中國購物中心行業(yè)如今正面臨著“悲喜交雜”的局面。一方面，自2011年起，由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展利好不斷，吸引了眾多不同背景的企業(yè)紛紛涌入購物中心開發(fā)領域，更有不少企業(yè)提出了宏偉的加速擴張計劃（諸如五年開業(yè)百家購物中心等），導致我國新開業(yè)購物中心項目持續(xù)放量增加。另一方面，由于實際商業(yè)大環(huán)境的制約及部分地區(qū)項目產(chǎn)能過剩帶來的惡性競爭，導致大量項目不得不延期開業(yè)。

對此，資深購物中心專家禹來指出，事實上，目前我國規(guī)劃的購物中心項目中有1/2開不了工，開工的又有1/2開不了業(yè)，開業(yè)的有1/2難以盈利。也就是說，中國購物中心能成功開業(yè)的只占1/4，營運成功的更是不足八分之一。而面對此局勢，各路開發(fā)商的表現(xiàn)也是形色各異。

根據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2013-2015年三年間，新增開業(yè)項目超過10個的集團只有10家，除了萬達、華潤、寶龍三大常年上榜的巨頭之外，銀泰、蘇寧、綠地、興隆、BHG、步步高、萬科也成功上榜；新增5至9個開業(yè)項目的集團只有15家，如屈居11位的凱德、永旺，而超過2個項目的集團也僅有96家。

另據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至2015年底，大陸地區(qū)僅有200來家集團擁有2家以上的已開業(yè)購物中心。而這些集團麾下，各類購物中心總計數(shù)量也僅有約千余家，在全國已開業(yè)項目中占比20％。這相較于全國百貨和超市業(yè)態(tài)（各擁有200來家連鎖集團）高達80％的市場集中度而言，可謂是市場集中度非常之低。

一、2013-2015年開業(yè)購物中心最多的150家集團

我們針對其中開業(yè)項目最多的150家典型集團進行統(tǒng)計研究，發(fā)現(xiàn)在2013-2015年，購物中心新開業(yè)項目可謂是被三分天下，商業(yè)零售商、購物中心開發(fā)商、住宅開發(fā)商各占一方。

從總體來看，專業(yè)購物中心開發(fā)商主要還是央企（如華潤置地、大悅城地產(chǎn)）和外資企業(yè)（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民營巨頭（如萬達、印力等）的天下，而以住宅為主業(yè)的萬科、世茂、中海等集團也均加大了購物中心的開發(fā)，使得住宅開發(fā)商和購物中心開發(fā)商的邊界越來越難區(qū)分。

同時，在傳統(tǒng)商業(yè)競爭日趨白熱化的背景下，百貨、超市、電器數(shù)碼、家居市場乃至書店等不同業(yè)態(tài)商家也在集體向購物中心運營轉(zhuǎn)型。甚至從數(shù)量上而言，擁有商業(yè)零售商背景的新開業(yè)購物中心已經(jīng)超過了擁有住宅和購物中心開發(fā)商背景的新開業(yè)購物中心項目。

其中，在由商業(yè)零售商開發(fā)的購物中心中，擁有品牌資源優(yōu)勢的百貨集團占據(jù)了半壁江山（韓國的樂天新世界，日本的高島屋永旺華堂，美國西爾斯等百貨企業(yè)均開發(fā)有眾多大型購物中心），甚至是在我國近三年來開業(yè)購物中心最多的20大集團中，百貨集團也足足占了一半名額。而超市集團如永旺、歐尚、步步高、正大、華潤萬家，電器數(shù)碼龍頭企業(yè)如蘇寧、華強、賽博、國美，家居建材集團如紅星、宜家、月星、喜盈門，書店企業(yè)如鳳凰、誠品，乃至原來擁有專業(yè)市場背景的五洲、中東、上億（原億豐）等集團也均在大量投建購物中心。

另就150家典型購物中心開發(fā)機構(gòu)麾下新增項目來看，雖然四大一線城市持續(xù)增長，但由于其增速遠不及三四線城市新開業(yè)項目的快速增加，這導致一線城市項目占比正在逐漸下降。而奢侈品銷售持續(xù)不景氣、奢侈品牌開始實行謹慎開店策略，也間接導致了——新開業(yè)項目中，高端項目較往年有所縮減，中高端輕奢定位及中端大眾定位購物中心項目數(shù)量大幅增加。

TIPS：如將純購物中心開發(fā)商定義為只專注開發(fā)運營商業(yè)不動產(chǎn)且不賣鋪的企業(yè)，則只有永旺、宜家薈聚、SM、崇邦、恒隆、太古、新鴻基、百聯(lián)、王府井等極少數(shù)企業(yè)是名副其實。

二、2013-2015年最受購物中心歡迎業(yè)態(tài)新開店情況比對 

在各路開發(fā)商群雄逐鹿之時，最受購物中心歡迎的各大商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展也是“波詭云譎”。

近年來，由于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)門店總數(shù)漸趨飽和，除了電影院、兒童樂園、電玩城由于新品牌頻出能夠保持新開業(yè)門店數(shù)不斷增加之外，大賣場、百貨、快時尚、服飾等業(yè)態(tài)新開業(yè)門店數(shù)量均在2014年達到頂峰后，于2015年出現(xiàn)大幅下滑，奢侈品牌新開業(yè)門店數(shù)更是連跌三年。

不過，市場關閉了一扇門，也悄然開啟了另一扇門。在大賣場、百貨、奢侈品牌的關店數(shù)量及新開業(yè)購物中心總數(shù)均于2015年創(chuàng)下歷史新高，購物中心招商難度再上新臺階之際，文創(chuàng)書店、家居店的開店數(shù)量則是連續(xù)三年猛增。只是就年新增門店總數(shù)僅有數(shù)十家而言，仍難以滿足每年計劃開業(yè)的600-700家新購物中心（當中，不少項目不得不一再延期）的需求，何況其中相當一部分門店還是選擇了已開業(yè)數(shù)年、狀態(tài)漸佳的老場。

而在大賣場開店數(shù)量大減之后，各大超市集團也紛紛嘗試精品超市和中小型生鮮超市，以應對消費者需求變化。快時尚及奢侈品中的老牌開店速度減緩后，新興品牌則加快了拓展步伐，例如快時尚中的NEWLOOK、MJSTYLE、SPAO、OLDNAVY，輕奢中的Michael Kors、MCM、Tory Burch、Kate Spade。

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