聯(lián)商網(wǎng)消息：據(jù)搜鋪網(wǎng)報道，若想解讀香港商業(yè)地產(chǎn)近五十年發(fā)展歷史，那海港城必然不能錯過。作為目前堪稱中國業(yè)績表現(xiàn)最佳、香港最大的購物中心以及九龍倉集團(tuán)旗下標(biāo)桿項目，香港海港城讓所有內(nèi)地項目望塵莫及。
2012年，海港城（不包括酒店），營業(yè)額為62.43億元，按年升14%，營業(yè)盈利則是上升13%至53.67億元。2012租戶零售銷售總額達(dá)310億元，按年升13%。項目市值在2012年底獲重估后為1250億元，服務(wù)式住宅，營業(yè)額增加3%至3.1億元。寫字樓營業(yè)額則升6%至17.1億元。商場營業(yè)額增長13%至42.23億元，商場的租戶零售銷售總額仍能錄得16%增長，達(dá)到155億元。商場營業(yè)額占香港整體2012年零售業(yè)銷售總額的6.9%，為集團(tuán)帶來36億元商場租金收入。
2013年，海港城（不包括酒店）收入增加14%，達(dá)79.99億港元，營業(yè)盈利增加15%至61.89億港元。海港城的市值（三間酒店不計在內(nèi)）已在2013年年底時獲重估為1380億港元，較2012年增加10%，占集團(tuán)營業(yè)資產(chǎn)的36%。同時，海港城商場部分2013年的銷售總額創(chuàng)新紀(jì)錄，達(dá)338億港元，每月每平方尺的銷售額達(dá)2814港元。十二月份更刷新每平方尺平均銷售額逾4210港元的紀(jì)錄。海港城在香港零售業(yè)銷售總額的市場占有率維持于6.8%，商場部分的收入增加16%至49.09億港元。
2014年，海港城（不包括酒店）收入增加14%至89.96億港元，其中商場部分收入56.74億港元。并且，在零售市場不行的情況下，海港城商場的銷售額上升3.4%至350億港元，市場占有率進(jìn)一步擴(kuò)大至7.1%。此外，在2014年年底，海港城的市值已為1600億港元，較2013年上升16%，占九龍倉集團(tuán)營業(yè)資產(chǎn)的38%。而Uniqlo位于九龍區(qū)面積最大的旗艦店、面積達(dá)37000平方尺的Page One全概念店和占地三層的Versace全概念店也已陸續(xù)開幕。
在這期間，歷經(jīng)不斷改造擴(kuò)建，海港城于短短12年間，總零售額由2003年的47億港元迅速攀升至2014年的350億，創(chuàng)造出增長7.4倍的驕人業(yè)績。
而在2015年上半年，海港城（不包括酒店）收入增加8%至42.84億港元，營業(yè)利潤增加7%至37.79億港元，其中商場收入增長7%至29.93億港元，且出租率仍維持在近100%。不過由于受到反水客、示威游行等活動影響，曾經(jīng)是大陸豪客訪港必逛之地的海港城也受了不少損失，截止2015年6月底海港城零售銷售額下跌7.1%至156億港幣。但這對于同行業(yè)其他項目來說，仍然相當(dāng)可觀。
香港海港城
規(guī)劃——商場劃分
在維多利亞港海旁聳立四十多年至今，香港海港城從點到圈、從小到大，發(fā)展至今，商場面積已達(dá)20萬平方米，擁有超過450家各類型商店，包括五十多間餐廳及兩間電影院。商場以外還有三間星級酒店、服務(wù)式住宅、高級私人會所、十座寫字樓及郵輪碼頭。每逢星期六及星期日，都會有逾15萬人次進(jìn)入商場，當(dāng)中包括當(dāng)?shù)鼐用瘛⑼獾赜慰停按箨懽杂尚腥耸俊６?span style="color:#ff0000;">平日亦有超過6萬人于上蓋的辦公室大樓上班。
在整體規(guī)劃上，海港城是由4個部分組成的建筑群，分別為海運大廈、馬哥孛羅香港酒店、海洋中心和港威大廈。由九龍倉碼頭分階段重建而成。最早的部分海運大廈于1966年落成，附設(shè)國際郵輪碼頭。整個建筑群則于1980年代成形。
香港海港城商場則由五個區(qū)域組成，包括港威商場、海洋中心、海運大廈、馬哥孛羅香港酒店商場及星光城，店鋪種類包羅萬有，匯聚超過千個時裝、美容、鐘表及生活潮流等國際品牌，是世界各地游客夢寐以求的購物天堂。
其中，既不乏AquascutumJunior、ASH、國際知名的意大利運動鞋品牌Superga、ZegnaSport及日本動畫電影商品宮崎駿專門店、Zara Home等品牌在海港城開設(shè)香港首店，也不乏C’estlaBCafé、法式蛋糕店P(guān)ierre Herme Paris、著名韓國餐廳伽倻、高級意大利咖啡館Illy、著名巴黎甜品店Fauchon及以鴨為主題的摩登中菜館美中·鴨子等加盟，還有不少世界知名品牌在此連開兩店，諸如意大利著名奢侈品牌FENDI（兩店分別位于海洋中心2層、港威商場地下），男士高檔化妝保養(yǎng)品牌Aramis（兩店分別位于港威商場、馬哥孛羅香港酒店商場），來自美國的“裸妝皇后”BOBBI BROWN（兩店分別位于馬哥孛羅香港酒店商場、海運大廈）......
掃描——購物區(qū)域
海港城·海運大廈
海運大廈原址屬于九龍倉碼頭的一部分，位于香港九龍尖沙咀，于1966年3月22日開幕，除碼頭外，還包括1萬平方尺的寫字樓，以及64.8萬平方尺的商場。1960年代，九龍倉集團(tuán)決定將碼頭用地分批重新發(fā)展。1963年，九龍倉碼頭獲香港政府資助，斥資7000多萬元將原有的第一號碼頭重建為樓高4層的海運大廈，成為最早重建完成的建筑。在1960年代，海運大廈是當(dāng)時全亞洲第一個購物商場，也是香港僅有和最早落成的大型商場，其中商場名為海港塢，商場通道以“南丫島廊”，“長洲廊”，“鴨脷洲廊”等作為分區(qū)。
海運大廈
1987年，海運大廈進(jìn)行首次龐大翻新工程，形成如今面貌，玩具反斗城的艦艇店（曾經(jīng)是全港唯一且面積最大的分店）亦在1986年設(shè)在商場內(nèi)。2003年，海運大廈進(jìn)行第二次龐大翻新工程，包括將地下至一樓的連卡佛百貨公司搬遷至馬哥孛羅香港酒店，原址改建為多間兒童店鋪、特色食肆及在一樓設(shè)立大型化妝品百貨公司Faces。2008年6月，海運大廈進(jìn)行第三次翻新工程，包括更換商場地板、假天花、更換及新增四條扶手電梯，務(wù)求將游人的“購物體驗”限于店鋪內(nèi)。2013年，海運大廈進(jìn)行第四次翻新工程，包括翻新原本的中庭部分，并更換兩組扶手電梯。2015年9月末，主力店連卡佛百貨Facesss化妝品世界經(jīng)過3階段翻新后，設(shè)20家國際知名品牌的香氛專區(qū)。
2012年6月5日，九倉表示續(xù)租后將會興建一座4層高的新翼大樓，以提供更完備的郵輪營運設(shè)施和更多商業(yè)設(shè)施。消息指，九倉可能會翻新商場及重組商鋪組合，增加租金收入。此外，2010年時地政總署已批準(zhǔn)海運大廈的擴(kuò)建圖則，可增建4層，合共增加9.42萬方呎樓面；2012年公布的新租約更加碼，樓面面積上限增加至92.2萬方呎，較現(xiàn)時65.8 萬方呎增加26萬方呎，即大增42%。
另外，九倉計劃于海運大廈末端，興建一個總樓面面積8752平方米的四層新大樓，以應(yīng)付政府所要求的新郵輪客運要求，當(dāng)中約3000平方米樓面面積用于政府及郵輪碼頭設(shè)施，包括海關(guān)及出入境設(shè)施、檢疫區(qū)以及一個行李提取區(qū)。而現(xiàn)有大樓1121平方米的商業(yè)樓面將會拆除。總括而言，在新租約下，海運大廈可供用作商業(yè)用途的樓面總面積為5.06萬平方米，較現(xiàn)時圖則的約4.6萬平方米，增加了4631平方米。
消息指，新增的4631平方米面積中，有59%用作包括商場及食肆等商業(yè)用途，而41%用于興建郵輪碼頭設(shè)施。
TIPS：海運大廈還是香港唯一的郵輪碼頭所在地。不少著名郵輪曾在海運大廈停泊，包括曾是世界最大郵輪的伊利沙伯二世號。2013年5月2日至6月9日，一只高16.5米的充氣黃色橡皮鴨被放置在海港城海運大廈對面的海上展示，吸引了大批游人到場觀賞。
截至目前，海運大廈共分為地下的kid-x、二樓的sport-X和三樓的LCX，分別設(shè)有兒童用品、運動用品和年青人服裝。
一樓（kidX）
一樓在80年代已設(shè)有連卡佛百貨公司、天祥百貨、馬利奧餐廳、必勝客及玩具反斗城的艦艇店。此外，場內(nèi)亦設(shè)有多間兒童服裝及用品專門店。到了2003年冬季，連卡佛百貨公司搬遷至馬哥孛羅香港酒店，地下便命名為kidX，占地超過16萬平方尺，云集40多間兒童服裝/用品專賣店。初期更設(shè)有PlayStation專門店（已在2005年結(jié)業(yè)）。原本連卡佛位置改建為多間高級食肆及名牌兒童服裝店，還新增一條通道來往尖沙咀天星碼頭，使人流上升。
二樓（sportsX）
二樓為海運大廈主入口，設(shè)有通道連接海洋中心及連卡佛。該層以高級鐘表珠寶為主，包括周大福、雅典表、太子珠寶鐘表、三寶鐘表珠寶及VERTU等。同時亦設(shè)Facesss美容專區(qū)，擁有百余個化妝、美容及香水品牌。二樓設(shè)三個中庭，其中一個常作車展之用。二樓盡頭為（sportsX），設(shè)全港最大超級運動店Gigasports及多間運動品牌，包括Fila、New Balance、adidas、Ashworth、Callaway Golf Apparel、Columbia、Nautica、Pearly Gates及Timberland等。該處亦設(shè)旅客候船大堂。
FACES美容專區(qū)
sportsX設(shè)籃球場
三樓（LCX）
三樓以時尚品牌為主，租戶包括Brooks Brothers、Tommy Hilfiger、Y-3、Moussy、Calvin Klein及Vivienne Westwood等。其余范圍于2002年開設(shè)LCX，為年青人購物、飲食及文娛活動的專區(qū)。該處分別在2007年、2010年及2013年進(jìn)行租戶重組。現(xiàn)主要租戶包括American Eagle Outfitters、Bauhaus、Guess、Replay及Stage等。LCX盡頭為Xplus，主要以銷售潮流玩意及型格家居為主，并設(shè)有一間Starbucks，顧客可在該處欣賞維港景色。三樓亦設(shè)多間海景餐廳，包括AL MOLO、BLT Steak、牛角日本燒肉專門店、板長壽司、金不換泰國餐廳及金牛苑越南菜館等。2013年6月21日，宮崎駿動畫專門店“どんぐり共和國”開業(yè)，香港店更設(shè)有多款限定版商品發(fā)售。
海運大廈3樓LCX
四樓及天臺
四樓及天臺為停車場，當(dāng)中天臺停車場為不少電影的拍攝場地、以及攝影發(fā)燒友拍攝維港的最佳地點之一。該停車場亦是海港城唯一可讓公眾泊車的地方。
海港城·港威商場
港威大廈及商場前身是海港城的服務(wù)式住宅仙桃閣、品蘭閣、舊秀棠閣、桂芝閣及班桃閣，及舊海洋廊購物商場，于1981年及1983年落成。當(dāng)時商場租戶包括新同樂魚翅酒家及家具店等。后來服務(wù)式住宅建筑群于1991年12月分階段拆卸。到了1999年12月，整個港威大廈建筑工程才正式完工。其中，港威商場由三部分組成，包括1995年建成的港威大廈第一期、1998年10月建成的港威大廈第二期以及于1981年落成的海洋廊購物商場剩余部分組成。商場樓高4層。
在業(yè)態(tài)組合上，除了一期部分設(shè)有嘉禾港威電影城，內(nèi)設(shè)3間影院之外。港威商場一樓至二樓主要為高級名店及特色食肆，一樓部分店鋪更可欣賞維港景色。商場亦設(shè)有通道連接海洋中心及新港中心。商場二樓設(shè)有多間名店。三樓設(shè)有占地30000呎的citysuper大型超級市場，為港威商場最大租戶之一。citysuper附近也設(shè)有PageOne書店及通道前往辦公室樓層。三樓其他店鋪包括香港唱片專門店、屈臣氏、Uniqlo、GAP、禮品店、花店、家具店和數(shù)間食肆。商場四樓為鴻星海鮮酒家。
港威大廈
港威商場
當(dāng)然，為了保持緊跟時尚潮流的腳步，自2011年起，港威大廈開始分階段進(jìn)行翻新及改建工程，原有港威大廈的一座及二座大堂中庭，商場通道及扶手電梯被拆卸后，于2012年末改為意大利名牌Giorgio Armani專門店，范圍包括地下連1樓復(fù)式鋪，占地約1.5萬平方呎，以月租逾1000萬元預(yù)租。另一部分設(shè)香港首間ZARA Home專門店，占地7500平方呎，于2013年10月末開業(yè)。翻新后格調(diào)以白色為主調(diào)，特色欠奉，與名店優(yōu)雅高貴的設(shè)計形成強(qiáng)烈對比，讓顧客購物體驗僅限于商店。而寫字樓大堂亦加設(shè)閘機(jī)。2012年起，海洋廊購物商場及寫字樓大堂部分，進(jìn)行翻新假天花及通道工程。到2014年9月，原有的PageOne書店結(jié)業(yè)后，將于2015年12月改為日本SHIBUYA 109百貨香港·海港城店，占地8400平方呎，設(shè)13個品牌，當(dāng)中有10個品牌為第一次登陸香港。
而在2012年至2013年間，發(fā)展商還將世界商業(yè)中心5至10樓的寫字樓部分，以及港威商場3樓延伸部分，改造成8萬多呎的零售面積，前者吸引多個國際知名化妝品牌進(jìn)駐，后者亦提供近萬呎零售面積。新租戶包括GAP及2014年4月17日開業(yè)的Uniqlo旗艦店，達(dá)18000平方呎。
Uniqlo旗艦店
原有的PageOne于2014年9月30日搬遷至由寫字樓面積改建而成的3.5萬平方呎概念店，除出售書籍外，還設(shè)自家品牌餐廳“Forestry”，為書迷帶來嶄新體驗。運動品牌Nike亦于新零售空間設(shè)立旗下全球第2間概念店Nike Kicks Lounge，主攻波鞋銷售，占地逾3000平方呎。
未來三至五年，集團(tuán)將繼續(xù)進(jìn)行改建，把寫字樓部分空間改建成鋪位，以提供更多零售空間，涉及的樓面多達(dá)一萬平方呎。預(yù)計改建完成后，將可陸續(xù)租予其他連鎖品牌，作為它們的旗艦店，讓顧客有不同體驗。
海港城·海洋中心
海洋中心建筑分兩部分，向海一面設(shè)計呈半圓形，在香港建筑物中較為罕有，連同旁邊成H型的馬可孛羅香港酒店，在高空望下就像代表香港的英文簡寫HK。海洋中心于1977年落成，當(dāng)時入口位于廣東道4號（2006年翻新后移右至5號），上層為寫字樓，下層設(shè)有四層商場，連接海運大廈及海洋廊（后來改為并入港威商場）部分，商場半圓形通道以船艙內(nèi)設(shè)計為主。其商場曾經(jīng)是當(dāng)年香港其中一個主要商場，在80年代店鋪除了有時裝店外，還有不少著名家私店及歐洲品牌電器店陳列室。百佳超級市場亦曾在此商場設(shè)有分店（后期由馬莎百貨取代）。
商場內(nèi)部曾經(jīng)進(jìn)行多次翻新。2006年初，九龍倉以二億港元為海洋中心一樓及四樓進(jìn)行翻新工程，并且將一樓停車場改建為多間零售店及食肆，車位數(shù)目雖減少68個，但零售樓面卻大增三萬方呎。2007年初更將海洋中心二樓及三樓進(jìn)行地臺及假天花更換工程。
海洋中心
商戶及樓層分布
海洋中心地下除了設(shè)有前往寫字樓的升降機(jī)大堂及前往停車場的通道外，亦設(shè)有香港首間路易·威登旗艦店，于2000年3月開業(yè)。地下在2006年翻新前更設(shè)有一間Olivers Super Sandwiches食肆，但最后因翻新工程結(jié)業(yè)，原址成為扶手電梯一部分。現(xiàn)有的店鋪除了路易·威登外，還有Chanel及Salvatore Ferragamo。
一樓在2006年翻新前大部分范圍均是停車場，其余部分為馬莎百貨香港旗艦店及食肆。2006年8月翻新后，原有的停車場被改建為多間高級時尚服飾品牌，包括JilSander、Moschino、Jean Paul Gaultier及Valentino等。此外，商場中央位置更興建了新中庭及多部扶手電梯。
二樓設(shè)有多間高級國際化時尚服飾品牌，包括Aquascutum、BALLY、CELINE、Cerruti 1881、Longchamp、Max&Co等。百貨公司馬莎百貨也設(shè)有分店（即香港旗艦店）。該層設(shè)有多條通道連接海運大廈及港威商場部分，還有三個升降機(jī)大堂連接高層寫字樓。在2005年翻新前，商場中央設(shè)有中庭及西餐廳，翻新后原址成為扶手電梯的交叉點。2007年起，連接港威大廈的位置加設(shè)了“海港城?美術(shù)館”，定期展出世界各國的美術(shù)品。
二樓“海港城?美術(shù)館”
三樓在1980年代至1990年代初有不少著名家具店及歐洲品牌電器店陳列室，包括設(shè)計2000，Amazing Grace家私店，太平家庭電器陳列室及辰衡書店等。因此人流顯得特別冷清。不過在2004年年中，不少家具店被連鎖電器店取代。多間連鎖店包括豐澤電器，中原電器及AV Life等，使人流量顯著上升。2009年7月，開設(shè)占地8000呎的太子珠寶鐘表專門店。三樓設(shè)有多條通道連接海運大廈及港威商場部分，還有三個升降機(jī)大堂連接高層寫字樓。
四樓曾開設(shè)海洋皇宮大酒樓夜總會，是香港最大規(guī)模的中式酒樓夜總會之一。占地4萬平方呎，設(shè)有大禮堂及貴賓房，共可筵開218圍。到了2005年4月17日后結(jié)業(yè)后，原址曾進(jìn)行大型改建工程，于2007年11月落成。翻新后設(shè)有3間特色食肆、一間美容中心和占地11000呎的無印良品旗艦店。游人更可以到戶外平臺欣賞維港景色。
海洋中心二樓平臺
海港城·星光城
星光城所位于的星光行物業(yè)的歷史頗有些糾葛。由商人霍英東、何鴻燊、何添、關(guān)啟明、鍾明輝等4個財團(tuán)各出資25%，投資3000萬港元興建。后被以3750萬賣予置地。市政局曾經(jīng)于1975年租用星光行為新成立的香港博物館（今香港歷史博物館）為館址，直至1983年遷出。
大廈業(yè)權(quán)幾經(jīng)易手，其中地庫及其地面出口，部分機(jī)房樓面現(xiàn)仍由信德集團(tuán)擁有，并命名為星光廣場，由不同管理公司管理。2005年9月，九龍倉集團(tuán)旗下海港企業(yè)以2.8億購入寶光實業(yè)持有的2樓至4樓約5.1萬方呎部分樓面作出租用途。當(dāng)年2樓部分由星光電腦城租用，3樓占地1.9萬方呎樓面由商務(wù)印書館租用。待商務(wù)印書館及星光電腦城于2007年5月結(jié)業(yè)后，2樓及3樓商場于2008年8月更名為星光城（Star City），并與海港城海運大廈連通，由海港城負(fù)責(zé)管理。
現(xiàn)在，商場樓高4層，分為東翼西翼兩部分。地庫設(shè)意粉屋、大家樂及麥當(dāng)勞；地下設(shè)同類型商鋪，包括許留山、周大福、屈臣氏、A/X Armani Exchange等。1樓為二手名牌店Brand Off；2樓至3樓共3.9萬方呎樓面為誠品生活。場內(nèi)有各種中西食肆可供選擇，包括美心旗下的翠園、潮庭、星巴克咖啡及北京樓。三樓還有天橋接駁馬哥孛羅香港酒店商場。
星光城2至3樓設(shè)共3.9萬方呎的誠品生活
星光城其他區(qū)域
海港城·馬哥孛羅香港酒店商場
馬哥孛羅香港酒店于1969年開業(yè)，為香港3間馬哥孛羅酒店之一。而其下層的馬哥孛羅香港酒店商場，則是海港城的一部分。商場占地6萬5千平方尺，位于廣東道的最新連卡佛旗艦店（Lane Crawford）已于2003年5月開業(yè)，店內(nèi)薈集了各地潮流男女裝品牌、家居時尚。此外，專售流行家居飾品的“G.O.D.住好啲”亦為顧客提供更型更新的美化家居專門店選擇。海運戲院亦為城中少數(shù)具數(shù)百座位的大型電影院。
附：香港海港城各購物區(qū)域品牌進(jìn)駐表
（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院/劉萍萍 整理報道；轉(zhuǎn)載引用請務(wù)必注明出處！）
