近日，銀泰商業(yè)發(fā)布公告稱，阿里巴巴集團(tuán)首席執(zhí)行官張勇將接替銀泰沈國軍為銀泰董事會(huì)主席，這意味著阿里巴巴將全面接盤銀泰商業(yè)。
對于被杭州人熟知的商業(yè)品牌銀泰來說，此番牽手阿里恐怕將會(huì)產(chǎn)生從未有過的深刻變化，或?qū)φ凇爸\變”途中的杭州商業(yè)綜合體產(chǎn)生新的沖擊和啟示。
商業(yè)綜合體逢“多事之秋”：不得不面對的三重挑戰(zhàn)
去年一年對于杭州的商業(yè)地產(chǎn)來說絕對是一個(gè)“多事之秋”。一方面，運(yùn)河上街、下沙寶龍、萬達(dá)、集盒、水晶城、中大銀泰、湖濱銀泰四期相繼開出，眾多商業(yè)體項(xiàng)目陸續(xù)浮出水面;另一方面，歐娃轉(zhuǎn)型、中都關(guān)門、尚泰撤離、蕭山天虹停業(yè)——看似欣欣向榮的背后，埋藏的危機(jī)也開始顯山露水。
去年9月，蕭山天虹宣布停業(yè)
據(jù)世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞分析，杭州商業(yè)綜合體正面臨多重困境。
首先，最大問題是同質(zhì)化競爭激烈。在杭州的各大綜合體中隨處可見外婆家、綠茶、H&M、百麗等常規(guī)品牌，逛十個(gè)和逛一個(gè)大同小異。
第二，局部區(qū)域的短期供應(yīng)壓力相當(dāng)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在未來3到5年內(nèi)，在杭州城北區(qū)域，可能新增10-15個(gè)商業(yè)綜合體，新增體量133萬平米，是現(xiàn)有商業(yè)體量的3倍。而在在錢江新城CBD核心區(qū)，也將出現(xiàn)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，如杭州來福士廣場、高德置地都預(yù)計(jì)在近兩年開業(yè)。
第三，實(shí)體商業(yè)面臨電商的持續(xù)挑戰(zhàn)。“電商從一誕生就對傳統(tǒng)商業(yè)形成挑戰(zhàn)，而它又是不斷發(fā)展的，因此對于傳統(tǒng)商也而言，形成的挑戰(zhàn)也是持續(xù)的。”而近期銀泰董事會(huì)主席沈國軍的抽身而退，也引發(fā)了業(yè)界對于實(shí)體商業(yè)前景的頗多猜測。
“有這樣的市場表現(xiàn)一方面是因?yàn)閷I(yè)人才的匱缺，另一方面是資金的問題，”馬英樞說，“杭州大部分開發(fā)商以前是做住宅開發(fā)的，他們習(xí)慣實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)的資金快速回籠，而商業(yè)地產(chǎn)是需要持有運(yùn)營，這兩種開發(fā)模式在資金處理上的差異是很大的，因此也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。”
“謀變”途中 “新潮派”橫空出世
在去年新開業(yè)的諸多商業(yè)綜合體中，有兩家引起了鳳凰房產(chǎn)的注意。
一個(gè)是去年下半年同時(shí)開業(yè)的湖濱銀泰in77B區(qū)(湖濱銀泰四期)和in77C3區(qū)(湖濱銀泰二期的一部分)。
In系列是銀泰全新產(chǎn)品系，除了杭州湖濱in77，旗下目前還有3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——北京銀泰中心in01、北京王府井in88、成都銀泰中心in99。亞洲最大的蘋果旗艦店和韓寒的餐館在in77開張，都曾在杭城引起了一番轟動(dòng);足足三層的快時(shí)尚服飾店Forever 21則是首次入杭的品牌，與對面利星名品廣場上的H&M形成“虎視眈眈”的架勢;在地下則有五月天、黃曉明等明星的“星店”和一些新潮品牌入駐。
韓寒的餐館開在in77，開業(yè)之初受到粉絲狂熱追捧
“這里聚集了一些比較少見、有特色的品牌，這樣的店很少會(huì)在杭州一般的綜合體出現(xiàn)。”在杭州工作的白領(lǐng)張夢覺得in77的“年輕化”風(fēng)格還是很明顯的，“比如二期門口的line玩偶很萌、很吸引年輕人的注意。”
橫空出世的還有文教區(qū)的集盒。這個(gè)宣稱為年輕人打造，24小時(shí)不打烊的集裝箱式綜合體，無論是建筑外觀還是內(nèi)部布局都體現(xiàn)出濃厚的后現(xiàn)代化設(shè)計(jì)感，在里面隨處可以看到裸露的管道、電線，故意打造的凹凸不平的墻面，光怪陸離的燈效。
集盒內(nèi)的滑梯
“以前這一帶的餐飲實(shí)在太欠缺，只能吃KFC，集盒開了以后感覺有了很多選擇。”附近居民小陽說，“不過里面烏漆墨黑，覺得年紀(jì)大一點(diǎn)的人不會(huì)來這里。”
“其實(shí)現(xiàn)在很多綜合體都在做類似的調(diào)整和規(guī)劃，一是加大體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，即娛樂、休閑、餐飲的比例，削減零售的比例，以此應(yīng)對電商競爭;二是引入差異化的、好的品牌，以此形成競爭優(yōu)勢。”馬英樞說。
“謀變”尚無成功典例 調(diào)整還需好幾輪
下了不少“潮”功夫，那么消費(fèi)者買不買單?
鳳凰房產(chǎn)在in77看到，相對購物型業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)的人氣明顯更勝一籌。一些越是個(gè)性化、細(xì)分化的購物店越是人氣寥寥，偶爾有顧客進(jìn)去，但是大多只看不消費(fèi)。
“說實(shí)話，那些潮人潮裝店鋪對我來說只是逛一下圖個(gè)新鮮，很多東西現(xiàn)在都是在淘寶上買的。”一位年輕女士正在一家餐廳排號(hào)，她說，她來銀泰最多的目的還是聚會(huì)、吃飯。
而宣稱“24小時(shí)不打烊”的集盒，事實(shí)上各個(gè)商戶都有自己的營業(yè)時(shí)間，并不能做到真正的全天經(jīng)營，鳳凰房產(chǎn)在下午2點(diǎn)在現(xiàn)場看到仍有很多家店沒有開門。綜合體本身的配套條件一般，衛(wèi)生間顯得較為陳舊，也不帶停車場配套。此外，據(jù)鳳凰房產(chǎn)觀察，集盒比較受歡迎的同樣也是其中的餐飲業(yè)。
“像集盒這樣的綜合體，它的出現(xiàn)是一次有益的嘗試，但從另一方面來說，做創(chuàng)新有風(fēng)險(xiǎn)，并且那些比較超前的品牌資源是比較有限的，所以品牌的集聚能力、整體的操作度在短期內(nèi)還有待提升。”
在馬英樞看來，相對上海K11、環(huán)貿(mào)廣場、嘉里城等頗具特色的綜合體，杭州目前還沒有做得成功的范例。“杭州的綜合體大多開業(yè)時(shí)間都還不長，要轉(zhuǎn)型、升級(jí)、成熟還需要做幾輪的調(diào)整，而不是一蹴而就的。”馬英樞說。
（來源：鳳凰房產(chǎn) 作者：趙詩逸）
