時間如白駒過隙，無跡可尋。房地產(chǎn)人尚未來得及停下匆忙的腳步，仔細品味和反思這半年來的得與失，就已經(jīng)走到了年中節(jié)點。
這半年來，一直縈繞在我們耳邊的是地王迭出，是房價飛漲，似乎所有有能力的企業(yè)都奔忙于熱點城市舉牌圈地，銷售仿佛已經(jīng)不再是困擾企業(yè)的問題。
怎樣才能更直接地觀察這半年的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)？通過企業(yè)銷售、通過熱點城市樓市盤點分析，這些都是我們常用的，也一直不會過時的選擇。
7月1日，觀點指數(shù)長期跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)，捕捉到精準而全面的市場數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上發(fā)布“2016上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20”。
這半年，中國房地產(chǎn)在供給側(cè)改革節(jié)奏下“去庫存”道路上大步前行，從一線城市到二線城市，樓市成交、土地出讓都呈現(xiàn)許多供不應(yīng)求的狀況。即便是政策從寬松轉(zhuǎn)向收緊，去杠桿化開始成為樓市的主題，仍然沒有改變上半年中國房地產(chǎn)的一片“紅火”。
當(dāng)然，火熱的市場并不是所在皆是，而是僅僅存在于最大型、最受重視的一批城市，對于數(shù)量眾多的三四線城市而言，這半年仍然在“去庫存”的征途上跋涉。
值此半年節(jié)點，充分分析和總結(jié)上半年的房企表現(xiàn)和行業(yè)規(guī)律，對下半年如何走得更好，會有更多啟示與幫助。
企業(yè)觀察：“萬恒碧”搶頭條五房企半年超千億
當(dāng)“2016上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20”榜單呈現(xiàn)出來，幾乎會讓人們認為這份榜單與往年全年榜單沒有多少差別。
一共有5家房企僅用半年時間就完成了千億銷售，加上一家接近完成千億的房企，與往年7家房企全年銷售超千億的表現(xiàn)似乎沒有多少差別。
1、萬科重組“案”
對于一直占據(jù)榜首的萬科而言，雖然業(yè)績表現(xiàn)沒有回落，但這半年是萬科管理團隊非常“艱難”的日子。肇始于2015年底寶能舉牌的“萬寶之爭”，經(jīng)過半年的持續(xù)演變，劇情之曲折離奇，堪稱行業(yè)首屈一指。
3月份深圳地鐵重組方案出來之后，人們以為“萬寶之爭”即將塵埃落定，但很快萬科大股東華潤就發(fā)出了不同的聲音。6月份，萬科兩大股東華潤、寶能聯(lián)合否決了萬科與深圳地鐵的重組方案，并提出了對董事會管理層的罷免議案。
“天要下雨、娘要改嫁”，在股東周年大會召開前一天，萬科董事會主席王石發(fā)布了這樣一條意味深長的博客。是宣戰(zhàn)還是窮途末路？萬科重組案下一步會如何？萬科這一“事變”，對于中國房地產(chǎn)企業(yè)群體的影響又是什么？
觀察這半年的房地產(chǎn)行業(yè)，萬科重組是我們無論如何都無法繞開的事件，最終結(jié)果如何必然會對行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。最直接的影響，則是萬科下半年的銷售業(yè)績與團隊表現(xiàn)，我們將繼續(xù)跟蹤和觀察。
2、恒大的野望
緊隨萬科之后的是恒大，這是一家擁有著“大雄心”的民企。雖然資本市場和機構(gòu)并不看好恒大，甚至有的說“看不懂”恒大，但恒大這半年銷售依然突飛猛進，并購擴張與公開市場拿地齊頭并進，以令人吃驚的速度發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)群體中實際上的“第二強”。
以恒大投資足球的風(fēng)格來看，“要做就做到第一”，肯定是許家印最想做的事情，再加上萬科受重組事件的影響，也許年底的時候，我們會發(fā)現(xiàn)更多的意外。
特別值得注意的是，恒大地產(chǎn)在6月份的股東周年大會上，通過了將公司名稱改為“中國恒大集團”特別議案，其中所蘊含的意義眾人皆知。正所謂，有句話這樣說的：夢想總是要有的，萬一實現(xiàn)了呢？
3、“黑馬”碧桂園
說碧桂園是“黑馬”肯定很多人會感到奇怪，但碧桂園確實是“黑馬”：從2015年七家千億房企中“墊底”的位置，僅用半年時間就上升到了第三。
這種爆發(fā)式增長，碧桂園是有“前科”的，最初也是在所有人都沒有注意的情況下，一舉進入千億俱樂部，并一直數(shù)年在七家千億企業(yè)中占據(jù)一席之位。
2016年，碧桂園憑借眾人印象中“去庫存艱難”的三四線城市大量項目去化，在6月第一周就公告宣布錄得千億銷售金額，半年業(yè)績距離去年全年1401億也已不遠，同比增長率則超過160%。
看起來，碧桂園這大半年雖然都在拼命地叫賣馬來西亞的超級大盤森林城市，但國內(nèi)的業(yè)務(wù)也沒有耽誤多少。基于這樣的業(yè)績表現(xiàn)，碧桂園在6月6日公布，2016年全年銷售規(guī)模有望突破2000億元。
碧桂園今年已為銷售業(yè)績定下遞進的“奮斗目標”與“尖叫目標”，在1680億元的保底任務(wù)完成之后，將沖刺“奮斗目標”和“尖叫目標”。至于“尖叫目標”是什么？也許不用到年底就會揭開謎底。
4、綠地“夜雨”
千億企業(yè)中，萬科或許也沒有想到，原來全年銷售曾經(jīng)超過自己的綠地會跌落到第四，受困于商業(yè)與三四線高庫存，綠地仍然在調(diào)整轉(zhuǎn)型。
而且，所謂“屋漏偏逢連夜雨”，云峰事件讓綠地不得不費力應(yīng)對，再加上300億規(guī)模定向增發(fā)要被腰斬，綠地這半年在資本市場上過得也并非一帆風(fēng)順。
雖然綠地的雄心仍然十分充足，但年度銷售目標3000億似乎還遙不可及，能否實現(xiàn)就要看下半年有哪些突破性的表現(xiàn)。
5、央企在行動
保利在5家千億房企中顯得比較“低調(diào)”，但其實不然，這半年從一線到二線各個熱點城市的土地市場，都有保利活躍的身影。6月23日，保利宣布增發(fā)90億元并引入泰康人壽為第二大股東，為其后續(xù)發(fā)展準備了充足的能量。
與保利比較相似的還有中海，千億房企中也只有這兩家有央企背景。雖然中海不像保利在土地市場上活躍異常，但與中信之間已流傳大半年的重組在6月30日終于披露交易細節(jié)。
中海310億元向中信泰富、中信公司和中信股份收購121個物業(yè)項目的大動作，可以預(yù)見，雖然上半年中海已經(jīng)在千億房企中落后一步，但后續(xù)發(fā)展能量可能更加驚人。
榜單點評：分化在加劇前20強企業(yè)差距擴大
縱觀榜單，中海800億之后房企銷售金額出現(xiàn)斷崖式下跌，排名第7-9位的華夏幸福、融創(chuàng)、華潤置地等企業(yè)，半年銷售規(guī)模都在500億左右。
1、是誰在墜落？
不難發(fā)現(xiàn)，分化中的房地產(chǎn)行業(yè)，在銷售前20強中也出現(xiàn)了“強者恒強”的分化趨勢。占得先機的千億房企群體，經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的經(jīng)營之后，很輕易就將第八家之后的房企拋離越來越遠。
唯一的例外是萬達商業(yè)，正如觀點指數(shù)在“2016年第一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額20強”中所述，萬達商業(yè)在2015年度銷售增長就已乏力，銷售繼續(xù)回落早已在意料之中，此前該公司已將2016年銷售目標調(diào)至2015年銷售金額之下。
這半年，萬達商業(yè)或許已經(jīng)將重新爆發(fā)的希望寄托在私有化回歸A股上，但從3月30日宣布私有化起，萬達商業(yè)就一直在質(zhì)疑聲中度過。最新消息顯示，萬達商業(yè)第六大股東荷蘭養(yǎng)老基金公司（APGGroepNV）認為私有化報價過低。
2、強弱仍有別
第10位的排名與萬達商業(yè)七家千億企業(yè)的身份并不相符，也許王健林在大造文化旅游城并抽空和迪士尼叫板之余，也需要關(guān)注一下企業(yè)現(xiàn)金流的根基之所在。
萬達商業(yè)之后10家企業(yè)中，半年銷售金額在400億之上的僅有兩家，300億規(guī)模的企業(yè)有5家，200億規(guī)模的是3家。
怎么樣可以更加生動地形容行業(yè)的分化趨勢？5家八年300億規(guī)模的企業(yè)銷售之和，也沒有超過萬科1家的半年銷售。此外，5家半年千億規(guī)模房企的總銷售額，比其他15家企業(yè)的總銷售額更高。
萬科半年1800億的銷售，也是第20名企業(yè)魯能銷售額的6倍多。
3、規(guī)模化之爭
通過半年的觀察也可以發(fā)現(xiàn)，在各大城市爭奪土地資源的房企中，也不乏這20家企業(yè)的身影。“規(guī)模化”雖然已經(jīng)被認為是“落后”和應(yīng)該“摒棄”的模式，但房地產(chǎn)行業(yè)實際上從來就沒有脫離規(guī)模化發(fā)展的藩籬。
5家半年千億房企如果不通過大量拿地和并購擴張，怎么可能維持如此龐大的規(guī)模以更快的速度增長？
500億、300億級的房企，也正是這半年中拿地（并購）較為激進的企業(yè)群體，如果沒有足夠的資源進行開發(fā)，怎么才能進一步擴大企業(yè)規(guī)模？
雖然房地產(chǎn)行業(yè)最著名的“博鰲房地產(chǎn)論壇”上，曾經(jīng)有過關(guān)于“后規(guī)模化”的爭論，但毫無疑問，在沒有找到其他路徑與模式之前，規(guī)模化仍然是各家房企必須落實的發(fā)展模式。
4、商業(yè)正黃昏
從20強榜單中可以發(fā)現(xiàn)，受累于商業(yè)和三四線庫存的萬達商業(yè)、綠地等企業(yè)，在榜單中的成績每況愈下。
強如千億房企，仍然會因為策略選擇與判斷失誤受到嚴重的影響，可以想象，其他未入榜企業(yè)如果受到相同的影響，對企業(yè)的發(fā)展會是沉重的打擊。
2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆地產(chǎn)陳啟宗先生就已經(jīng)警示內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，前些年商業(yè)地產(chǎn)大熱的時候開發(fā)建設(shè)了那么多商業(yè)物業(yè)，最后“除了養(yǎng)老鼠之外，想不出還有什么用”。
作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域舉足輕重的代表性人物，陳啟宗先生的一再警示似乎沒有起到多少效果，而今，商業(yè)正黃昏。
5、下半年會怎樣？
2016下半年，對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言更加關(guān)鍵。
供給側(cè)改革不斷深入，房地產(chǎn)去庫存化形勢開始發(fā)生改變，一線和重點二線城市不斷收緊房地產(chǎn)政策，上半年一窩蜂涌入這些城市搶下大量地王的企業(yè)，后市會不會受到政策影響？
當(dāng)一線和重點二線城市開始調(diào)控，三四線高庫存城市仍然是深水雷區(qū)，房企將從何處突圍？更為關(guān)鍵的是，“去杠桿化”已經(jīng)成為懸在行業(yè)上空的最鋒利一把利劍，誰都不能忽視“去杠桿化”對于行業(yè)深刻影響。
下半年，房地產(chǎn)行業(yè)的主題仍然是“改變”，在這樣的時代潮流中，在一直不斷調(diào)整的新經(jīng)濟節(jié)奏中，房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住不斷涌現(xiàn)與瞬間消失的各種機遇，以奠定未來長期的發(fā)展根基。
（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)）
