)此前統(tǒng)計的2018年上半年全國購物中心開業(yè)情況上看，上海以18個開業(yè)量遙遙領(lǐng)先，這種趨勢將在下半年持續(xù)。今年下半年上海將以38個開業(yè)數(shù)量領(lǐng)跑一線城市，深圳、北京和廣州開業(yè)數(shù)量也將維持在兩位數(shù)。
新一線城市，或為直轄市，擁有雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和龐大的中產(chǎn)階層人群以及可觀的政治資源；或為區(qū)域中心城市，對周邊多個省份具有輻射能力，有雄厚的教育資源、深厚的文化積淀和便利的交通；或為東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的省會城市和沿海開放城市，有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)、便利的交通和獨特的城市魅力。
無論是商業(yè)資源聚集度、城市人口活躍度、城市樞紐性、生活方式多樣化還是未來的可塑性上看，15大新一線城市擁有現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛、人口發(fā)展升級、城市交通便捷等優(yōu)勢，這都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展積蓄了不少能量。因此，也激起了眾多知名開發(fā)商的投資欲望。
撇除納入城市的數(shù)量因素，新一線城市的購物中心開業(yè)總量遠超四個一線城市，且單個城市數(shù)量對比上，新一線城市的重慶以42個超過了上海。另外，除武漢、無錫、沈陽三個城市外，其余城市今年下半年擬開業(yè)的購物中心數(shù)量均保持在兩位數(shù)以上。
一站式服務(wù)的大中型購物中心是主流
因無法適應(yīng)全天候，全盤為街區(qū)的項目多是文旅、奧特萊斯和中小型社區(qū)項目為主，大型購物中心則極少采用全盤街區(qū)的形式，仍然以大盒子的大中型家庭定位為主。今年下半年的預(yù)開業(yè)項目中，知名連鎖奧特萊斯項目僅4個，單純的街區(qū)型商業(yè)也不多，大盒子形式或大盒子+街區(qū)模式的購物中心占比較大。
從規(guī)模上看，下半年預(yù)開業(yè)的項目中，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，占比約40.95％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約24.44％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約21.90％；15萬方以上（含15萬方）占比約12.71％。可見，5萬方至15萬方規(guī)模的購物中心是主流。
究其原因，受人們生活水平和消費習(xí)慣的改變，融合了購物、吃喝玩樂等社交元素于一體的綜合性購物中心越來越受歡迎，而隨著商業(yè)多元化發(fā)展，購物中心的社交屬性日漸強大，一些諸如劇院、娛樂會所、電影院、動物館等娛樂休閑業(yè)態(tài)進駐，對購物中心的體量要求越來越高。一般而言，10萬方左右的項目被認(rèn)為是理想規(guī)模，既無需承擔(dān)大體量帶來的較大的成本、招商及運營壓力，也能基本涵蓋吃喝玩樂購及教育、體驗等消費需求。
零售商、商業(yè)地產(chǎn)商、住宅開發(fā)商三分天下
從開發(fā)企業(yè)背景上看，近年來基本維持著傳統(tǒng)零售商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以及住宅開發(fā)商三分天下的格局，2018年下半年亦是如此。
以住宅開發(fā)見長的開發(fā)商，如綠地、萬科、恒大、金地等集團加大了購物中心的開發(fā)力度，在開發(fā)住宅的前提上都會帶上商業(yè)配套。不過雖然這些企業(yè)開發(fā)的商業(yè)類型也常有購物中心，但仍然以社區(qū)類商業(yè)為主，如今年下半年計劃開出9個商業(yè)項目的綠地，多數(shù)項目面積在5萬方左右。
專業(yè)購物中心開發(fā)商仍然是主流，今年下半年擬開業(yè)的項目中，仍然扮演者主要角色。外資或港資如凱德、新鴻基、嘉里建設(shè)等，央企如大悅城地產(chǎn)、華潤置地等，內(nèi)地民營巨頭如萬達、寶龍、印力、新城控股、龍湖、愛琴海商業(yè)等知名連鎖企業(yè)均有商業(yè)項目開業(yè)。
同時，隨著傳統(tǒng)零售商的轉(zhuǎn)型加劇，擁有品牌資源優(yōu)勢的百貨集團不斷投身于購物中心的開發(fā)中，諸如銀泰、百聯(lián)等均有項目計劃在今年下半年入市。而超市集團如永旺、步步高，家居建材集團的月星、宜家，電器數(shù)碼企業(yè)蘇寧、華強等企業(yè)也在投建及運營購物中心。
此外，受商業(yè)項目自身調(diào)整及控制空置率影響，部分項目不得不徹底關(guān)停重改，不僅有開發(fā)商自行投資升級的項目，也有引入新股東新團隊更名重開的存量項目。2018年下半年這種情況同樣存在，如上海南京西路818廣場將調(diào)改后重開、上海世茂廣場也是由百聯(lián)世茂國際廣場更名而得、北京芳圓里ID MALL的前身是美羅城、成都仁和春天國際廣場更名成了仁和新城、杭州中央車站廣場也是歡樂頌購物中心更名新得、鄭州大樂城是由元旦百盛廣場改造而成等。
附：2018下半年一線及新一線城市擬開業(yè)商業(yè)項目統(tǒng)計表
（來源：聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 陳寧輝）
