3月27日，深圳最大市屬國有房地產旗艦公司深圳控股有限公司(以下簡稱深圳控股)將在香港舉行發布會，正式對外披露2014年度公司業績。而就在此前，南都記者終于約到了對深圳控股副總裁董方的專訪。盡管時機似乎欠佳，不過，在“能說”的范圍之內，董方依然坦陳，深圳控股去年的銷售只完成了目標的70%，相對前幾年來說并不理想。在樓市的黃金時代已然翻頁時，改變“純開發型企業”這一角色，加大對優質物業的持有，同時培育商業運營團隊已成為他們的共識。“我們希望到2018年、2019年，持有物業的租賃收入可以達到20億這個水準。”這意味著，在深圳控股未來的板圖布局中，商業地產成為一個重要的棋子。

　　房地產市場的艱難局面

　　2014年對整個國內房地產企業都不輕松。董方透露，深圳控股去年合同銷售額累計約74億元，合同銷售面積63萬平方米，每平方米均價約為11600元/平方米，完成全年目標的70%。“尤其上半年外部情況比較差，但9月份央行930新政后銷售量明顯回升，去年第四季度的銷售還是比較理想的。”

　　盡管如此，這已是企業來之不易的結果。去年初，深圳控股召開營銷工作會議，要求各公司加快銷售回籠資金，強調現金為王。“我們可以在部分項目中，犧牲一部分利潤，保本甚至微虧都可以，目標是確保現金流和負債率處在一個比較安全的水平。”在去年上半年銷售形勢不好的時候，他們加大三四線城市的處置力度，堅決從這些城市里退出。“有些城市的項目銷售工作的確很困難，特別是一些小城市，只賣到3000多塊錢一平方米。可以說我們的銷售人員很努力，但市場容量有限，結果也不太理想。”

　　據董方介紹，現在深圳控股的土地儲備，25%左右在一線城市，20%左右在二線城市，55%左右在三四線城市。戰略布局調整也是今年的工作重點，調整完之后，土地儲備的總量會下降，但質量會大幅提升。

　　以“聚焦深圳”為重點的轉型

　　房企利潤下滑已成趨勢，面對這種情況，企業必須轉型。“去年我們提出的企業發展戰略八字方針中，轉型是排在第一位的。”據董方透露，深圳控股正在做十三五戰略規劃，5月份會有明確的方案。“方向已經明確：一是聚焦深圳或者說聚焦核心城市；二是處置二三線城市的地塊；三是從原來是以銷售為主的企業，轉向銷售和持有并重，逐漸加大對優質物業的持有，培育自己的商業運營團隊。我們希望通過一段時間，比如5至8年內，持有和銷售的比例能達到均衡。與此同時，在母公司支持下，我們會在養老公寓等業態上探索創新。也會逐漸整合現有園區地產資源，并研究并探索物流地產發展方向。”

　　據董方表示，從資產體量上說，商業地產會占相當比重。“比如我們希望，到2018年或2019年，深圳控股持有物業的租賃收入可以達到20億這個水準，未來通過持有物業的增加，收入也會不斷提高。”

　　除了持有物業，深圳控股也想打“運營”牌。去年下半年，以萬科、萬達為代表的地產開發企業紛紛啟動了商業地產業務的輕資產模式。對此，董方表示，深圳控股也在做這方面的研究。“重資產可以享受資產升值的全部收益，但資金壓力非常大。而輕資產則可改善現金流，加快資金回籠，但也有弊處。因此，如果是特別好的商業物業，我們會自己持有，有些則會考慮戰略合作。”

　　商業是更難打的一場戰役

　　在深圳控股最初想做商業地產時，董方聽到一個說法：做住宅是小學生水平，做商業地產是大學生、研究生水平。“在初期，我們覺著這個說法有些夸張，但越做這種感覺越深刻。住宅再差，只要降價一定賣得出去。而商業一旦搞不好，價格再低也沒人要！”

　　目前中國購物中心已呈現總量過剩的趨勢。據董方介紹，2014年深圳大概有20多個新項目入市，購物中心新增體量是50多萬平方米。2013年年底，已開業購物中心就有46家，面積是308萬平方米，加上2014年新增的，就有360萬平方米，在建和尚未開業的購物中心超過25個，新增加的商業面積超過200萬平方米。到2015年左右，深圳購物中心會超過70個，面積超500萬平方米。“這是令人擔憂的一個事，估計有不少購物中心會面臨較大困難，預計10-20%才能活得比較好。”

　　面對這一局面，深圳控股將如何突圍？“購物中心不僅僅是購物，還有體驗。我們的商業，定位就是體驗，核心就是避免同質化競爭。”除了備受關注的“深業上城”，在采訪中，董方還透露了未經媒體充分曝光的另外兩個規模較大的商業項目。其一是城市更新項目“深業東嶺”，位于羅湖深南路起點黃貝嶺，定位為集開放式立體商業街區、時尚購物中心、地鐵商業街、寫字樓、都市山居住宅于一體的具有嶺南風尚的現代綜合體。另一個位于羅湖區北部、筍崗-清水河物流園區內的“深業進元大廈”項目，是深圳城區唯一的永久性都市產業綜合體。由于旁邊是閑置的火車軌道，因此深圳控股設想將廢棄的火車軌道、火車頭、倉庫進行保留及改造，打造“鐵路文化公園”，輔以酒吧、餐飲、咖啡、特色文化演展和文化創業等業態。
　　（南方都市報 記者伊曉霞）