21世紀經濟報道以“城市再造：以模式創新求解城市綜合體可持續發展”為主題，于11月25日在上海舉辦21世紀中國城市綜合體高峰論壇2011年年會。東方財富網全程直播此次論壇，以下為中國房地產研究會副會長顧云昌先生的發言實錄。

　　顧云昌：各位朋友，很高興參加這次21世紀中國城市綜合體高峰論壇。2011年給我們的感覺商品房要壓，保障房要上，住宅地產要下，商業地產要上。中國的房地產出現兩個上，保障房大趕快上，商業地產一哄而上。

　　我最近看到了一些信息，無論是沿海城市還是內地級城市，有的城市今年的開工量，一年增加了80%多，很多市長跟我說，我們區里面10個綜合體，我們不能不相信綜合體是好的市場，但是的確有很大的風險。

　　當代城市發展的新潮流。剛才秦虹主任講到了中國的城市化，現在中國人一半住在城里，一半住在農村。未來最起碼有70%的人住在城里，30%以下的人住在農村，這就是城市化。第二、中國的城市化，住在城里人不一定享受到城市的全部生活，住房水平和待遇不是所有人都一樣，我們的農民工兄弟就不一樣。真正的城市化率可能只有35%。另外15%是農民工兄弟，他們的住房討論，提供給他們的公共產品不是城市人的水平，住房我們人均30平米以上，他們人均5平米、10平米。半拉子城市化要變成全城市化，另外我們城里的人要不斷提高生活水平和不斷改善。怎么改善，買好房子，還要拆房子。這是中國的城市化當中要蓋的房子，要蓋住宅和商業地產肯定有很大的需求量。當代城市發展當中我們蓋很多的房子，中國每年新蓋的住房占了世界總量的50%，人口只占了世界人口的五分之一。世界上最大的人口遷徙就發生在中國，在冬天里面，我們考慮這個問題要有遠見，春天和夏天會到的，關鍵是冬天能不能過好。

　　第二、一些發展中國家城市化基本完成，他們也有房地產，如果沒有房地產美國不會有金融危機，因為美國次貸危機導致全世界金融風暴。我最近到西班牙，西班牙房地產價格下跌了20%，整個國家失業率20%。我不是說由于失業率是房地產下降造成的，起碼是重要因素。美國的房價下降30%，經濟一塌糊涂。什么時候美國經濟可以上來，房地產經濟上來就可以了。所以房地產和經濟的關系密切，他們是搞城市更新。

　　我下面總結了一下，當代世界城市發展的新潮流有四個潮。第一是新城市主義;第二是田園城市;第三是緊湊節約型;第四綠色環保型。新城市主義，城市擴張是怎么擴張的?中國這樣搞開發區，再蓋一個城市，我們城市過去幾年都是開發區的，現在大家覺得光搞開發區是有問題的，白天上班了，晚上黑燈瞎火成為一個“鬼城”。住宅區放在城里面，白天上班了，都是老頭老太太在家里，晚上進來了，交通擁堵。我們不能搞開發區，一定要搞新城市，新區，城和市一起蓋，規劃新城市，而不是開發區。因為城和市是有機體，城是住人的，古時候大家住在一起，為了安全把城墻蓋起來，搞一個護城河，這叫做城。什么叫市?要有交易市場，街頭擺攤，市場出來了，到現在的城市綜合體。城和市必須共同發展。我們是光發展城，不發展市，光發展市或者不發展城。我們要搞清楚，新城市主義是城和市有機協調發展。我們綜合體恰恰是一個微型城市，在綜合體里面住的有產業、酒店、辦公和人們需要的，綜合體是新城市主義的典范。

　　第二個潮流是田園城市，指舊城改造再開發。西方發達國家舊城衰敗了，動員富人開發舊城。改造舊城要把田園模式引入，把陽光、空氣、綠地引入。人們清楚不能再蓋高樓，要留出綠地。像上海每個區域有一個綠地，每個街道有一個小綠地，這就是田園城市。

　　第三是緊湊節約。節約型、緊湊型。因為城市土地資源有限，要節約能源，把城市搞的緊湊一點，綜合體都是步行的，減少交通，減少對外的路線，綜合體是密集、緊湊節約的。我認為中國城市發展要講究緊湊，中國的住宅建設講緊湊，因為我們人多地少。城市化不能像美國學習，美國是四個輪子上的國家，汽油價格便宜。我們中國石油價格比美國石油價格貴一倍，但是人家工資比我們高。中國的城市化一定要講緊湊。要向歐洲國家學習，歐洲國家城市緊湊，交通組織不錯。

　　第四是綠色環保。城市化當中講緊湊和節約，也不能忘記綠色環保和生態。上海世博會的口號叫做“城市，讓生活更美好”。綜合體讓我們的城市更加繁榮，繁榮當中要有生態，這結合起來是理想境界。

　　我們現在城市發展當中，過去中國的城市發展有一個特點攤大餅，除了攤大餅還有其他發展模式嗎?現在倡導的模式叫做餡餅。每個餡餅當中有一個好的綜合體和分中心，把餡餅做起來。每個餡餅的餡不一樣，有特色出來。在餡餅和餡餅之間有綠地空間，每個餡餅有各自的味道。我把城市發展的潮流和我們今天講的綜合體結合起來，在綜合體的打造當中，能不能根據現代世界城市發展的新潮流去做。這樣的情況下，我提出了幾個態。

　　第一、形態。綜合體是一個城市的名片，某某綜合體肯定想成為城市的亮點，是一個微型城市，你的形象很重要，外表、立面，讓人想起某某綜合體是什么樣的，流連忘返。上海綠地現在綜合體的特點是什么?綠地在全國開發樓盤當中就是建當地第一高樓，這是他的名片。星河灣沒有搞城市綜合體，都是搞住宅的，但是一看這個立面就是星河灣，讓人感覺很清楚。賞心悅目的外觀和巨無霸的空間，這是綜合體的特征。另外就是高層、高容積率、高度“養眼”。這樣的形態是大家所追求的。我們如何做好態，在規劃設計上把特色搞出來，如何做到高度“養眼”。

　　第二、業態。業態大家感覺更重要，它是多功能、復雜的復合，又是一種商業模式的優化組合，也是城市GDP的發動機。為什么地方政府對于我們綜合體尤為青睞，他看到綜合體起來以后，既是城市的名片，也是城市GDP的發動機。這里面能夠集聚多少商業，每年有多少稅收產生，每年對于城市的就業和各方面的經濟發展有多大的拉動力。中國的財稅體制，地方政府擔負著重要的發動經濟的功能，現在靠投資，大量的高鐵嗎，高鐵停工已經不少了。城市要打扮好，綜合體找到了這么一個業態。

　　綜合體當中如何做到業態比較合適的，我想一定有這么幾個方面。一個是要有差異化。第二要有特色。聽說縣城有的已經搞綜合體了，綜合體的發展速度剛才說了雨后春筍，我覺得是翻江倒海。我覺得就是一個鎮也可以搞綜合體，前一陣子我在浙江嘉興下面的鎮，那個鎮搞了20幾萬平方米綜合體，我覺得不錯，它是中國第一羊毛衫的集散地。盡管是一個鎮，消費能力完全可以支撐綜合體，綜合體的發展，有沒有這個需求和消費能力。跑到西北地區小鎮上去，綜合體肯定不行，因為沒有購買力。這種不同的差異在不同的城市有大有小，業態和形態都可以不同。另外，還要強調特色。大家知道綜合體千篇一律，業態同質化很多，需要我們認真思考。現在改造綜合體當中產生了很多好概念，比如北京有一個首創，他們搞綜合體可能在城市中間，也可能在幾個城市中間搞綜合體。他是奧特萊斯的概念，品牌折扣店為主導的綜合體。上次我去山東，那個開發商很有信心，說搞當地鮮活產品為特征的綜合體。還有說以各色餐飲為主導的綜合體。商業的業態更重要，我們不要每個綜合體賣一樣的東西和一樣的組合，將來肯定有問題，互相競爭太殘酷了。所以要根據當地的情況，把你的特色搞出來，把差異化做出來是我們綜合體應該重點考慮的問題。剛才說到了資金問題、管理問題是另外問題，從業態來說，這是當前綜合體最應該考慮的大問題。

　　第三、動態。對外交通、對內交通，人流組織和物流組織。動態交通和靜態交通。這幾個動態一定要結合起來。對外的交通通達性很大，內部的交流，上下左右的交流，樓上樓下平面的組合交流要組織好。人流和物流，有的綜合體搞起來以后，招不來商，他覺得搞商業地產和住宅一樣，結果死掉了。什么原因?這個物流組織沒有辦法弄好，將來沒有辦法進來，或者你的空間設計不合理。對于這么一個大體量復合性的東西，一個是交通問題，還有動態交通和靜態交通，比如停車場。因為這么大的體量和復雜功能，一定要把交通問題的動態考慮好。

　　第四、生態。我們世界發展的潮流，特別是像綠色環保，對于生態怎么理解?我認為兩個方面的生態。一個是自然生態，一個是人文生態。自然生態是建筑物的資源節約和形成的環境友好。為什么綜合體當中有主題公園這個說法，實際上是想把這個體現出來。綜合體本來的地貌，如果有水面和綠地的應該保留下來，更好的形成環境。同時，打造過程當中節能減排，這才能做到真正的生態。除了自然生態還有人文生態。綜合體有寫字樓、商場、娛樂、電影院，還有居民，這個互相之間的關系不要干擾。我覺得和諧不光是自然生態，還有人文生態問題。我認為綜合體之所以受到青睞，因為它是房地產開發和城市經營相結合最高的境界，是城市財富集聚效應的集中放大，綜合體是房地產開發最高形態，又是能夠放大財富效應，也是我們現代城市發展的必然產物。對于這樣的綜合體怎么打造，各位再繼續交流。

　　現在又碰到了一個新的概念，我們現在提文化大繁榮與大發展，這和綜合體有什么關系?過去只講商業，能不能把文化的概念，綜合體融合應用起來。有的品牌開發商私下說，有很多舊城區一大糊涂，文化大發展、大繁榮賦予進去。我們不要講吃的喝的，還有文化的東西，把這個概念更加繁榮起來，創造出更好的城市綜合體。

　　第二、健康、保健、醫療，現在人們最講究是活的健康，我們的城市開發工作如何把健康的理念，特別是老年護理的理念在綜合體體現出來。我前兩天到醫院拿藥，一個中藥、一個西藥還要排隊太難了。年輕人考慮有沒有房子住的問題，老年人有房子了，沒人管，我們在開發綜合體的時候體現出對于老年的關懷，綜合體當中如果有一個護理中心專門關懷這些人的，不一定看病，主要是怎么給他護理，講保健，讓他知道身體健康的情況。我覺得保健老年產業和綜合體結合起來有沒有可能。一個是文化產業，一個是健康護理這方面的產業，來一個中國式的創造，把房地產真正做到為老百姓服務，因為有需求。歸根到底，我們的房地產、商業、綜合體要以需求為導向，有什么需求就滿足他。當然還可以創造需求。

　　今天，中國的房地產有很大的發展空間，商業地產有很大的發展空間，但是在這樣一哄而上的過程當中一定要冷靜思考，有沒有定位，如何使綜合體做得更加有差異化，適應當前整個房地產的大潮，適應未來中國社會發展文化產業、養老和健康產業這些東西。前景是美好的。
　　(來源：東方財富網)