生活“體驗(yàn)式”購物中心，作為同質(zhì)化時代提出的一個新名詞，在國外早已有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)運(yùn)營商在付諸實(shí)踐。然而國內(nèi)對于何為“體驗(yàn)式”購物中心，開發(fā)商們對于這個概念仍處在未知或一知半解，還處于探索階段。小編本期將詳細(xì)介紹生活體驗(yàn)式購物中心定義、滿足條件、發(fā)展歷史、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī) 劃、運(yùn)營要點(diǎn)，并對國外成功案例經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行詳細(xì)解析。
一、生活體驗(yàn)式購物中心定義
位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。
主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費(fèi)場所。
二、生活體驗(yàn)式購物中心滿足條件
1、豐富的業(yè)態(tài)滿足消費(fèi)者對商品的需求和生活品質(zhì)的追求;
2、坐落在相對集中的高收入人群區(qū)域;
3、面積一般在1.5-5萬平米之間，近年來出現(xiàn)逐漸增大的趨勢;
4、是在一個開放的環(huán)境中，而不像傳統(tǒng)購物中心是在一個封閉的環(huán)境里;
5、停車方便，有足夠的停車位;
6、更加注重環(huán)境和建筑風(fēng)格的營造。
典型的Lifestyle Shopping
Center通常有一條步行休閑購物街、若干條副街及休閑廣場組合而成。而國際購物中心委員會定義中所指的開放空間，并不是室內(nèi)大型開放空間或者中庭，而是室外的自然空間。盡管通過一流的商業(yè)建筑設(shè)計，Shopping Mall可以營造出舒適的購物環(huán)境，但是室內(nèi)和室外的不同感受卻不是可以設(shè)計出來的。
三、生活體驗(yàn)式購物中心發(fā)展歷史
第一代、第二代購物中心基本上采用室內(nèi)封閉形式，以購物為主要目的，至第三代到了MALL型購物中心的大發(fā)展時期。從第三、第四代開始，購物中心的購物目的退居其次，而是強(qiáng)調(diào)休閑娛樂功能，給消費(fèi)者創(chuàng)造一個新的生活空間。
四、生活體驗(yàn)式購物中心規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)
休閑第一
所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來滿足消費(fèi)者在精神層面所追求的各種“生活方式”的，也是Lifestyle購物中心的靈魂所在。如果說Lifestyle購物中心是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，那其最創(chuàng)新的地方就在于將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。
環(huán)境第一
與Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle Shopping Center更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，追求與消費(fèi)者階層生活品位、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計，美國129家Lifestyle購物中心的開發(fā)成本中，用于環(huán)境、景觀設(shè)計及施工方面的成本占到5~10%左右，甚至更高。
規(guī)模適中
美國的Lifestyle Shopping Center規(guī)模平均在5萬~6萬平方米左右。如今國內(nèi)的Shopping mall從規(guī)模上一般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。
業(yè)態(tài)專精
Lifestyle Shopping Center從業(yè)態(tài)上更接近于集百貨店、(大型)超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。但從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，一些明顯的差異形成了本質(zhì)區(qū)別。
Lifestyle Shopping Center將更注重消費(fèi)者對“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于消費(fèi)者基本的實(shí)際性購物需求，兩者附加值的差異也造成了消費(fèi)階層的顯著區(qū)分。
五、生活體驗(yàn)式購物中心運(yùn)營要點(diǎn)
消費(fèi)高端
精神層次的需求創(chuàng)造了Lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進(jìn)了高端消費(fèi)。
營利潤高
經(jīng)營利潤高是吸引業(yè)主的關(guān)鍵。Lifestyle購物中心的消費(fèi)層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項本身即為高消費(fèi)、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使Lifestyle購物中心的業(yè)主的零售凈利潤率平均達(dá)30%以上。
發(fā)展勢頭強(qiáng)勁
Lifestyle購物中心在美國誕生、興起和發(fā)展的歷程和趨勢，一些專家預(yù)測Lifestyle購物中心在美國的開發(fā)熱潮將持續(xù)三到五年，之后才會與Shopping mall形成一個均衡局面，形成一個相對穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)格局。
六、國外成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)借鑒、生活體驗(yàn)式購物中心運(yùn)營要點(diǎn)
業(yè)態(tài)—餐飲
業(yè)態(tài)—家具與家居飾品
家具與家居飾品在國外的LSC中占據(jù)到了第二大的比例，但在國內(nèi)來說，目前大眾的消費(fèi)觀念還不太接近于在購物的時候花過多的時間在家居上，而習(xí)慣于去專業(yè)的市場。
因此在經(jīng)營前期引入家居類業(yè)態(tài)的比例不宜過高，但因?yàn)獒槍Φ氖歉叨丝腿海枰M(jìn)高檔次的精品家居，此后可以根據(jù)市場的反映來調(diào)整業(yè)態(tài)。
業(yè)態(tài)—休閑娛樂
在國外LSC中的影劇院及其他娛樂設(shè)施比重幾乎是Mall中的兩倍。LSC中的休閑娛樂更具有創(chuàng)意和吸引力，比如創(chuàng)立喜劇俱樂部、夏季周末舉辦音樂節(jié)等。
在我國可以把休閑娛樂的品位提升在Mall之上，專門針對中產(chǎn)階級的休閑娛樂業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)的保留，加強(qiáng)創(chuàng)新，比如創(chuàng)辦一些俱樂部、定期舉辦一些時裝秀、音樂會等。全方位提升項目品質(zhì)。
年輕的業(yè)態(tài)也更能體現(xiàn)LSC的風(fēng)格與內(nèi)涵，因此需要更多的創(chuàng)新與新奇的風(fēng)格。在國外的LSC和mall里，年輕的租戶都是占據(jù)著主要的位置，原因主要在于年輕人的思維總是出其不意，能夠引領(lǐng)著一個時代的潮流和風(fēng)尚，因此租戶的選擇可以更偏向年輕化一些，更能迎合大眾求新求奇的需求。
應(yīng)該盡量避免百貨、折扣店的出現(xiàn)。在國外的LSC發(fā)展歷程中，最開始是沒有百貨和折扣店的，但從90年代后，一批新的LSC開始把百貨和折扣店作為主力店開發(fā)。
但是這種趨勢最終沒有形成主流，在ICSC的調(diào)查中，租戶中僅有0.6%為百貨，0.4%為折扣店，說明這兩種形式在LSC中是不能成為主流的，與LSC的高檔定位形成了鮮明的差別。
且LSC的定位不是像目前的傳統(tǒng)商業(yè)那樣以折扣來吸引顧客，而是以自身的高端定位、優(yōu)美的環(huán)境來增強(qiáng)自身吸引力。
七、國外成功案例分析
美國邁阿密 Cocowalk
Cocowalk被認(rèn)為是美國第一家lifestyle center，其所采取的開放式建筑結(jié)構(gòu)和偏重娛樂、餐飲的商業(yè)組合也成為lifestyle Center 的重要標(biāo)準(zhǔn)。
Cocowalk所在位置為臨海的著名的商業(yè)區(qū)，并且商圈居民收入水平較高。
項目位置：位于邁阿密市南部靠近比斯坎灣的椰林鎮(zhèn)，是邁阿密的著名繁華商業(yè)區(qū)。
周邊商圈：項目商圈為邁阿密的富裕居民居住區(qū)，3公里商圈內(nèi)人口為13萬，家庭年收入為7萬7千美元;并且由于新的住宅項目的進(jìn)展，商圈內(nèi)的人口仍在以年6%的速度增加。
規(guī)模較小的開放式建筑形式營造輕松消費(fèi)氛圍，而緊靠購物中心的停車場也最大限度的增加了顧客的交通便利性。
擁有16塊放映屏幕的AMC影劇院占據(jù)了cocowalk三至四層的大部分面積，成為該購物中心的主力店。
美國洛杉磯The Grove
The grove 是美國近年開發(fā)的具有典型意義的lifestyle center，并以其杰出的設(shè)計獲得ICSC獎項。
Grove的特點(diǎn)是仿造了一個美國風(fēng)情小鎮(zhèn)，在這里既有裝飾著精美雕塑又相互連通的街道，又有綠色的公園、池塘和各種精巧的噴泉。
The Grove 將所有租戶的店面都強(qiáng)制劃分為二至三層,這樣所有租戶都擁有了一層的面向開放街道的門面,充分體現(xiàn)了開放式街區(qū)的特征。
作為lifestyle center,The grove依然設(shè)有購物和娛樂主力店，同時設(shè)有大面積停車場。
新加坡Vivo City (怡豐城)
新加坡的vivo city 通過極具創(chuàng)意的建筑設(shè)計和商業(yè)組合，使得消費(fèi)者在這座規(guī)模巨大的非開放式購物中心體會到與自然的親近。
Vivo city 位于新加坡南部臨海區(qū)域的港灣城(HarbourFront)，緊鄰CBD區(qū)域，并有地鐵通達(dá)。
一樓主要是主力百貨店“詩家董”(Tangs)及國際時裝店、面海餐飲區(qū)。
二樓主要是針對于青少年、小孩與家庭，租戶為電器店、玩具店、快餐館、茶餐廳等，并設(shè)有中央廣場與戶外庭園、噴泉水流。
三樓完全為休閑及餐飲空間，設(shè)有空中屋頂、戶外劇院、奧林匹克泳池外和食閣“大食代”。
Vivo city 的三家主力店分別為vivomart大賣場、嘉華影院和高檔百貨店詩家董。
位于購物中心頂層的親水露天活動廣場增加休閑氛圍。
作為臨海的購物中心Vivocity充分利用了水岸景觀增加消費(fèi)者的自然感受并增加商業(yè)價值。
Vivocity的內(nèi)部裝修營造出流動的海洋風(fēng)格，與建筑外觀及商業(yè)定位完美配合。
