據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2015年7月31日，杭州市區(qū)已上市商業(yè)地產(chǎn)可售面積約590.5萬(wàn)方，未上市商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)1990.7萬(wàn)方。杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)潛在供應(yīng)量高達(dá)2581.2萬(wàn)方。
杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)潛在供應(yīng)量主要集中在錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、之江新城、新天地等新城板塊。
截至2015年8月17日，各板塊中潛在供應(yīng)量最大的是錢(qián)江新城，合計(jì)供應(yīng)量達(dá)370.54萬(wàn)方。其次是錢(qián)江世紀(jì)城，潛在供應(yīng)量為335.05萬(wàn)方。之江新城潛在供應(yīng)量169.54萬(wàn)方，位列第三。
注：①此次統(tǒng)計(jì)不包含商住項(xiàng)目。②未上市面積包含兩個(gè)部分：1是一級(jí)市場(chǎng)已成交二級(jí)市場(chǎng)未銷售的土地面積，2是在售項(xiàng)目中未領(lǐng)取預(yù)售證面積。未上市面積一列中包含自持及需移交部分。③潛在供應(yīng)量=可售面積+未上市面積-項(xiàng)目自持或需移交部分。④此報(bào)告僅對(duì)排名前五的板塊進(jìn)行分析，另五個(gè)板塊將在下一期進(jìn)行解讀。
一、錢(qián)江新城
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年8月17日，錢(qián)江新城商業(yè)地產(chǎn)潛在供應(yīng)量為370.54萬(wàn)方，位列杭州市區(qū)潛在供應(yīng)量板塊排行的首位。其中，可售體量48.31萬(wàn)方，未上市體量372.95萬(wàn)方(包括自持部分)。
截至2015年8月17日，錢(qián)江新城酒店式公寓2015年共成交288套，成交面積1.90萬(wàn)方，可售存量14.40萬(wàn)方；寫(xiě)字樓共成交86套，成交面積1.66萬(wàn)方，可售存量40.99萬(wàn)方；商鋪共成交4套，成交面積0.21萬(wàn)方，可售存量3.84萬(wàn)方。
目前，錢(qián)江新城在售商業(yè)項(xiàng)目29個(gè)。其中高德置地廣場(chǎng)以23.83萬(wàn)方，位列板塊內(nèi)在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量的首位。值得注意的是，于2014年開(kāi)盤(pán)的高德置地廣場(chǎng)自持6萬(wàn)方，因此計(jì)算潛在供應(yīng)量時(shí)需剔除。目前項(xiàng)目可售體量為0.60萬(wàn)方，皆為酒店式公寓。
萬(wàn)銀大廈潛在供應(yīng)量為14.08萬(wàn)方，位列第二。此外，體量達(dá)28.36萬(wàn)方的來(lái)福士廣場(chǎng)由于可售體量?jī)H有2萬(wàn)方，因此并未進(jìn)入錢(qián)江新城在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量前五。
（表中“未知”：項(xiàng)目自持或移交比例不明確部分，計(jì)算潛在供應(yīng)量時(shí)，未剔除）
目前，錢(qián)江新城待售商業(yè)項(xiàng)目16個(gè)。錢(qián)江金融城以74.58萬(wàn)方不僅排名待售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量的第一位，同時(shí)也是錢(qián)江新城板塊的第一位。據(jù)了解，項(xiàng)目于2014年選址錢(qián)江新城江河匯流區(qū)，與“漁人碼頭”一江之隔，項(xiàng)目總建筑面積80.93萬(wàn)方，其中包含需移交給政府的部分。目前，錢(qián)江金融城尚未動(dòng)工。
（表中“未知”：項(xiàng)目自持或移交比例不明確部分，計(jì)算潛在供應(yīng)量時(shí)，未剔除）
二、錢(qián)江世紀(jì)城
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年8月17日，錢(qián)江世紀(jì)城商業(yè)地產(chǎn)潛在供應(yīng)量為335.05萬(wàn)方，位列杭州市區(qū)潛在供應(yīng)量板塊的第二名。其中，可售體量47.66萬(wàn)方，未上市體量291.77萬(wàn)方(包括自持部分)。
截至2015年8月17日，錢(qián)江世紀(jì)城酒店式公寓2015年共成交126套，成交面積0.72萬(wàn)方，可售存量9.87萬(wàn)方；寫(xiě)字樓共成交142套，成交面積5.40萬(wàn)方，可售存量31.13萬(wàn)方；商鋪共成交11套，成交面積0.59萬(wàn)方，可售存量6.29萬(wàn)方。
目前，錢(qián)江世紀(jì)城在售商業(yè)項(xiàng)目18個(gè)。博地中心以20.89萬(wàn)方的潛在供應(yīng)量排名板塊在售項(xiàng)目的第一名。其次是英冠水天城，合計(jì)潛在供應(yīng)量為13.28萬(wàn)方。龍達(dá)國(guó)際發(fā)展大廈的潛在供應(yīng)量為12.08萬(wàn)方，排名第三。
2013年開(kāi)盤(pán)的英冠水天城包括了寫(xiě)字樓及商鋪兩種業(yè)態(tài)，其寫(xiě)字樓的可售存量為5.92萬(wàn)方；商鋪的可售存量為3.22萬(wàn)方，項(xiàng)目未上市面積為6.53萬(wàn)方。
龍達(dá)國(guó)際發(fā)展大廈因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，目前處于停工狀態(tài)，暫停銷售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍達(dá)國(guó)際發(fā)展大廈于2013年11月首開(kāi)，截至目前酒店式公寓、商鋪、寫(xiě)字樓共成交135套，共計(jì)4.0萬(wàn)方，該項(xiàng)目未上市面積為3.92萬(wàn)方。
（表中“未知”：項(xiàng)目自持或移交比例不明確部分，計(jì)算潛在供應(yīng)量時(shí)，未剔除）
目前，錢(qián)江世紀(jì)城待售商業(yè)項(xiàng)目29個(gè)。其中，哨兵科技47號(hào)項(xiàng)目潛在供應(yīng)量居榜首，為15.22萬(wàn)方。其次是高運(yùn)商務(wù)中心，潛在供應(yīng)量為13.28萬(wàn)方。位于第三位的是民營(yíng)企業(yè)發(fā)展大廈，潛在供應(yīng)量為12.51萬(wàn)方。該項(xiàng)目于2010年出讓，由浙商民營(yíng)企業(yè)發(fā)展中心有限公司以2.48億元競(jìng)得。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展大廈總用地25畝，項(xiàng)目以商務(wù)辦公為主，部分結(jié)合會(huì)議、物業(yè)等配套功能。
此外，排名前五的另兩個(gè)項(xiàng)目：金帝錢(qián)江世紀(jì)城46號(hào)地塊和恒逸集團(tuán)總部大廈，潛在供應(yīng)量都在12萬(wàn)方左右。
三、之江新城
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年8月17日，之江新城商業(yè)地產(chǎn)潛在供應(yīng)量為169.54萬(wàn)方，位列杭州市區(qū)潛在供應(yīng)量板塊排行的第三位。其中，可售體量17.84萬(wàn)方，未上市體量158.61萬(wàn)方（包括自持部分）。
截至2015年8月17日，之江新城酒店式公寓2015年共成交175套，成交面積1.08萬(wàn)方，可售存量5.83萬(wàn)方；寫(xiě)字樓共成交25套，成交面積0.78萬(wàn)方，可售存量6.45萬(wàn)方；商鋪共成交31套，成交面積0.21萬(wàn)方，可售存量5.56萬(wàn)方。
目前，之江新城在售商業(yè)項(xiàng)目7個(gè)。錢(qián)江BLOCK以8.76萬(wàn)方的潛在供應(yīng)量，排名第一。該項(xiàng)目酒店式公寓部分可售體量2.23萬(wàn)方，寫(xiě)字樓部分可售體量0.11萬(wàn)方，商鋪部分可售體量1.10萬(wàn)方，未上市體量5.32萬(wàn)方。其次是昊元之江時(shí)代中心，潛在供應(yīng)量為7.49萬(wàn)方，其中該項(xiàng)目有部分商鋪需自持，計(jì)算潛在供應(yīng)量時(shí)已剔除。
（表中“未知”：項(xiàng)目自持或移交比例不明確部分，計(jì)算潛在供應(yīng)量時(shí)，未剔除）
之江新城待售商業(yè)項(xiàng)目13個(gè)。杭州國(guó)際金融會(huì)展中心以38.40萬(wàn)方不僅位列待售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量之首，同時(shí)也是板塊潛在供應(yīng)量之首。據(jù)了解，該項(xiàng)目于2010年由中融控股集團(tuán)有限公司以總價(jià)7.46億元競(jìng)得，地塊面積19.20萬(wàn)方，可建體量38.40萬(wàn)方。目前項(xiàng)目已動(dòng)工，預(yù)計(jì)于2016年開(kāi)業(yè)。
廣廈之江22號(hào)地塊和之江國(guó)際商務(wù)中心以23.09萬(wàn)方、21萬(wàn)方的潛在供應(yīng)量分別排名第二和第三。
四、未來(lái)科技城
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年8月17日，未來(lái)科技城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)22個(gè)，目前均處于儲(chǔ)備階段，合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)161.21萬(wàn)方，位列杭州市區(qū)潛在供應(yīng)量板塊排行第四。
值得注意的是，未來(lái)科技城的商業(yè)地產(chǎn)主要以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)綜合體、商務(wù)辦公、企業(yè)研究院等物業(yè)類型為主，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)占大部分，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本為自持物業(yè)，不對(duì)外出售，故在統(tǒng)計(jì)中并未納入潛在供應(yīng)量，如海智基地、西溪國(guó)際信息科技、創(chuàng)智一號(hào)等產(chǎn)業(yè)園。
目前，未來(lái)科技城板塊內(nèi)無(wú)在售商業(yè)項(xiàng)目，故無(wú)法較為準(zhǔn)確的計(jì)算其銷售速度。但其潛在供應(yīng)量基數(shù)大，加之目前商業(yè)地產(chǎn)整體大環(huán)境并不理想，故其未來(lái)去化之路較難預(yù)測(cè)。
未來(lái)科技城待售商業(yè)項(xiàng)目中，八方·安迪信大廈潛在供應(yīng)量為22.68萬(wàn)方，占板塊潛在供應(yīng)總量的14.07%，位列板塊之最。其次是加利利科技綜合體與閑林歡樂(lè)城，潛在供應(yīng)量分別為16.92萬(wàn)方與13.99萬(wàn)方。
北大資源·海港城位列板塊潛在供應(yīng)量的第四位，項(xiàng)目位于文一西路與荊長(zhǎng)大道交叉口，可建體量為13.20萬(wàn)方，項(xiàng)目集主題購(gòu)物中心、地下超級(jí)賣場(chǎng)、商務(wù)型星級(jí)酒店、定制精裝服務(wù)公寓及商業(yè)街區(qū)為一體的大型商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目曾因開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題而停工，后由北大資源收購(gòu)才恢復(fù)施工，目前已在蓄客階段，將推出商鋪及精裝酒店式公寓。
（表中“未知”：項(xiàng)目自持或移交比例不明確部分，計(jì)算潛在供應(yīng)量時(shí)，未剔除）
五、新天地
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年8月17日，新天地商業(yè)地產(chǎn)潛在供應(yīng)量為103.28萬(wàn)方，位列杭州市區(qū)潛在供應(yīng)量板塊排行的第五位。其中，可售體量32.06萬(wàn)方，未上市體量71.22萬(wàn)方。
截至2015年8月17日，新天地酒店式公寓2015年共成交319套，成交面積1.25萬(wàn)方，可售存量12.03萬(wàn)方；寫(xiě)字樓共成交19套，成交面積0.25萬(wàn)方，可售存量13.5萬(wàn)方；商鋪共成交297套，成交面積1.34萬(wàn)方，可售存量6.78萬(wàn)方。
目前，新天地在售商業(yè)項(xiàng)目3個(gè)。其中杭州新天地項(xiàng)目以64.04萬(wàn)方的潛在供應(yīng)量遙遙領(lǐng)先其他項(xiàng)目，占整個(gè)板塊商業(yè)項(xiàng)目潛在供應(yīng)量的62.01%。該項(xiàng)目于2008年至2011年由杭州新天地集團(tuán)先后共拿下15宗商地，總體量達(dá)68.25萬(wàn)方。杭州新天地項(xiàng)目將打造成為杭州市次級(jí)商業(yè)商務(wù)中心，目前在售精裝修寫(xiě)字樓尚座和精裝酒店式公寓。
（表中“未知”：項(xiàng)目自持或移交比例不明確部分，計(jì)算潛在供應(yīng)量時(shí)，未剔除）
新天地待售商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)，即新天地·東方茂。該項(xiàng)目于2008年出讓，由杭州新天地集團(tuán)以7.25億元競(jìng)得，體量24.04萬(wàn)方。新天地·東方茂規(guī)劃分別由兩幢公寓、兩幢寫(xiě)字樓和一幢裙樓連結(jié)而成，預(yù)計(jì)9月首推寫(xiě)字樓，面積47-60平米。
（來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院）
