2013年，我們的商業地產年度盤點主題是“綜合體正當道”，而在剛剛過去的2014年，綜合體和杭州之間的關系變得更為顯性和了然，綜合體效應正在逐年發酵和放大。

　　新的綜合體們紛紛照進現實，湖濱銀泰現出雛形打出IN77名號，城北萬達廣場、水晶城、中大銀泰城在12月悉數開出;新的項目先后入杭安營扎寨，中間還上演搶地大戰，龍湖“截胡”中糧，大悅城最終收購河北天成地塊，曲線挺進申花;綜合體越開越多，開始有項目敗走麥城，娃歐商場解約，中都百貨老板跑路，萬象城里的尚泰百貨關門;政府層面也看到了這一不好的苗頭，希望在規劃上防患于未然，城東和城北將禁止新增大型商業綜合體的開發……

　　倏忽一兩年間，滿城盡是綜合體。隨之而來的，是綜合體之間的激戰和廝殺。作為消費和體驗主體的杭州人民，則將隨心而行用腳投票，決定這些綜合體的未來。

　　龍湖“截胡”中糧大悅城無奈轉戰申花

　　2014年1月22日，新年伊始的土地出讓會上，龍湖出人意料地奪得原本據說中糧志在必得的濱江區中興單元綜合體地塊，是為此后一年內風生水起的明星樓盤春江酈城。

　　當天的事件發展十分戲劇性，這宗住宅體量19萬方、商業體量22萬方的濱江區核心地塊，最終被龍湖力壓對手，經過37輪報價以總價42億元競得。除了現場中糧、金地、龍湖三家激烈競爭外，這塊地彼時被不少媒體直接命名為“大悅城地塊”，有媒體甚至早早拿到了中糧提供的成功奪地的通稿，可謂上演了一出反轉劇。之后，春江酈城在首開豪推830多套成為住宅“神盤”后，其“天街”系產品也確定將被引入項目中的濱江目前最大體量購物中心，宣告終結濱江“無大型購物中心”時代。

　　黯然神傷的中糧·大悅城，幾經轉折終于在下半年挺進杭州。10月，中糧確認從河北天成手中接手一宗宅地和一宗商地，總體量達30萬方，其中商業地塊體量約28萬方，明確將被打造成大悅城。至此，杭州的首個大悅城項目塵埃落定，由濱江正式移址申花。

　　二手鋪租金普跌明顯順豐逆襲電商前途未卜

　　電商持續兇猛，2014年，杭城很多小區底商和街鋪的關店率和空置率明顯增加，連一些主干道路或是商業氛圍曾一度火熱的路段，也開始出現空鋪，這也是以前從未出現過的局面。

　　“今年一季度，很多店鋪在屏了一段時間后，租金出現明顯下跌，單間商鋪的年租金下調幅度在5%-10%之間，大約3萬-5萬元。”中原地產商業地產部副總監馬愛萍稱。此外，好地段的商鋪因為原來租金較高跌幅更大，像岌岌可危了有一兩年的武林路，跌幅達20%甚至以上的都有，延安路、香積寺路等街鋪也都下跌明顯。

　　而5月18日，快遞業巨頭順豐在全國范圍內開出了518家社區便利店，名叫“嘿客”，當天也在杭州首開8家門店。嘿客門店的操作模式，想要做好便民服務和體驗性購物這兩大塊內容，意在從一定程度上對抗電商。

　　從社區底商這一角度來看，這類商鋪肯定不會消失，但需要尋找其賴以生存的良性經營業態。順豐在燒錢做試驗，目前來看“嘿客”模式競爭力不大，逆襲電商幾無可能。

　　禁止城北、城東新增項目杭州優化商業綜合體布局

　　2014年6月，杭州市政協十屆十四次常委會上提出，杭州將要優化商業綜合體布局，以商業網點規劃和城市規劃調整為手段，針對商業綜合體布局的問題進行差別化調整。

　　為了對現有的商業綜合體布局進行調整，杭州將采用“四個一批”的方式：“退出一批”指的是禁止城北(運河新城)與城東新城新增大型商業綜合體開發，對局部過度飽和區域進行嚴格控制;對市中心和錢江新城為代表的成熟商圈，則要“提升一批”，提高其商業品質;“整合一批”，是指控制三墩、申花、轉塘等板塊的開發規模與開發速度;與此同時，杭州將重點開發社區型商業綜合體，適當在濱江、西溪、下沙大學城等板塊進行增加，實現“新建一批”的目標。

　　的確，這一兩年間，大量綜合體項目在杭城的四面八方上馬開工，使得這一“盛宴”之下隱憂已現。一是品質問題，綜合體操盤不易，商業地產的專業運營人才太少。二是數量問題，未來將有許多綜合體在短時期內先后開業，體量太大需求難以支撐，項目過剩和激烈競爭是必然的，再不控制規劃就晚了。

　　娃歐、中都、尚泰紛紛折戟百貨業面臨巨大挑戰

　　杭州商業綜合體越開越多，2014年開始有多個百貨項目敗走麥城。

　　6月，僅僅苦撐了一年半，代表著宗慶后邁出跨界標志步伐的杭州娃歐商場就曲終人散了，當時傳出娃哈哈向娃歐商場業主方提出解約與撤租的消息，被外界解讀為“娃哈哈夢碎商業地產”。幾乎與之同時的6月18日，中都集團旗下百貨店突然關門、董事長楊定國失聯，一周后的6月25日，楊定國被余杭警方刑事拘留。12月1日，水土不服了多年、傳了很久的萬象城尚泰百貨也正式關門。

　　的確，近幾年受整體經濟增速回落、電商平臺、商業地產投資過熱等影響，很多城市的百貨業面臨巨大挑戰。業內人士分析認為，針對所有已開的百貨店、綜合體來說，首先在前期業態定位上要精準，業態組合上盡可能豐富，實現一站式的消費體驗;此外，做好品類管理和提升服務質量，其中對后續客戶的維護至關重要，要重視客戶體驗和滿意度;最后，針對持續上漲的租金水平，建議百貨公司可以適當持有部分有潛力的物業，實現物業增值的最大化。

　　湖濱銀泰各區集結開出湖濱商圈多年后重振雄風

　　9月28日，湖濱銀泰in77B區(也就是湖濱銀泰四期)和in77C3區(湖濱銀泰二期的一部分)同時開張，湖濱銀泰in77這一全新名號正式宣告打出，近百家潮流品牌和人氣餐飲集結亮相。A、B、C區先后開業，湖濱銀泰商圈雛形已成，再加上武林銀泰和重裝升級完畢不久的西湖銀泰城，用資深業內人士的話來說就是，“銀泰稱霸一整條延安路的野心呼之欲出”。

　　作為杭州第一個真正意義上已經實現和地鐵無縫連接的大型商業綜合體，湖濱銀泰in77B區有望打造一個影響杭州人購物模式的全新地鐵商業，讓大家親身感受到地鐵商業潛在的魅力在哪里。

　　從目前情形來看，總體量達20多萬方的湖濱銀泰in77整體狀況不錯，加上重裝升級后的西湖銀泰城，再加上利星、元華和解百，湖濱商圈在多年以后終于重振雄風。

　　三大綜合體12月齊開業城北商業上演“三國殺”

　　2014年12月12日，萬達廣場開張;12月28日，水晶城正式開業;中大銀泰城則把開業時間定在了2014年的最后一天12月31日;12月開出的三大綜合體全部集中在城北。從最早的商業供應是零，到去年西田城一期開業人氣見證城北對商業的旺盛需求度，再到今年城北供應井噴趨于飽和，似乎也就是一步之遙。接下去的2015年，杭城綜合體可預見的激烈戰局將率先在城北板塊上演“三國殺”。

　　一向以執行力強速度快著稱的萬達，如期滿鋪開出了它的杭州首座、全國第108座萬達廣場。杭州人民尤其是城北人民也頗為捧場，開業首日近30萬人次、開業前三天55萬余人次的洶涌人潮，也讓萬達見識了城北對于稀缺大型商業的渴求程度。然而“三國殺”也已迅速拉開帷幕，萬達廣場相關人士坦言，開業后周一到周五4.5萬-4.8萬人次、周末兩天七八萬人次的日均客流量，較之于預期仍有一定的差距。

　　從地段條件來看，水晶城地段最好也最成熟，周邊住宅小區眾多，不用太愁客流;萬達廣場和中大銀泰城則位于相對新的板塊，周邊很多樓盤都仍在銷售階段尚未交付入住，同時體量更大也更需要大量客群的支撐，因此需要解決吸客的問題。不過，無論對城北商圈質地的提升，還是整個杭州商業地產格局的豐富性來說，這都是一件好事。
　　（來源：每日商報 作者：陳賁）