1973年，德國經濟學家E.F.舒馬赫出版了他的著作《小的就是美的》，第一次在經濟學界明確提出，小企業是最具有經濟活力的一部分，是一個國家經濟不可或缺的重要力量。

當下國內商業地產井噴式開發，比拼“大”成了一股風潮，但是大體量商業內部動線往往會給顧客造成不便。

國內大體量商業項目排行：

跟風做大體量商業是一種潮流，但另辟蹊徑做小體量商業，也可以很精彩。本期iziRetail就和大家分享一下3-5萬平成功商業案例，以及小體量商業的成功秘訣。

日本袖珍型商業體成功案例

日本對單一品類的打造到了極致，我們從很多來自于日本的品牌就可以看出來，比如，Uniqlo、Muji等。他們將單一品類融入到小體量商業中，效果非常成功。

東京Itoya伊東屋：只做文具也很精彩

Itoya伊東屋，在東京銀座一家專門做文具品類的商業體，一共有12層，體量不足6000平。整個商場囊括超過15萬種的文具用品，從信封信紙、鋼筆、記事本、日歷，到畫材、辦公事務用品、檔案夾等全都一應俱全。每一層都是一個從文具這個大品類中細分出來的單品，各類包裝紙就能占據一整層樓面。

Itoya伊東屋以紅色回形針作為招牌

用“應有盡有”來形容Itoya伊東屋是最合適不過的，在這里幾乎沒有買不到的文具。而且伊東屋在對商品的展示上也花了不少功夫，比如商品顏色按照漸變彩虹色系或是同一風格排列，讓人在逛的過程中，不知不覺便起了購買的念頭。

東京Itoya的成功給我們的啟示是，在類似銀座這樣LV、Prada等各大全球名牌聚集的核心商業區，小體量項目是很難做的，周邊商業體定位、品類已經非常豐富周全，要跟它們拼大、拼全很難。像Itoya這樣獨辟蹊徑，找準一個周邊項目沒有的品類，并且在這個品類上做大、做全的定位思路，也不失為一條成功之路。小體量商業一定要敢于在品類上做減法，在深度上做加法，才能有突出表現。

香港袖珍型商業體成功案例

香港青衣城：帶有標簽符號的主題商業

地鐵上蓋，4.7萬平，由香港地鐵開發建造。商場基層接駁東涌線地鐵站，與機場快線在此交匯，交通十分便捷，享有大量客流。

商場定位為海洋主題購物中心，海洋概念是商場一大特色，引進海洋及航海理念，承襲了游輪的特色布置，寬闊的流線型走廊、色彩繽紛的航海旗桿，每一個地方都放置了各種各樣與海洋有關的東西，桅桿、船艙、船身的裝飾相當引人入勝，是一個帶有獨一無二的主題符號的商場，富有個性特征。

業態方面，追求以人為本的原則，滿足大眾消費，特點是在有限的體量中不單規劃零售，還擴大了餐飲比例，同時增加服務、娛樂功能，營造熱鬧非凡的購物氛圍。商場的建筑設計也相當有特色，分層錯落設計中空，擴大商場整體空間感，造就商場的氣勢、營造良好的購物環境。

青衣城所處的位置并不是在核心商圈，但是它利用交通樞紐的位置優勢，在滿足顧客日常生活消費需要的同時，加以符合香港當地的海洋主題，使項目帶有主題標簽，獲取龐大客流。

上海袖珍型商業體成功案例

上海來福士廣場：永遠走在潮流前沿

來福士地處上海人民廣場，緊臨南京路步行街，緊臨3條地鐵線路，商業體量4萬平。身處核心商圈，周邊寫字樓、商業體較多，潛在客群為大量時尚潮人、白領客群，所以上海來福士以“城市中心的風尚地標、城中之城的100%時尚樞紐”為定位。

為突出“潮”，商場抓住時下潮流的熱點，引進了諸多時尚和新概念品牌，并且時刻跟隨市場潮流變化而調整品牌，也因為這點，來福士也比較容易吸引當下最熱門的品牌入駐。

2003年，引進了當時最潮的集合店形式并且擁有最潮品牌的Novo Concept作為主力店。

2008年，一層引進Kiehl's，L’Occitane，Benefit，帶領了化妝品在購物中心開設專賣店的風潮。

2010年，一層又引進了Bobbi Brown，MAC等化妝品。今年，高檔彩妝品牌Chanel和香水品牌Jo Malone在上海來福士開店，進一步提升了一層化妝品品牌的豐富度和檔次。

2014年11月引進了近年來熱火朝天的輕奢品牌Michael Kors。

今年年初新進入中國市場的Victoria's Secret也在來福士一層開業。

人民廣場聚集了新世界城、世茂百聯、第一百貨等大體量、品類齊全、全客群定位的商場。來福士作為后來者，多年堅持打造上海最時尚最潮流的商場，緊扣潮流時尚脈搏，時尚尖端品牌首選的就是上海來福士，成為了上海潮流的風向標。

上海浦東嘉里城：Lifestyle品質生活空間

位于浦東花木，毗鄰7號線花木路站，周邊以中高檔居住社區為主，商業體量4.5萬平。追求“購物美食，愉悅隨心”，是集購物、美食、休閑、體驗的一站式家庭型購物中心。

嘉里城并不按常規的業態組合布局，比如地下一層將餐飲、家居、個人護理、生活品位、兒童等品類“混搭”在一起。一層業態并不沿襲一貫的規劃零售的布局習慣，主要以餐飲為主，配合時尚服飾、個人護理、生活品味等。

嘉里城周邊大多為中高檔家庭型客群，比起同區域里大體量的大拇指廣場、聯洋廣場這樣的一站式商業，嘉里城的環境舒適感更強，其定位更強調貼近周邊社區生活。規劃粘性較強的日常生活業態，比如Ole、順電、基本生活等，還有針對家庭型的餐廳、兒童零售等適合家庭型消費的業態。

小體量商業成功秘訣

地理位置優越，交通便捷

區位優勢是商業成功的首要因素，交通便捷，緊靠人流密集點，這些都是商場客流的基石。小型商業更需要借用優越的地理位置這一勢頭，客流才能得到保證。

了解周邊客群，定位清晰

定位來自于對目標客群的研究分析，根據周邊的消費群的數量、收入水平以及他們的價值取向，篩選出針對性目標消費者。只有精準把握目標顧客，才能讓商業更有吸引力。身處客流密集區的商業體，應抓取客群的特點，符合快速型、隨機型、輕便型、大眾型的消費特性。

小型商業體做不到在業態齊全、商品組合豐富上吸引消費者，那么就要利用自己“小”的特點，堅持緊扣定位，積極做改善調整，并不因為品類單一、狹窄而膽怯。

滿足日常需要，加強便利性

不管經濟繁榮或是低谷，不管任何業態、店鋪大小，也不管激烈的競爭、電商沖擊，商業需要把握的核心因素是產品的品質和服務的內容。大型購物中心僅僅通過大量的主題活動促銷，來維持人氣和業績，而小型商業則是抓住消費者的日常需要，即提供消費者便利。

小型商業對周邊近距離范圍內的消費群有足夠粘性，在提供便利化服務方面具有獨特優勢。只有針對性地滿足目標消費群的特定需求，提供更多舒適和富有想象力的體驗空間，將商業發展置于項目前期整體考慮之中，小型商業才會有巨大的發展潛力。

打造主題，凸顯差異化

打造主題能夠幫助商場展現個性化，帶標簽、帶符號的商業體對消費者的吸引力更大。比起大體量商業體，小型商業體打造主題更容易。商場主題一般從業態組合、商品組合、室內環境設計等方面來打造。

如今的商業大環境下，仍然有很多小體量商業，因為難以突破大體量商業重圍，非常困惑。其實，體量小并不是劣勢，仔細研究目標客群，利用自己小而精的優勢，為消費者提供一個主題性、創意性、便利性的商業模式，同樣可以將小體量商業做的非常精彩。

重慶江北觀音橋就有這樣一個小體量商業項目——天和里，它鎖定時尚潮人和商務白領客群，正在打造一個小而精致，在商業中融入藝術和品味的全新商業體。

（來源：iziRetail 作者：Jing Liang & Sissy Shi）