青島百麗廣場為青島市重點商業發展區域及重點海景旅游區域內的一個大型商業地產項目，分東西兩區，總建筑面積約200,000平方米。本文為招商經理培訓課程案例，全面分析了青島百麗廣場的租金計算方法、租金收入、收入評估，極具參考性和實操性。

　　一、租金計算考量依據

　　1、西區作為散售商業，周邊區域散售或臨街店鋪租金水平;

　　a.前期確保項目的出租率，采用低價入市策略，迅速占領市場，既保證項目的整體品質，亦會有助于項目的銷售工作;

　　b.與本項目在B1層連接，具有較高的參考價值,故依據該項目的租金水平推算本項目，則百麗廣場西區首層租金價格約為：
　　

　　2、以東區商業首層標準零售店鋪(如圖紅色圈示店鋪)之租金水平作為西區商業標準零售店鋪的租金參照。

　　a.西區商業為百麗廣場的組成部分之一，租金水平應考慮東區商業現有租金收入水平;

　　b.散售型店鋪項目未來整體可能存在一定的操控難度，對品牌商戶的入駐意愿將會產生影響，給予租金折讓;

　　c.前期確保項目的出租率，采用低價入市策略，迅速占領市場，既保證項目的整體品質，亦會有助于項目的銷售工作;

　　d.開敞式商業項目經營較封閉型購物中心容易受天氣環境的影響，需給予一定租金折讓。

　　3、在本提報業態組合下,考慮市場通行的商戶付租能力標準，建議西區不同樓層各業態的租金水平標準如下圖所示：
　　

　　4、考慮到本項目首層及二層層高具備夾層使用條件，故建議在上述標準租金水平上提升30%;考慮到本項目臨海旗艦和獨棟部分的海景資源得天獨厚，故建議在上述標準租金水平上提升20%;因此，最終建議租金水平如下圖所示：
　　

　　二、各樓層租金計算
　　
　　
　　
　　
　　
　　

　　三、租金收入推估

　　1、項目的培養期與成熟期

　　a.起步期租金水平較市場水平略低;在項目培養期中，租金收入會隨著項目的不斷成熟而較快提升;增長幅度會維持在8%-10%左右;

　　b.一般情況下，從第三年開始購物中心步入成熟期，租金水平隨著時間的推移開始進入成熟期。

　　c.考慮到第4年一般零售店鋪集中續約等情況，該年份的租金總體水平在項目培養成熟的情況下會有較大幅度提升。之后之租金增長幅度會根據商戶續約情況維持于5%-10%之間;

　　一般情況下，購物中心的成功運營前期需要一個時間階段進行市場培養與認知：
　　

　　2、出租率

　　a.根據一般經驗，購物中心在開業期的出租率不可能保證100%，一般均會通過后期的管理運營工作而逐步提升。因此，按照如下方式核算：
　　

　　b.經過初步測算，本項目西區前五年租金收入測算為：
　　

　　c.西區營業面積和租金收益按業態劃分比例：
　　

　　d.本次租金收益與上次提報租金收益對比：
　　

　　注：本次提報租金收益推估結果較之上次提報結果有較大提升，主要有如下三點原因：

　　1.本次租金推估將項目首層及二層具備夾層使用條件的因素考慮在內，因此對首層及二層店鋪的租金水平有所提升;

　　2.本次方案將各層二動線店鋪與主動線店鋪合并出租，取消項目二動線，店鋪面積有所增加且商鋪價值有所提升;

　　3.本次方案中在海邊旗艦部分增加了付租能力較高的零售類店鋪。
　　（來源：商業地產學院）