20年前，袁嘉驊以凱德進(jìn)軍武漢、收購(gòu)民眾樂園后的第一批運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)身份飛抵武漢，彼時(shí)王家墩機(jī)場(chǎng)還在、武漢CBD尚無(wú)、今日熙熙攘攘的光谷只是菜地一片。在他的操盤下，民眾樂園以時(shí)尚化、個(gè)性化的風(fēng)格成為武漢最為熱絡(luò)的潮流達(dá)人聚集地。
20年后，他再度來(lái)到武漢，身份是凱德商用華中區(qū)&東北區(qū)總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)兩個(gè)區(qū)域所有商場(chǎng)的投資、發(fā)展和運(yùn)營(yíng)。
他說(shuō)，武漢是凱德在中國(guó)的投資重鎮(zhèn)之一，有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)；有70多億元的已投資項(xiàng)目，未來(lái)將繼續(xù)深耕。
在他眼里，當(dāng)前凱德在武漢的項(xiàng)目并不能完整代表公司實(shí)力，凱德的真正實(shí)力是在核心區(qū)域操盤綜合體項(xiàng)目，凱德在此還缺乏一個(gè)地標(biāo)性項(xiàng)目，在時(shí)機(jī)合適時(shí)，不排除考慮來(lái)福士廣場(chǎng)落地武漢。
方方、麻木與老民眾樂園 20年前凱德武漢寫故事
袁嘉驊是新加坡人，1996年屬于他首次來(lái)武漢，彼時(shí)，凱德剛進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，他屬于打前站的生力軍，成功與否，皆在他帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)打磨操練。
于是在當(dāng)時(shí)的民眾樂園，許多人漸漸看到了各類武漢自創(chuàng)品牌，見證了第一家美甲店的開業(yè)，更有紋身店的引入，打造了武漢首家IMax影城。如果說(shuō)不撞衫是某些愛美的姑娘們的獨(dú)特要求，那么首選必然是民眾樂園，趕時(shí)髦就必須來(lái)民眾樂園逛逛，袁嘉驊在民眾樂園任職的四年時(shí)間內(nèi)，造就了它翻天覆地的變化，甚至受到了某一年圣誕節(jié)民眾樂園舉辦慶典活動(dòng)涌入十萬(wàn)多人的“驚嚇”。從人氣上來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)的民眾樂園無(wú)疑非常成功。
“民眾樂園算是武漢人商業(yè)頭腦得以最佳體現(xiàn)的一個(gè)地方。”袁嘉驊做出這個(gè)評(píng)價(jià)，是因?yàn)楫?dāng)年在此創(chuàng)業(yè)的主流人群，出乎意料的是多為剛畢業(yè)的二十多歲的大學(xué)生，他們?nèi)ネ獾厝〗?jīng)學(xué)習(xí)，本土落地經(jīng)商，并自成一派。
在20年的時(shí)間內(nèi)，民眾樂園經(jīng)歷了幾次品牌調(diào)整，最近的一次是在去年，凱德投資一個(gè)多億對(duì)內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造升級(jí)，除了慣常堅(jiān)持的自創(chuàng)、時(shí)尚、本土服飾品牌引入外，還大大的增加了餐飲業(yè)態(tài)的比例，它以滿租的狀態(tài)于5月2日以全新面目亮相于中山大道。
但到6月，民眾樂園便遇上了中山大道為期兩年的綜合改造，為地鐵六號(hào)線施工全方位讓道，人流、客流無(wú)疑都受到一定影響。
采訪中，袁嘉驊坦言，民眾樂園因此在經(jīng)營(yíng)方面遇到了一些困難，但并非不可攻克，很多租戶選擇了守店，這是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。凱德打算借這個(gè)機(jī)會(huì)，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行再度包裝，幾個(gè)月后，將會(huì)有一些新的品牌元素在這兒得以呈現(xiàn)。他更迫切希望的是政府能夠盡快的把燃?xì)庖M(jìn)來(lái)，以便他們持續(xù)加大餐飲業(yè)態(tài)比例。
有意思的是，這并不是民眾第一次遭遇道路整改，老民眾樂園于1997年開業(yè)，1998年中山大道封路一年做馬路整改，后來(lái)的情況就跟現(xiàn)在的情況一樣，遇到些許困難，沉下心來(lái)做好商業(yè)布局及其他準(zhǔn)備，馬路開通之后的重啟，接下來(lái)就是民眾火爆好多年。
在現(xiàn)階段高樓聳立、商圈云集的武漢，袁嘉驊并未找到此前他生活的影子，一切都被推翻新建，但在他心里對(duì)武漢最初始、最深刻影響的兩個(gè)詞，是作家方方，交通工具——麻木。在美食方面，念念不忘的則是熱干面與排骨藕湯。
即將在今年9月開業(yè)的凱德1818
武勝路、中北路、古田二路 凱德三座“城池”玩轉(zhuǎn)不一樣的兩鎮(zhèn)
凱德目前在武漢運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心除了凱德廣場(chǎng)·武勝和凱德新民眾樂園之外，將于今年9月開業(yè)的還有位于中北路的凱德·1818，在2016年底，凱德古田購(gòu)物中心將先于寫字樓、SOHO部分營(yíng)業(yè)。
提到目前為武漢市民所熟悉的凱德廣場(chǎng)·武勝，袁嘉驊對(duì)這家購(gòu)物中心充滿信心：“雖然受到地鐵施工的影響，但這家開業(yè)兩年多的購(gòu)物中心目前是漸入佳境，連續(xù)兩年客流量和銷售額都呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)”，客流量和銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)的最直觀影響是租戶收益穩(wěn)定。
潮流時(shí)尚是凱德廣場(chǎng)·武勝的定位，雖然涵蓋了服裝、餐飲、兒童、生活配套等全業(yè)態(tài)，但在業(yè)態(tài)布局和品牌引進(jìn)上也不乏亮點(diǎn)，如引入受年輕人青睞的it旗下的數(shù)個(gè)時(shí)尚潮牌，并且首次引入海底撈、太興等餐飲，這一模式將會(huì)被復(fù)制到凱德·1818，卻又有所不同。袁嘉驊透露，在餐飲品牌方面，凱德·1818將會(huì)有頗多的武漢首店，吃貨們完全可以大快朵頤。
凱德古田綜合體購(gòu)物中心部分將于明年開業(yè)
全年齡段家庭客群，則是古田項(xiàng)目購(gòu)物中心的定位，這個(gè)總建面約24.5萬(wàn)方，投資額度為33.9億的綜合體由1棟購(gòu)物中心、2棟辦公樓和1棟SOHO組成，其中，購(gòu)物中心建筑面積約16萬(wàn)方，甲級(jí)寫字樓建筑面積約6萬(wàn)方，高檔SOHO面積約2.5萬(wàn)方。項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e達(dá)51200平方米，地上地下共計(jì)3000個(gè)停車位。它的目標(biāo)客戶群體，是主力輻射漢口西部消費(fèi)人群。
下一步凱德會(huì)在武漢做什么？無(wú)疑是打造一個(gè)城市級(jí)地標(biāo)綜合體項(xiàng)目，瞄準(zhǔn)全武漢乃至華中區(qū)的消費(fèi)客群。在袁嘉驊及其背后的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)看來(lái)，盡管凱德當(dāng)前在武漢的發(fā)展有機(jī)遇、有挑戰(zhàn)，但并不能完整代表公司實(shí)力，凱德的真正實(shí)力在于在核心區(qū)域操盤綜合體項(xiàng)目，武漢還缺一個(gè)地標(biāo)性項(xiàng)目，比如地鐵上蓋的來(lái)福士廣場(chǎng)。因此，他也不諱言，時(shí)機(jī)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候，凱德將繼續(xù)在武漢“加碼”。
住宅VS服務(wù)公寓 前瞻性與全局性的挑戰(zhàn)
凱德在武漢僅有一個(gè)住宅項(xiàng)目——?jiǎng)P德·知音的湖，位于后官湖，這一如今被“中法生態(tài)新城”概念熱炒的片區(qū)，有別于凱德的商業(yè)項(xiàng)目身處鬧市的選址，這一項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)莫過于生態(tài)環(huán)境良好，后續(xù)開發(fā)潛力大。
凱德·知音的湖位于“中法武漢生態(tài)示范城”后官湖
但此前，這一項(xiàng)目甚至這一片區(qū)的住宅并不算熱賣，這一項(xiàng)目賣了三年時(shí)間還未售賣一空，因此，有質(zhì)疑聲說(shuō)這一項(xiàng)目是否為凱德中國(guó)在武漢投資的一個(gè)敗筆。
凱德人顯然不同意這一看法，在袁嘉驊看來(lái)，不遠(yuǎn)的將來(lái)，在基礎(chǔ)設(shè)施落實(shí)到位的情況下，會(huì)有越來(lái)越多的人喜歡后官湖這一宜居的地方。此刻出手的剛需人群，定然會(huì)在以后覺得出手的正確，他甚至拿出了多年前凱德在上海選址浦東陸家嘴的案例來(lái)注解“前瞻性”一詞。多年前，上海陸家嘴還不是金融中心，而只是一片菜地，后來(lái)慢慢衍變?yōu)辄S金寶地。因此，無(wú)論是對(duì)于凱德來(lái)說(shuō)，還是武漢的老百姓來(lái)說(shuō)，后官湖都是一個(gè)非常具有升值潛力的板塊。
“隨著2014年“中法武漢生態(tài)示范城”落戶后官湖，目前有很多大的開發(fā)商紛紛在后官湖拿地，也證明了我們當(dāng)初選擇的前瞻性”。
袁嘉驊介紹，自去年“中法武漢生態(tài)示范城”規(guī)劃發(fā)布以來(lái)，凱德·知音的湖項(xiàng)目來(lái)電、來(lái)訪、成交數(shù)據(jù)都在穩(wěn)步上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前該項(xiàng)目來(lái)電來(lái)訪中，近約30%的客戶對(duì)“中法生態(tài)新城”的規(guī)劃極為關(guān)注，另外約有20%的成交客戶購(gòu)買因素是因該規(guī)劃的價(jià)值展望，判斷樂觀。
圖為盛捷武勝服務(wù)公寓，滿租是常態(tài)
相較于商業(yè)項(xiàng)目的醒目，住宅項(xiàng)目的間或宣傳，凱德的服務(wù)公寓則保持了低調(diào)奢華的調(diào)性。作為服務(wù)公寓類產(chǎn)品全球最大的供應(yīng)商，凱德旗下的雅詩(shī)閣集團(tuán)在內(nèi)地有近14000套公寓，武漢的兩處服務(wù)公寓分別為武勝路的盛捷服務(wù)公寓、沌口的馨樂庭服務(wù)公寓，共有506套，為當(dāng)前武漢唯一兩個(gè)國(guó)際服務(wù)公寓，主要提供兩室一廳、三室一廳的房間類型，居家感強(qiáng)、服務(wù)周到是其能夠吸引租客的最大原因，多數(shù)時(shí)候滿租是對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一個(gè)最佳注解，在服務(wù)群體里，多數(shù)為對(duì)企業(yè)服務(wù)正是其敢于低調(diào)不宣傳的原因，租客很多為在這些企業(yè)工作的外籍管理人員，他們一般會(huì)選擇一個(gè)月以上的租期。
“在武漢，我們最大的客戶是東風(fēng)本田、東風(fēng)日產(chǎn)這些日本企業(yè)，沌口以法國(guó)人租客居多，但因?yàn)槟沁呉鸦緷M租，所以很多人就住到了武勝路店，每天班車上下班。”談及經(jīng)營(yíng)狀況，袁嘉驊非常滿意，“雅詩(shī)閣進(jìn)入中國(guó)也近20年了，其規(guī)模效應(yīng)業(yè)已形成。武漢作為華中核心，是外資投資重鎮(zhèn)，相信我們的國(guó)際管理能力結(jié)合對(duì)本地需求的了解，定能在這個(gè)市場(chǎng)大有作為。”
資產(chǎn)優(yōu)化應(yīng)對(duì)商業(yè)同質(zhì)化 凱德湖北下一站依舊武漢
不同于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)深入到二三線城市的發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式，當(dāng)前凱德中國(guó)并無(wú)在湖北省內(nèi)新城市布局的相關(guān)計(jì)劃。
“我們比較喜歡深度挖掘一個(gè)城市的潛力，只有在一個(gè)城市深耕成功， 才會(huì)有下一站的動(dòng)作，所以，你們不會(huì)看到凱德在內(nèi)地瘋狂拿地，而是一步一個(gè)腳印，一座城市多個(gè)布局”。
袁嘉驊如是回答其在湖北的發(fā)展戰(zhàn)略。
在被問及武漢商業(yè)遍地開發(fā)，商業(yè)同質(zhì)化甚至過剩時(shí)，他仰仗凱德進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)21年的經(jīng)驗(yàn)表示：凱德并不懼怕同質(zhì)化，以資產(chǎn)優(yōu)化來(lái)應(yīng)對(duì)同質(zhì)化，便是一直以來(lái)的解決之道。他認(rèn)為，同質(zhì)化主要體現(xiàn)在硬件方面，凱德的核心競(jìng)爭(zhēng)力便在于運(yùn)營(yíng)，他們會(huì)在商場(chǎng)的生命周期里，每隔3-5年便進(jìn)行相關(guān)的資產(chǎn)優(yōu)化，進(jìn)行商場(chǎng)再投資。租戶之所以選擇凱德，是因?yàn)閯P德善于研究周圍客群有哪些需求，能夠找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)。
他認(rèn)為，武漢現(xiàn)有的1100萬(wàn)人口，有足夠的購(gòu)買力和需求。
他表示，凱德在運(yùn)營(yíng)地鐵上蓋綜合體方面有經(jīng)驗(yàn)，目前凱德中國(guó)在上海的人民廣場(chǎng)、中山公園、漢中路等三個(gè)人流量最大的站點(diǎn)就建設(shè)了三個(gè)地鐵上蓋綜合體，如果有機(jī)會(huì)，自然也希望能夠與武漢地鐵結(jié)緣。
（新浪樂居 楊佳）
