1有自己的特質(zhì)

無論是玩情調(diào)奢侈、玩顛覆藝術(shù)、開放式創(chuàng)新本土文化匯聚、整綠色主題、有爆量美食餐飲、有諸多全球熱門的新進品牌、還是親子體驗夠好，有一些特質(zhì)，才更容易吸引周邊客群。

2漲粉的體驗式街區(qū)

商智庫定義的體驗式街區(qū)劃分為三大類，都是這些場子漲粉增人氣的關(guān)鍵。

室外體驗式街區(qū)做的最有品的是成都太古里、重慶新天地、上海大寧國際、上海田子坊。

室內(nèi)體驗式街區(qū)的最有品的是北京朝陽、天津、上海、成都的大悅城、上海K11、上海美羅城、大寧國際的Hub Novo。

餐飲集合區(qū)做的最有品的是上海環(huán)球港、蘇州新光天地、環(huán)茂廣場、金光綠庭及靜安寺晶品。▼

3爆人品的好品牌

復(fù)興SOHO的line coffee,同樣天天排隊high番盛夏，大大帶動整個項目的人氣，如今因為餐飲的誘惑，整個項目已成功融入新天地的消費圈。

人民廣場來福士找來了韓寒的在一起書店，high爆滬上，太多懶得去來福士逛逛的人特意會跑去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這就是爆人品的好品牌的巨大能量。 ▼

4整年的主題活動

奢侈商業(yè)

對于中國最高消費力的頂級階層來說，長見識的奢侈文化、藝術(shù)體驗、最早期的幾大動漫、針對女性消費或萌或童話爛漫風(fēng)的主題活動最能得到共鳴。

魔都IFC這幾年推出的活動，諸如、史努比主題、英倫圣誕、路易王朝珍寶展、比得兔夏季等極為成功，搶走大批曾經(jīng)流連恒隆的大陸頂級消費階層。

藝術(shù)商業(yè)

K11大魄力的藝術(shù)展曾席卷中國，吸引住了中國精英們的眼球;今年魔都另一大藝術(shù)商業(yè)，瑞安的虹橋天地靠著大魄力的活動，諸如近300件的天才達(dá)芬奇展以及high爆的露天米其林美食節(jié)，漸漸在大虹橋打出人氣。

情懷商業(yè)

對于目前最有實力花錢的70后80后來說，日式美式動漫、懷舊電玩、情懷漫畫、國外特色風(fēng)情、有趣古怪的扒歷史展感興趣，會因為有趣的活動而光顧。這方面大悅城確實是專家級，從最早的幾米展，到如今的變形金剛展、超級瑪麗展、乾隆號下江南...

家庭商業(yè)

重家庭客群的商場，當(dāng)然需增加親子類的體驗式活動，蘇州久光就針對新興家庭客群推出親子空間及兒童才藝比賽;上海南豐城今年在中庭推出的互動又兒童體驗的藍(lán)精靈展、海綿寶寶展頗為聚客。 ▼

5老辣遠(yuǎn)見的選址

地段才是商場客流保障的老本，無論是高人氣的城市商圈內(nèi)，輻射范圍廣的軌交節(jié)點，政府全力打造的城市CBD新核，城市發(fā)展主力方向的近郊密集居住區(qū)，或者有產(chǎn)業(yè)正加速人口導(dǎo)入的遠(yuǎn)郊新城核心。

選對了地方，場子的客流才更有成長性。才能保證開業(yè)，找好品牌商家更容易，當(dāng)然匯聚的人氣會更好。所以選址是漲客流的核心之一。 ▼

6消費者邏輯定戰(zhàn)略

要搶客流，就要滿足消費者真正所需，一般區(qū)域型購物中心的最高粘性的客群范圍在3-5公里，社區(qū)型購物中心在1.5公里范圍，再加上因地段特質(zhì)帶來的流動客群。涵蓋的客群的真實所需、消費需求變化帶來的商機就是關(guān)鍵。

產(chǎn)品線固然重要，地段特質(zhì)下的最初的品牌選擇很重要。給客戶畫像，在開業(yè)時刻，呈現(xiàn)出與消費者共鳴又讓人驚喜的品牌組合的競爭力及吸引力，才是如今能長久保證客流的關(guān)鍵。 ▼

7體驗式新玩法

長三角

上海K11玩藝術(shù)顛覆淮海路商圈;上海IFC玩創(chuàng)新、靈動、大氣、有時萌有時情懷的的奢侈文化顛覆魔都奢侈商業(yè)格局;蘇州誠品靠最有文化的書店，靠各種高品質(zhì)的跨界體驗，靠特質(zhì)餐飲及海量設(shè)計師品牌強勢吸引住全中國，合力經(jīng)營出沖破蘇州地域的新商圈。

京津翼

北京五彩城靠差異化的品牌吸引力，靠新穎的各種體驗玩法，沖破地段劣勢，撬動北京城北商業(yè)格局;天津大悅城靠再造情景式街區(qū)吸引一城年輕人追捧。

珠三角

香港太古里在奢侈商業(yè)中融入哲學(xué)空間，諸多創(chuàng)新歷久彌新，吸引亞太精英階層;香港朗豪坊全面顛覆老邁多個體戶的旺角，滿足香港新一代所需;佛山新天地融入本土文化，打造城市客廳。

大西北

成都太古里把奢侈商業(yè)與本土文化相結(jié)合，費心經(jīng)營出商家的新競爭力，逆襲難度比當(dāng)年的上海新天地更甚;成都蛟龍港海濱城大魄力布局海洋館、飛行模擬體驗、室內(nèi)激光CS等新興娛樂，匯聚人氣完成逆襲。 ▼

8讓人驚喜的運營調(diào)整力

俗話說人氣都是調(diào)整出來的。缺乏競爭力、過分欠租、動不動就撤場的品牌要打入黑名單。全城熱門的好品牌要不斷挖掘、積累、主動引入，品牌更迭到位才是商場保持人氣持續(xù)增收的關(guān)鍵。

都說上海中山公園龍之夢老了，其實人氣依舊，秘訣就是調(diào)整，譬如新一輪調(diào)整中就特地增加了一批快時尚餐廳，引入70后飯吧、小豬豬烤肉、桂滿隴、弄堂里、食之秘、57度湘、南京大排檔、井格老灶火鍋后，人氣依舊。 ▼

9讓人驚喜的娛樂業(yè)態(tài)

如今的消費者變化太快，見異思遷，早就不滿足只是常規(guī)的老三樣，商場想要擴大影響力，擴大輻射范圍，打造獨有的新興娛樂業(yè)態(tài)就是種好選擇。雖說前期開發(fā)會更砸錢，但帶來的是未來。

常用的新興娛樂業(yè)態(tài)包括：各種主題的鬼屋、各種主題的密室逃生、虛擬CS、幻真體驗館、虛擬飛行、3D美術(shù)館、卡丁車、海洋館、攀巖、摩天輪。 ▼

10移動互聯(lián)網(wǎng)思維

近期，商業(yè)地產(chǎn)界最有移動互聯(lián)網(wǎng)思維的商場，莫過于蘇州誠品及大悅城。

大悅城則是分享主義的全體出題，各個高層為自己的項目代言，奔波各大商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會及平臺，特別是各個商場打造的體驗式街區(qū)、大數(shù)據(jù)及O2O模式、自營的新興業(yè)態(tài)，正顛覆行業(yè)認(rèn)知。

蘇州誠品幾輪刷屏，逐步揭密，至今很多人還在討論。目前的蘇州誠品，正聯(lián)合新光天地及久光真正打造具有全國影響力的特質(zhì)商圈。 ▼

11感人細(xì)節(jié)及細(xì)微關(guān)懷

魔都

上海金光綠庭的日系超市買三文魚有送自助的冰塊;上海伊勢丹百貨內(nèi)超市與特色餐飲混搭的B1層天天有高比例各種試吃;新開業(yè)的上海虹橋天地的服務(wù)臺都有免費糖果。

香江

香港園方有精神始終微笑還搭配絲巾的有禮貌的淑女導(dǎo)購;香港K11頂層有免費的能給各種手機充電的舒適的休息區(qū);香港APM零售到12點餐飲到凌晨2點成為晚歸白領(lǐng)另一個家。 ▼

12借勢名人及娛樂圈

借勢名人及娛樂圈能夠讓場子變的更有生氣。給更多消費者一個來購物的另一個理由，確實是吸引人氣的一條捷徑。

上海新天地是娛樂圈明星最愛的場子之一，各種簽售、體驗活動、歌迷見面會、跨年演唱會，吸引了諸多人氣及目光，整合娛樂圈資源也是上海新天地當(dāng)年風(fēng)生水起的重要因素。 ▼

13O2O模式的創(chuàng)新業(yè)態(tài)

譬如上海K11的室內(nèi)農(nóng)場、大悅城的良食局都是此中經(jīng)典。核心是業(yè)態(tài)創(chuàng)新、消費者互動及口碑營銷。 ▼

14各種社會化功能整合

如今的場子得更舍得，融入各種社會功能，看似租金少了，其實則能吸引更廣區(qū)域的消費客群，增加消費粘性。

大熱的Grand Tree整合了無數(shù)社會功能新業(yè)態(tài)，高科技實驗室、大學(xué)研究所、品牌博物館、創(chuàng)客空間、汽車主題館、科技體驗館、展廊空間、沙龍空間等。 ▼

15大數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)運營

核心一是根據(jù)消費者行為模式的大數(shù)據(jù)，及各類深入訪談，讀懂消費者，并因此溝通商管各部門調(diào)整并創(chuàng)收。核心二是增加粘性及影響力的互動鏈接。 ▼

16抓家庭粘性消費

家庭的核心就是孩子和社交。萬科2049海上傳奇，御橋路的這個社區(qū)商場在兒童體驗方面確實做的不錯。 ▼

17玩轉(zhuǎn)粉絲經(jīng)濟

在當(dāng)下，粉絲經(jīng)濟越來越是成功的核心要素，夠粉絲才是品牌競爭力的體現(xiàn)，才更有機會做大生意、做熱場子。

譬如東京Diver City，高達(dá)主題吸引了眾多粉絲前來消費，影響力達(dá)日本全國，甚至華人粉絲也會去逛逛。 ▼

18體驗店為核心

體驗店才是零售商打通O2O盈利模式痛點，也是口碑模式漲人流核心。夠人文沉淀的體驗商鋪，夠優(yōu)質(zhì)夠陳列特色夠特質(zhì)的商品，才能穩(wěn)獲得消費者認(rèn)可。

這塊最有特色的是凱德及大悅城。 ▼

19深挖本土文化內(nèi)涵

這塊最有代表的是瑞安的新天地系列，深挖本土文化、本土特色工藝，融入新體驗，老外都愛，人氣自然水到渠成。 ▼

20利用樞紐及區(qū)位

設(shè)計中要更多考慮地鐵、輕軌、BRT、公交站、城市主路、商圈、高人流節(jié)點，能強勢導(dǎo)流才是關(guān)鍵。

另外，有地段缺失的，則要想盡辦法在關(guān)鍵人流節(jié)點處設(shè)計長串的導(dǎo)流布局吸引消費者。其他諸如滴滴車站、電動車充電站一樣有用。 ▼

（來源：商智庫）