杭州的樓市正呈現(xiàn)出冰火兩重天的局面。一頭是住宅市場的狂飆突進(jìn)，另一頭卻是商業(yè)地產(chǎn)的舉步維艱。
就拿4月份全市成交數(shù)據(jù)來看，共成交新建商品房22976套，其中住宅共成交18571套，占比80.8%；商業(yè)共成交4405套，占比19.2%，兩者相距懸殊。這樣的“冷熱不均”的現(xiàn)象也在剛剛過去的人居展上有所體現(xiàn)，參展樓盤多以住宅項目為主，鮮有純商業(yè)項目獨立參展。
其實，商業(yè)地產(chǎn)不如住宅市場活躍是杭州樓市存在已久的問題。不僅去化速度緩慢，連續(xù)多年嚴(yán)重供過于求也是致使該類物業(yè)庫存高企的原因。數(shù)據(jù)顯示，2015年杭州商辦物業(yè)新增供應(yīng)約393萬方，成交93萬方，供求比達(dá)到了7.6的驚人比值。值得補(bǔ)充的是，杭州商辦物業(yè)已連續(xù)三年供求比超3.5。
有關(guān)統(tǒng)計顯示，目前杭州商業(yè)地產(chǎn)面積是2581萬平方米，在售面積約570萬平方米，大約需要50個月的去化周期。
從杭州的現(xiàn)狀來剖析，城東新城、臨平山北、新天地和金沙湖等板塊，集聚了大量可售的酒店式公寓、辦公樓和商業(yè)物業(yè)，也是杭州商辦類物業(yè)的庫存“重災(zāi)區(qū)”。即便是被視為杭州整體最健康的濱江區(qū)，也有4900多套商業(yè)類可售物業(yè)。按最近一年同類物業(yè)的銷售速度，去化周期也需50個月。
為了更清晰地對杭州當(dāng)下的商業(yè)氛圍和投資方向進(jìn)行分析，本屆人居展上還特地舉辦了一場商業(yè)論壇。論壇中披露，目前杭州僅寫字樓部分的庫存量已經(jīng)超過270萬平方米，未來3年到5年預(yù)期供應(yīng)量會超過300萬平方米。但過去5年杭州平均年去化量大概僅在30萬平方米左右。
一邊是大量同質(zhì)化的商業(yè)產(chǎn)品亂花迷人眼，一邊是不斷高企的住宅價格讓購房者人心惶惶。到底能不能把錢投到商業(yè)領(lǐng)域，成了有投資需求的購房者很關(guān)心的焦點。在這場論壇上，業(yè)內(nèi)人士建議，首先要選擇有利于商業(yè)環(huán)境成長的板塊或區(qū)域，其次是選擇具備一定前瞻性的項目。
論壇上也提到了最近相當(dāng)?shù)湫偷捻椖浚ツ旰贾葙u得最“火”的寫字樓建工·歐美金融城。該項目地處未來科技城板塊，該板塊近幾年無論是房地產(chǎn)市場還是土地市場都備受熱捧，因為其具備不可復(fù)制的產(chǎn)業(yè)支撐力，所以引得大量開發(fā)商進(jìn)駐拿地、購房者出手買房。據(jù)悉，歐美金融城有一幢全新的寫字樓還沒有正式推出，就有不少客戶直接鎖定意向房源，其中多數(shù)買家也是看好板塊的發(fā)展前景以及產(chǎn)品蘊(yùn)含的潛力。
除了未來科技城板塊以外，錢江新城、錢江世紀(jì)城板塊，都有類似的產(chǎn)品，可以達(dá)到一枝獨秀的銷售狀態(tài)。
針對商業(yè)地產(chǎn)目前的困局，有業(yè)內(nèi)專家建議，可以從幾個方面進(jìn)行優(yōu)化。從城市設(shè)計角度出發(fā)，接下來要嚴(yán)控商業(yè)性質(zhì)的土地出讓，同時避免過度依賴商業(yè)地產(chǎn)來拉動城市投資建設(shè)。從開發(fā)商層面出發(fā)，可以盡量減少同質(zhì)化現(xiàn)象，盡可能增加個性化、差異化發(fā)展。同時，在經(jīng)營模式方面積極尋求多元化發(fā)展，以對抗電商等行業(yè)帶來的巨大沖擊。
再者，將那些尚未入市的商業(yè)地產(chǎn)以某種方式轉(zhuǎn)變成住宅。這一方面能減小商業(yè)地產(chǎn)的壓力，另一方面也能增加住宅供應(yīng)量。但這中間涉及用地性質(zhì)變更，背后還涉及地價差之類的問題等，需要政府有關(guān)部門，能在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定出一個相對合理公平的方式，譬如說補(bǔ)繳地價款等，盡可能地幫助商業(yè)地產(chǎn)加速去化。
（杭州日報
