近年來，上海百貨商場每年新增數(shù)量已從以往的5-6家以上，下降到如今的平均2-3家，且每年關(guān)停轉(zhuǎn)型的百貨店逐年增多。而每年新開業(yè)各類購物中心數(shù)量則由以往每年不足10家，猛升至每年30家左右，這導(dǎo)致購物中心已經(jīng)成為上海商業(yè)的絕對主導(dǎo)力量。
搜鋪網(wǎng)了解到，目前上海大中型商業(yè)項目數(shù)量己超過200家。商場越來越多，分布越來越密，商場特色日趨重要。這導(dǎo)致商圈分化在所難免，部分以傳統(tǒng)中小型百貨店為龍頭的市級商圈出現(xiàn)衰退，比如淮海路、四川北路。即便是蟬聯(lián)了近一個世紀(jì)的中華第一商圈——南京東路也由于多商圈分流而將寶座轉(zhuǎn)讓給了多商圈效應(yīng)尚不明顯的南京新街口（當(dāng)然，南京東路加上南京西路的大南京路依然是中華第一商圈）。同時，上海市中心局部區(qū)域出現(xiàn)空心化，以往熱門的街鋪出現(xiàn)大量空鋪且空置期大大延長。
而在未來，上海購物中心業(yè)則將主要呈現(xiàn)出以下幾大趨勢。
TIPS：目前全上海年銷售額超過20億元的百貨店只有3家，超過20億元的購物中心則多達十來家。而南京多商圈效果不佳，年營業(yè)額超過20億元的商場至今仍然集中在新街口。
一、購物中心供應(yīng)量激增，競爭激烈，購物中心營業(yè)總收入增幅下降
作為外資品牌入華后首選地帶，上海相較于內(nèi)地其他一些城市，其商業(yè)市場環(huán)境、資源與發(fā)展都具有相對優(yōu)越性。
據(jù)上海購物中心協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，上海統(tǒng)一運營且達標(biāo)的購物中心共有148家（全市集中性大型商業(yè)設(shè)施超過200家），較2014年凈增19家。不過，購物中心經(jīng)營質(zhì)量并沒有與數(shù)量同步增長。
根據(jù)統(tǒng)計，2015年上海購物中心營業(yè)總收入1379.67億元，比上年增長7.1%，這也是過去十年中，上海購物中心營業(yè)總收入首次僅有個位數(shù)增長。其中，年營業(yè)收入在10億元以上的購物中心僅有35家，占全市已開業(yè)購物中心數(shù)量的23.6%，營業(yè)收入占購物中心營業(yè)總收入的71.2%。而年營業(yè)收入達30億元以上的10家購物中心，占購物中心營業(yè)總收入的1/3。
不僅是購物中心經(jīng)營出現(xiàn)兩極化，在優(yōu)質(zhì)商圈中的商業(yè)與新城商業(yè)成長性上也出現(xiàn)差距。據(jù)統(tǒng)計，中心城區(qū)購物中心營業(yè)收入同比增長3.2%，浦東新區(qū)同比增長6.8%，城郊區(qū)同比增長5%，遠郊區(qū)同比增長11.5%（單店基數(shù)低且單店總業(yè)績?nèi)月浜笥谑袇^(qū)商場），高于中心城區(qū)購物中心增幅（但業(yè)績及坪效最高的高端商場仍集中在核心商圈，建筑規(guī)模及總業(yè)績規(guī)模最大的購物中心則集中在內(nèi)環(huán)及中環(huán)的地鐵站附近）。
在搜鋪網(wǎng)看來，這是由于市中心人均商業(yè)面積相對飽和且人口持續(xù)向城市外圍遷移、人口密度降低，導(dǎo)致中心區(qū)購物中心項目年業(yè)績增長率最低。而人均商業(yè)面積最低的遠郊，由于競爭相對較少且不少區(qū)域是首次填補購物中心的空白，故年增長率最高。
而崇明、青浦、奉賢等遠郊地帶尚處于潛力城市，有較大成長空間，但大批開發(fā)商依然熱衷在超負(fù)荷運轉(zhuǎn)的中心城區(qū)前仆后繼。據(jù)上海購物中心協(xié)會統(tǒng)計，2015年上海中心城區(qū)新開購物中心73家，面積805.2萬平方米；浦東新區(qū)31家，面積358.4萬平方米。青浦、奉賢、金山、松江等遠郊區(qū)20家，建筑面積212.4萬平方米；崇明縣仍處在待建狀態(tài)。
二、限制商業(yè)設(shè)施過度建設(shè) 未來將向消費和服務(wù)多樣化發(fā)展
值得注意的是，前幾年上海商業(yè)設(shè)施建設(shè)過快，2008年至2013年，本市商業(yè)面積新增1810萬平方米，其中尤以浦東和郊區(qū)的商業(yè)面積增量明顯。2009－2013年，年平均增幅為5.96%。
由于上海商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃缺乏約束力，導(dǎo)致城市商業(yè)供過于求，使得商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象普遍。因此新的規(guī)劃提出，限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點的過度建設(shè)，未來6年“年平均增長2.6%－3.6%”，幾乎是“攔腰一刀”。
新一輪規(guī)劃對商業(yè)建筑設(shè)施提出總量控制、存量優(yōu)化的原則，注重商業(yè)經(jīng)濟質(zhì)量的特色非常明顯。規(guī)劃提出，“中期2016至2020年，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000萬－7500萬平方米”；上海的商業(yè)中心更加強調(diào)功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進，特別是要“實現(xiàn)差異化發(fā)展，避免無序競爭和重復(fù)建設(shè)”。
未來上海將形成“市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心＋特色商業(yè)街區(qū)”的“3＋1”布局體系，鼓勵發(fā)展新業(yè)態(tài)、新模式、新技術(shù)，推進產(chǎn)業(yè)高端化、集約化、服務(wù)化發(fā)展，增強集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。
并且，未來上海的商業(yè)不僅是外延的擴張，更是“內(nèi)涵”的提升：未來商業(yè)將向消費和服務(wù)多樣化發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點不僅限于商品買賣，其他如展示、體驗、交往、娛樂、教育、休閑等功能將會增加，多元化、個性化經(jīng)營更加發(fā)展，對設(shè)施空間載體將產(chǎn)生進一步的需求。
此外，新型社區(qū)商業(yè)將扮演更加重要的角色。新型社區(qū)級商業(yè)中心具有多重功能，依據(jù)服務(wù)人口規(guī)模和服務(wù)半徑，明確不同規(guī)模社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)；同時，合理配置菜市場、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業(yè)態(tài)，拓展社區(qū)定點服務(wù)、預(yù)約咨詢、上門服務(wù)、網(wǎng)訂店取和“微生活”、“云社區(qū)”等新興服務(wù)模式。在“立體化”的商業(yè)服務(wù)體系中，上海將變得更為宜居。
三、56個地區(qū)級商圈競爭勢必日趨激烈，分流反截留
另一方面，上海新一輪經(jīng)濟發(fā)展也打開了城市商業(yè)的新天地。未來6年，上海將形成外環(huán)線以內(nèi)規(guī)劃19個地區(qū)級商業(yè)中心。其中近期規(guī)劃17個，包括控江路、打浦橋、共康、長壽、曹家渡、外高橋、北外灘、南方商城、北中環(huán)、長風(fēng)、南外灘、前灘地區(qū)、唐鎮(zhèn)、世博園區(qū)、徐匯濱江地區(qū)、御橋地區(qū)、虹橋吳中路地區(qū)；中遠期規(guī)劃2個，即楊浦濱江地區(qū)、蘇河灣地區(qū)（含不夜城）。
外環(huán)外規(guī)劃37個地區(qū)級商業(yè)中心，具體為崇明新城地區(qū)、崇明老城地區(qū)、陳家鎮(zhèn)地區(qū)、長興地區(qū)、淞寶地區(qū)、顧村地區(qū)、嘉定老城地區(qū)、嘉定新城地區(qū)、遠香湖地區(qū)、南翔地區(qū)、青浦老城地區(qū)、向陽河—外青松地區(qū)、七寶地區(qū)、莘莊地區(qū)、顓橋—浦江地區(qū)、江川地區(qū)、國際生態(tài)商務(wù)區(qū)地區(qū)、松江新城北區(qū)地區(qū)、松江老城地區(qū)、楓涇地區(qū)、金山新城北部地區(qū)、濱海地區(qū)、環(huán)金海湖地區(qū)、百聯(lián)南橋地區(qū)、泥城地區(qū)、南匯地區(qū)(近臨港，2個)、惠南鎮(zhèn)地區(qū)等。與區(qū)域總體規(guī)劃相銜接，規(guī)劃特別強調(diào)，“外環(huán)線以外區(qū)域重點建設(shè)與新城、新市鎮(zhèn)相匹配的地區(qū)性商業(yè)中心和商品流通中心”。
繼徐家匯、五角場、花木、真如四大內(nèi)中環(huán)城市副中心后，規(guī)劃虹橋、莘莊、川沙、吳淞四大外環(huán)外城市副中心。
TIPS：商業(yè)設(shè)施總建筑面積不低于30萬平方米，商業(yè)集聚在不少于8公頃的區(qū)域范圍內(nèi)，日均客流量在10萬人次以上的綜合性商業(yè)功能區(qū)，被定位為地區(qū)級商業(yè)中心。
隨著真如、虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江、楊浦濱江、蘇河灣等商圈的陸續(xù)開工建設(shè)和投入運營，未來上海市的商圈格局會發(fā)生新的變化。
總體來看，傳統(tǒng)區(qū)級商圈中的老西門、曹家渡等復(fù)蘇速度較慢，莘莊、七寶、吳中路、南橋、北外灘、蘇河灣、徐匯濱江、世博、前灘憑借地段、人口及開發(fā)商優(yōu)勢則或有望在將來升級為市級商圈。
總結(jié)：上海商業(yè)正呈現(xiàn)多維度多元化發(fā)展趨勢。一方面，商業(yè)競爭日趨激烈，另一方面，特色創(chuàng)新的休憩型、娛樂型、生活型項目，都有各自生存空間。
在這個百家爭鳴、百花齊放，同時也是物競天擇、大浪淘沙的年代。上海商業(yè)的中堅力量正厚積薄發(fā)積極創(chuàng)新應(yīng)變(如K11、淮海755、百盛優(yōu)客、大悅城、大寧國際、嘉亭薈、浦東嘉里城、IAPM、七寶萬科廣場、興業(yè)太古里、紅星愛琴海、萬象城、瑞虹天地、虹橋天地、徐家匯中心、久光大寧城、金橋啦啦寶都等等)。
（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院獨家報道）
