過去的一兩年中，太陽宮百盛、十里堡西單商場等關門的百貨商場如今怎樣了？北京青年報記者調查顯示，這些昔日的商場如今正在變成各類寫字樓。而“商改辦”項目也正在成為房地產企業和房地產并購基金的新寵。在城市新增建設用地日益緊張的情況下，各路資金開始盯上了城市更新改造項目，北京掀起“商改辦”項目熱潮，隨著這些項目的改造完畢，北京今年也迎來“城市更新”項目的入市潮。

探訪

太陽宮百盛“搖身一變”成商務樓

在北三環東路與京承高速交會處的東北角，曾坐落著一處百貨商場——百盛太陽宮店。2016年10月底，由于長期處于虧損狀態，百盛終止了北京太陽宮店的經營，并出售了太陽宮店項目。

北青報記者探訪發現，昔日的百盛太陽宮店已經完全改換了面貌。盡管大樓仍被圍擋遮掩，但從外立面來看，已是簡約的商務樓模樣。結合商場舊有格局，寫字樓內部將會是特有的大平層設計，并配有獨特長達50米的采光天井、3.2米的樓層凈高，以及600個停車位。

接手百盛太陽宮店的是中融信托旗下的房地產投資基金——中融長河資本。中融長河資本的相關人士告訴北青報記者，這里的改造已經接近尾聲，很快將對外招租，這里將成為新的地標。

追訪

多家關門商場變身寫字樓

事實上，除了太陽宮百盛，北京西單商場位于十里堡的門店也于2016年年初正式關停，萬科收購了這家物業，這里將從商業業態改建為寫字樓。萬科集團在2016年年報中曾披露北京十里堡西單商場項目權益，該項目占地面積不到1萬平方米，規劃建筑面積3.15萬平方米，萬科持有該項目82.5%的權益，項目處于前期階段。

同樣由百貨轉型寫字樓的，還有宣武門附近的莊勝崇光百貨，這家曾風光近20年的百貨商場，今年也傳出被迫關店、可能轉做寫字樓的消息。王府井銀泰in88、淘匯新天，這兩家分處王府井大街一東一西的商業體，最近也接連傳出將關閉部分商業樓層，改造為寫字樓的消息。東三環附近的盈科中心，早在2014年太平洋百貨撤出后，就啟動了寫字樓改造，今年初基本完成。

熱點

“商改辦”城市更新項目成風口

北青報記者調查顯示，北上廣深四個一線城市的“商改辦”領域最近一兩年正在成為風口，以萬科、保利為代表的開發商大量購進了城市更新項目。

四個一線城市中，深圳、廣州兩市走在城市更新前列，兩地參照香港設置了專門的機構——城市更新局，以協調管理城市更新項目。在城市更新項目的實施率上，深圳已經由2012年的不到7%提升到目前的29%。深圳城市更新項目投資占全社會固定資產投資總額的比例逐年增長，2016年達到16.7%。

北京市城市更新主要體現在落后產業遷出，讓經濟、產業結構轉型，逐步實現“騰籠換鳥”的目的。上海政府城市更新則在保留歷史風貌的前提下，注重對存量資產進行盤活。

而數據顯示，商場變身寫字樓或和需求有關：戴德梁行數據統計，連續數年北京市的寫字樓空置率均在10%以下。其中核心區商圈寫字樓資源更為緊俏，不僅空置率維持在5%以下的驚人低位，租金更保持在每平方米每月400元以上的高昂價格。2017年三季度，北京市金融街區域更是以682元/月/平方米的寫字樓均價位居全球第三的高位，僅次于倫敦西區和香港中環。仲量聯行最新發布的研究報告稱，2018年，北京核心區域物業投資標的將更加稀缺。受強勁辦公樓需求和租金增長潛力驅動，投資者對于辦公樓物業興趣有望保持高漲。

關注

房地產私募基金盯上“城市更新”項目

北青報記者調查還顯示，傳統商場變身成寫字樓漸火的原因，除了電商劇烈沖擊下實體店經營下滑、寫字樓需求強勁，以及多家龍頭開發商進入等之外，還和房地產私募基金的青睞分不開。

隨著菜市口中融信托大廈和上文提及的太陽宮中融信托廣場的改造進入尾聲，中融信托旗下的專業房地產投資基金——中融長河資本已經悄然完成了北京兩個大型城市更新項目的布局。而有意思的是，北京中融信托大廈的前身，就是一個改造項目——原來是西城區菜市口地鐵站的一家五星級酒店“北京開元名都酒店”，中融長河資本自去年年底完成收購這家酒店后，經歷了不到一年時間的改造，原來單一的酒店業態便變身為集辦公、商業、展示為一體的綜合商業空間。

“在北京、上海等這類城市，資產是非常寶貴的。尤其是在目前疏解城市壓力的環境下，沒有新增用地，城市更新項目定是下一個風口。”中融長河資本總裁王宇濤表示，但他提醒，“城市更新其實是一個很艱難的地產門類，并非適合所有的投資機構，也不是適合所有的地產基金去做，因為改造具有很大的不可預見性，項目里面的潛在風險很大。”

（來源：北京青年報 記者  朱開云）