上海最繁華商業(yè)街之一的淮海路，又在醞釀新變局。
繼太平洋百貨于今年7月宣布將在20年租約到期之際——即明年關(guān)店后，近期太平洋百貨的鄰居中環(huán)廣場(chǎng)也宣告清理商鋪，著手調(diào)整。
近日，記者在淮海路發(fā)現(xiàn)，太平洋百貨內(nèi)的商鋪基本都在打折，為關(guān)店作準(zhǔn)備。隔著一條馬路的中環(huán)廣場(chǎng)，除了兩家餐飲店鋪星巴克和Wagas，一樓大廳已經(jīng)空空蕩蕩，裝修人員已經(jīng)進(jìn)駐。在清空前，中環(huán)廣場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)服飾、女士包袋為主，進(jìn)駐了包括O’2nd、Marisfrolg和rouge&lounge等品牌，二樓目前還有一家美容機(jī)構(gòu)在正常營(yíng)業(yè)，而三樓四樓早在去年就已經(jīng)因商場(chǎng)翻修的原因，停止對(duì)外開放。
除了大型廣場(chǎng)，從馬當(dāng)路至淡水路一段的淮海路上，多家沿街商鋪也處于關(guān)門歇業(yè)狀態(tài)。
中環(huán)廣場(chǎng)所屬的新鴻基地產(chǎn)以及太平洋百貨的業(yè)主瑞安地產(chǎn)均表示，他們正在配合整個(gè)淮海路商圈進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。
黃浦區(qū)商委的相關(guān)人士也向澎湃新聞?dòng)浾弑硎荆春Ｂ返霓D(zhuǎn)型升級(jí)方案正在制訂過程中，“年輕化、時(shí)尚化”是調(diào)整的最終方向，曾經(jīng)奢侈品林立的景觀或?qū)⒉辉購(gòu)?fù)返。
廣義的淮海路有3段，東有淮海東路，西有淮海西路;狹義的淮海路則專指淮海中路，其中又以從陜西南路到西藏南路間的商業(yè)街最為聞名，這段長(zhǎng)約2.2公里的淮海中路常常被人們拿來與巴黎的香榭麗舍、紐約的第五大道來比較。
1997年從香港來到上海從事商業(yè)地產(chǎn)投資的陳立民，對(duì)上世紀(jì)的上海商業(yè)景象仍然記憶猶新，“那時(shí)候上海還沒有什么商業(yè)設(shè)施，很多人每到周末都愛做一件事，就是從淮海路陜西路一直走到南北高架，然后再一路逛回來。”陳立民說，那個(gè)時(shí)代對(duì)于商人來說是最好的時(shí)代，“資源匱乏、供不應(yīng)求、什么都能很快賣掉。”
那也是淮海路的黃金歲月。隨著瑞安、新鴻基等香港開發(fā)商的進(jìn)駐，各類商場(chǎng)百貨的興起，人們很快不再一路逛回來，而是直接進(jìn)入商場(chǎng)。即便后來南京西路上有了梅隴鎮(zhèn)百貨、中信泰富、恒隆廣場(chǎng)，淮海路仍然是人們最喜歡逛的商業(yè)街之一。
隨后，新一代商業(yè)中心開始迅猛發(fā)展，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商也加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行列，其中佼佼者要算萬達(dá)。從2002年涉足建設(shè)廣達(dá)廣場(chǎng)起，至2014年上市時(shí)，萬達(dá)已經(jīng)在全國(guó)111個(gè)城市擁有了159座萬達(dá)廣場(chǎng)。
“這幾年有太多的大型購(gòu)物中心建成，不但在市中心建，社區(qū)商業(yè)、郊區(qū)商業(yè)也都發(fā)展起來了。”上海經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)齊曉齋對(duì)澎湃新聞?dòng)浾哒f，這些購(gòu)物中心大多大同小異，譬如“都以快時(shí)尚品牌為門面”等，對(duì)消費(fèi)者的吸引力日漸趨弱。
互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，對(duì)于傳統(tǒng)商場(chǎng)來說是一場(chǎng)革命。而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，使得商場(chǎng)業(yè)績(jī)雪上加霜。
據(jù)中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2015年80家會(huì)員企業(yè)的銷售總額增加了9.3%，但利潤(rùn)率卻下降了19.53%。要么關(guān)店，要么轉(zhuǎn)型。據(jù)物聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2015年一年百貨已關(guān)店114家，其中包含：瑪莎百貨、百盛百貨、遠(yuǎn)東百貨、王府井等眾多知名百貨。即便是風(fēng)風(fēng)火火的萬達(dá)廣場(chǎng)，截至今年8月的數(shù)量也比2014年6月的數(shù)量少了12家。
“隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入’新常態(tài)’，商業(yè)中心的業(yè)績(jī)壓力很大，不得不進(jìn)行調(diào)整。”齊曉齋說，傳統(tǒng)商業(yè)必須提供更多體驗(yàn)型消費(fèi)，才能把消費(fèi)者從電腦前拉到商場(chǎng)來，而這種體驗(yàn)型消費(fèi)還必須依賴自身特點(diǎn)進(jìn)行差異化設(shè)置。
新鴻基在回復(fù)中環(huán)廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)型路徑時(shí)表示，未來調(diào)整既會(huì)保留其自身歷史建筑的內(nèi)核，也會(huì)外延出時(shí)尚的元素，新舊交融。在裝修改造、業(yè)態(tài)分配和租戶組合上，亦會(huì)充分考慮到歷史建筑的獨(dú)特氣質(zhì)，希望引入新概念零售旗艦店。瑞安地產(chǎn)則表示，未來會(huì)探索“智慧、體驗(yàn)式”購(gòu)物中心方向，以消費(fèi)者自身體驗(yàn)為首要出發(fā)點(diǎn)，注重場(chǎng)景化消費(fèi)、體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的集合打造和品牌引入。
不光淮海路在變，其他商場(chǎng)也在尋求轉(zhuǎn)型突破口，譬如徐家匯美羅城通過開設(shè)老字號(hào)食品街吸引客流、大悅城通過創(chuàng)新式的摩天輪建筑為自己找到了新的座標(biāo)，浦建路巴黎春天架設(shè)了通向五樓的滑滑梯把原本人氣不旺的五樓客流量帶動(dòng)了起來。
但在齊曉齋看來，商業(yè)中心調(diào)整的空間已經(jīng)越來越小，調(diào)整的難度越來越大。
陳立民則表示，“以前的商場(chǎng)千城一面，只要地段好就贏了，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在就算地段不行，只要有特色，人們會(huì)開車過去。”定位非常關(guān)鍵，作為淮海路上眼下人氣最旺的商場(chǎng)，K11就是一個(gè)典型案例。
K11的成功被認(rèn)為是個(gè)偶然，“K11所在的建筑在開發(fā)之初仍在辦公樓和酒店之間搖擺，造成設(shè)計(jì)并不完全符合商業(yè)中心的格局”，陳立民說。但是，作為非傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)人出身的豪門三代——香港珠寶大王鄭裕彤的長(zhǎng)孫鄭志剛，卻盤活了它。鄭志剛將“藝術(shù)·人文·自然”理念賦予K11，定位于藝術(shù)購(gòu)物中心，通過充滿藝術(shù)氣息的裝修風(fēng)格和各類藝術(shù)展覽的舉辦使K11人氣一直居高不下，成為了滬上年輕時(shí)尚人士的潮流聚集地。
比較而言，陳立民認(rèn)為，淮海路上的環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)更能代表未來商業(yè)形態(tài)的發(fā)展方向。環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)理念上提出了“夜行消費(fèi)”的新購(gòu)物理念，以迎合人們夜間消費(fèi)的需要，同時(shí)在商場(chǎng)設(shè)計(jì)上有了變化。“以前恒隆很自豪，因?yàn)樗麄冎恍枰闷胀ǖ暮軜闼氐难b飾材料，灰淡的顏色來裝飾商場(chǎng)，因?yàn)榭梢砸r托商品的豪華和精致，那是商品時(shí)代”，陳立民說，而在當(dāng)下的體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代，人們對(duì)商場(chǎng)本身也有了要求，環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)很好地體現(xiàn)了這一需求。環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)擺脫了以往高端商業(yè)凝重嚴(yán)肅的沉穩(wěn)風(fēng)格，追求時(shí)尚絢麗的氛圍，采用玻璃幕墻，引入天然光，中庭吊頂采用波浪形天花，配上螢火燈飾，“它的空間感很開闊、透氣，動(dòng)線的設(shè)計(jì)讓您從一個(gè)地方到另一個(gè)地方，都有新的發(fā)現(xiàn)。”
陳立民認(rèn)為，在商業(yè)中心泛濫的當(dāng)下，正類似于戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，每個(gè)開發(fā)商都需要轉(zhuǎn)型，如果不能成功轉(zhuǎn)型，那可能就只能等待被消滅。
（來源：澎湃新聞 記者：宦艷紅 實(shí)習(xí)生 袁雨桐）
