中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心于2015年4月10日在(上海)中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇第十二屆年會聯(lián)合發(fā)布了《2015商業(yè)品牌發(fā)展趨勢報(bào)告》。關(guān)注于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)企業(yè)在尋找適合項(xiàng)目的各類商業(yè)品牌，各業(yè)態(tài)商業(yè)品牌也在電商與實(shí)體商業(yè)相互融合中，尋找自己的布局與擴(kuò)張路線。通過對奢侈品、輕奢、快時(shí)尚、娛樂、咖啡和甜品、快餐、正餐、兒童業(yè)態(tài)、百貨、超市、專業(yè)零售和其它(含冰場、演出、投資管理、牙科診所等)共12類別業(yè)態(tài)的品牌商進(jìn)行調(diào)研，對目前各業(yè)態(tài)商業(yè)品牌的線上線下運(yùn)營情況、未來擴(kuò)張布局方向與路線、店面調(diào)整計(jì)劃等方面進(jìn)行綜合分析，以看清2015商業(yè)品牌發(fā)展趨勢。

　　一、調(diào)研綜合數(shù)據(jù)說明

　　調(diào)研各商業(yè)品牌業(yè)態(tài)占比

　　本調(diào)研報(bào)告樣本中，餐飲品牌占比最高，為33.3%(其中正餐16.7%，快餐10.6%，咖啡和甜品6%)，單項(xiàng)業(yè)態(tài)占比最高的是專業(yè)零售18.2%，其次是正餐16.7%，快餐和其它業(yè)態(tài)排第三，均占比10.6%。

　　調(diào)研商業(yè)品牌來源

　　在參與調(diào)研的品牌中，品牌總部37.2%所屬華北地區(qū)，34.6%來源于華東地區(qū)，其次是華南地區(qū)，占比7.7%;同時(shí)，品牌總部有12.8%來源與海外，其中歐洲占比6.4%，港澳臺地區(qū)占比3.9%和北美洲地區(qū)占比2.6%。

　　二、各業(yè)態(tài)商業(yè)品牌發(fā)展趨勢

　　商業(yè)品牌運(yùn)營情況

　　1.2014年正餐、超市業(yè)績呈負(fù)增長趨勢

　　調(diào)研結(jié)果顯示，2014年，在十二種業(yè)態(tài)商業(yè)品牌業(yè)績增長變化中，增長幅度為11-20%的業(yè)態(tài)品牌占比最高，為41.7%，主要來源于快時(shí)尚、兒童業(yè)態(tài)和餐飲品牌。兒童業(yè)態(tài)帶動全民消費(fèi)，在新增商業(yè)中的占比越來越高，同時(shí)生育利好政策的調(diào)整下，將帶來龐大的需求增長，未來仍有廣闊的發(fā)展空間;

　　同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，有8.3%的品牌業(yè)績呈現(xiàn)零或負(fù)增長狀態(tài)，主要來源于正餐、超市等業(yè)態(tài)，這與2014年超市品牌選擇性閉店、高端餐飲業(yè)績下滑而轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀相吻合。隨著消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的改變，線上超市購物的比重加大，線下小而精的精品超市更受青睞，傳統(tǒng)大型綜合型超市的沃爾瑪、家樂福等大型連鎖超市都存在關(guān)店止損的行為;餐飲方面也在深度調(diào)整，在中央八項(xiàng)規(guī)定落實(shí)的背景下，團(tuán)體性消費(fèi)減少，個(gè)性化消費(fèi)增加，高端餐飲業(yè)績有所下滑，餐飲品牌開始收縮高端餐飲，開發(fā)副線向大眾餐飲進(jìn)軍。

　　2. 近半數(shù)品牌線上收入不足總業(yè)績5% 實(shí)體商業(yè)仍是主力

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年中國電子商務(wù)市場交易規(guī)模12.3萬億元，增長21.3%，其中網(wǎng)絡(luò)購物增長48.7%，在社會消費(fèi)品零售總額滲透率年度突破10%，成為推動電子商務(wù)市場發(fā)展的重要力量。

　　在此次十二類業(yè)態(tài)調(diào)研的品牌中，64.4%的品牌已經(jīng)開展了電商業(yè)務(wù)，主要業(yè)態(tài)包括輕奢、快時(shí)尚、快餐、百貨等。從商業(yè)品牌線上運(yùn)營業(yè)績在總體銷售業(yè)績中的占比來看，近半數(shù)的品牌不足5%，可見實(shí)體商業(yè)仍是各業(yè)態(tài)品牌的主要業(yè)績來源。

　　商業(yè)品牌擴(kuò)張趨勢

　　1.2015奢侈品牌青睞華南地區(qū) 快時(shí)尚更喜歡西部地區(qū)

　　2015年，在調(diào)研各業(yè)態(tài)品牌的擴(kuò)張計(jì)劃中，奢侈品牌選擇華北和華南地區(qū)均超過20%，而關(guān)店計(jì)劃主要是華東地區(qū)，這與華東地區(qū)奢侈品市場起步早、市場相對飽和，增長空間局限有關(guān)。值得關(guān)注的是，華南地區(qū)由于臨近香港、澳門等商業(yè)發(fā)達(dá)、奢侈品牌聚集的地區(qū)，消費(fèi)外溢明顯，奢侈品牌布局滯后，但隨著電商的快速發(fā)展，周邊地區(qū)優(yōu)勢在不斷弱化，奢侈品牌開始加快進(jìn)駐華南地區(qū)。

　　調(diào)研樣本中的快時(shí)尚品牌，未來擴(kuò)張區(qū)域主力在西部地區(qū)，占比達(dá)57.1%。雖然一線城市所在的華北、華東地區(qū)仍然分別占有14.3%的比重，但店面成本高、市場相對飽和激烈的競爭，快時(shí)尚品牌未來逐漸下沉至西部地區(qū)的二三線城市成為趨勢。

　　2.2015輕奢、兒童業(yè)態(tài)品牌加速擴(kuò)張 成長空間廣闊

　　調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，十二類別業(yè)態(tài)的商業(yè)品牌在2015年的拓店規(guī)劃方面，各業(yè)態(tài)品牌的計(jì)劃新增和關(guān)閉店鋪數(shù)量均屬正常水平。

　　但我們發(fā)現(xiàn)，僅輕奢、娛樂和兒童業(yè)態(tài)品牌在拓店規(guī)劃中是零關(guān)店計(jì)劃。隨著中產(chǎn)階級、新富階層消費(fèi)人群的快速增長，時(shí)尚而小眾的個(gè)性化輕奢品牌需求旺盛，市場份額有較大成長空間;同時(shí)，娛樂和兒童業(yè)態(tài)，正在發(fā)力的擴(kuò)張階段，也是目前新增商業(yè)項(xiàng)目中，主要聚集人氣的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)所在，未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)的商業(yè)主力。

　　3.百貨品牌拓店計(jì)劃下沉三四線城市

　　2015年商業(yè)品牌拓店城市選擇方面，百貨品牌是選擇縣級市拓店的業(yè)態(tài)品牌主力。一方面，三四線城市的消費(fèi)能力日益增長，而消費(fèi)渠道缺乏;另一方面，相對在一二線城市的高運(yùn)營成本和電商、購物中心的沖擊，三四線城市的沖擊較小，且開店成本較低。百貨品牌加強(qiáng)一二線城市店鋪轉(zhuǎn)型并下沉三四線城市或許是自救之路。

　　4.餐飲和快時(shí)尚品牌擴(kuò)張城市副中心

　　在城市區(qū)域選擇方面，區(qū)域性商圈項(xiàng)目超過核心商圈項(xiàng)目，占比為37.98%，主要來源是超市、專業(yè)零售和兒童業(yè)態(tài)品牌;社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目占比近兩成，主要來源是餐飲和快時(shí)尚品牌。除上文提到快時(shí)尚品牌加速二三線城市的下沉外，在一線城市，隨著核心商圈布局的完成，人口和新增商業(yè)的外擴(kuò)趨勢明顯，加之租金相對較低，城市副中心的社區(qū)型商業(yè)成為餐飲和快時(shí)尚品牌擴(kuò)張的新選擇。

　　商業(yè)品牌關(guān)店調(diào)整趨勢

　　2015百貨、快餐類品牌隱現(xiàn)集中關(guān)店計(jì)劃

　　在品牌店面調(diào)整的方面，調(diào)研品牌中37.70%的品牌有關(guān)店計(jì)劃，主要集中在百貨、快餐和專業(yè)零售三類業(yè)態(tài)，這三類業(yè)態(tài)各有超過五成占比的調(diào)研品牌在2015年將會有選擇性的關(guān)閉店鋪。

　　從2014年開始，百貨業(yè)態(tài)品牌頻現(xiàn)關(guān)店，進(jìn)入2015年仍在繼續(xù)，尤其是早起進(jìn)入中國的外資百貨品牌在近一年多關(guān)店數(shù)量較多。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，大型連鎖百貨樣本2014年以來已經(jīng)和明確將要關(guān)店38家，其中百盛百貨、瑪莎百貨各5家，伊藤洋華堂4家，其他包括王府井百貨、中都百貨、NOVO百貨、寶萊百貨，尚泰百貨等在二三線城市均有關(guān)店。

　　華東、華北地區(qū)店面調(diào)整占比超五成

　　關(guān)店地區(qū)選擇方面，各大品牌優(yōu)先入駐且店鋪數(shù)量較多的華北和華東區(qū)域成為首選，占比均為26.47%，尤其是奢侈品、百貨、正餐類品牌;東北和華南地區(qū)的占比均為14.71%，主要是百貨、快時(shí)尚和咖啡甜品品牌。西北和西南區(qū)域在政策紅利的背景下，正是各大品牌爭相入駐的選擇，在關(guān)店方面，主要是部分專業(yè)零售品牌。
　　（來源：RET睿意德）