一、社區(qū)商業(yè)的定位與要求

　　1、規(guī)模定位

　　2、市場(chǎng)定位

　　3、主題定位

　　4、租售定位

　　主題形象定位

　　社區(qū)商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素：

　　住宅樓盤的整體風(fēng)格;

　　項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍;

　　主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等;

　　二、社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)與要求

　　(一)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則

　　1、租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài);

　　2、項(xiàng)目是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況;

　　3、項(xiàng)目能否在目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍;

　　4、項(xiàng)目必須符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。

　　(二)社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)

　　根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：

　　1、在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用;

　　2、餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活;

　　3、對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。

　　三、社區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與要求

　　(一)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模規(guī)劃

　　社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須遵從社區(qū)商業(yè)的規(guī)律，必須量化規(guī)模規(guī)劃。

　　當(dāng)前一些社區(qū)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模偏大，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)招商難甚至長期空置。

　　由于社區(qū)商鋪價(jià)值高于住宅價(jià)格多倍，開發(fā)商為了追求利潤最大化，盡可能地劃分街鋪銷售。如深圳寶安中心區(qū)就出現(xiàn)了社區(qū)開發(fā)逢街必劃鋪的現(xiàn)象，有的甚至臨著小區(qū)地下停車出入口、車行道也規(guī)劃街鋪，這種做法使得社區(qū)商鋪開發(fā)過量，也大大降低了商鋪的價(jià)值。

　　社區(qū)商業(yè)要以社區(qū)實(shí)際消費(fèi)需求量來適度規(guī)劃，超過了這個(gè)度，就會(huì)使社區(qū)商業(yè)價(jià)值降低。

　　(二)社區(qū)型商業(yè)的三種開發(fā)模式

　　社區(qū)商業(yè)主力店、次主力店、街鋪的面積規(guī)劃

　　1、超市百貨主力店面積

　　一般標(biāo)準(zhǔn)超市規(guī)模達(dá)到6000-10000平方米，單層面積一般在3000平米以上，家樂福、沃爾瑪?shù)葒�際超市要求單層面積較高，沃爾瑪要求單層面積達(dá)1萬平米。

　　2、次主力店面

　　次主力店包括品牌連鎖餐飲、健身中心、美容中心等，如一般連鎖快餐肯德基、麥當(dāng)勞的面積要求在300-500平米之間。

　　3、街鋪面

　　街鋪通常情況下以經(jīng)營社區(qū)便利為主，其是快餐店、美容美發(fā)店經(jīng)營面積較大，一般在100平米左右，而面包坊、沖曬店、藥店經(jīng)營面積較小。

　　在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃中，有些開發(fā)商為了追求商鋪銷售面積最大化，盡可能把社區(qū)商鋪進(jìn)深做深、面積做大，動(dòng)輒單鋪面積就超過一百平方米以上，殊不知大面積的鋪位不太適合社區(qū)商業(yè)經(jīng)營，除了餐飲、美容等業(yè)態(tài)外，更多的社區(qū)便利店只需要四五十平方米。有些社區(qū)商業(yè)中心的街鋪每年租金遞增率十分有限，其主要原因就是鋪位面積大，商戶經(jīng)營成本高，導(dǎo)致單位租金難以成長。

　　(三)社區(qū)商業(yè)如何處理好商業(yè)與住宅的關(guān)系

　　四、社區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃設(shè)計(jì)與要求

　　(一)社區(qū)購物中心配套規(guī)劃

　　基本特點(diǎn)

　　(二)社區(qū)購物中心的系統(tǒng)規(guī)劃

　　美國國際購物中心協(xié)會(huì)曾規(guī)定了購物中心的五大特征：

　　(1)購物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè)立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作;

　　(2)適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售;

　　(3)尊重顧客的選擇權(quán)，使其實(shí)現(xiàn)一次購足(onestop　shopping)的目的;

　　(4)擁有足夠數(shù)量的停車場(chǎng);

　　(5)有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)。

　　(三)英美兩國社區(qū)購物中心的比較

　　(四)社區(qū)購物中心的商業(yè)功能

　　1、購物功能：大型超市+百貨

　　大型超市：

　　百貨：

　　品牌專賣店：按品類分-----shopping mall中商品組合的深度由各類品牌專賣店實(shí)現(xiàn)。

　　專業(yè)店：屈臣氏--個(gè)人護(hù)理用品專業(yè)店、中復(fù)電訊、書店、美容院、眼鏡店、專業(yè)戶外用品店、音像店、花店、工藝品店、辦公用品專業(yè)店(Office Supply)、玩具專業(yè)店(Toy Stores)、家電專業(yè)店(Home Appliance)、藥品專業(yè)店(Drug Store)、服飾店(Apparel Shop)等。

　　2、餐飲：各種形式的主題餐廳構(gòu)成，一般由知名的連鎖品牌店構(gòu)成;如星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基、樂杰士、仙蹤林、必勝客、吉野家、DQ、31種美國風(fēng)味冰淇淋、回轉(zhuǎn)壽司店、日本料理、中外主題餐廳等。

　　3、休閑娛樂：設(shè)置娛樂城，雕刻、電影院、大型電子游戲城、健身房、SPA、旅游代理、茶吧、書吧、咖啡廳等，同時(shí)帶動(dòng)餐飲的發(fā)展。

　　4、配套服務(wù)功能：銀行、郵政、電信等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、沖印、攝影等日常服務(wù)。可引進(jìn)品牌干洗店、攝影店、美容美發(fā)店、圖書館、票務(wù)中心等。

　　(五)超市百貨主力店配套規(guī)劃

　　1、租賃關(guān)系未確定之前的規(guī)劃要求

　　盡管目前出現(xiàn)了“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式，但主力店在項(xiàng)目規(guī)劃之初不能確定，依然是項(xiàng)目明確規(guī)劃的障礙所在。

　　國內(nèi)的超市百貨對(duì)于規(guī)劃中的商業(yè)項(xiàng)目，基本沒有簽意向協(xié)議的習(xí)慣，缺少像沃爾瑪、家樂福等國際商業(yè)品牌的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，開發(fā)商更應(yīng)該讓策劃公司提前介入，通過周密的市場(chǎng)調(diào)研和分析，了解商城最適合做什么，再與對(duì)應(yīng)的商家溝通，了解其規(guī)模、布局、配套等需求，這樣即使主力店未引進(jìn)，后遺癥也會(huì)控制得很小。

　　2、租賃關(guān)系確定后的規(guī)劃要求

　　對(duì)于超市或百貨主力店的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃來說，配套設(shè)施的提供也應(yīng)該具有一定的合理性，若前期設(shè)計(jì)對(duì)配套規(guī)劃設(shè)計(jì)未考慮或者考慮得不夠，都或多或少會(huì)影響商鋪的使用。

　　以大型超市為例，在配套設(shè)施規(guī)劃方面應(yīng)該考慮到以下幾個(gè)方面：

　　1)理貨區(qū)位置的預(yù)留;

　　2)熟食區(qū)煙道位置的預(yù)留及合理規(guī)劃;

　　3)考慮到空間限制，應(yīng)該以踏步式自動(dòng)扶梯替代通常使用的平步式自動(dòng)扶梯;

　　4)應(yīng)該充分考慮對(duì)中庭、停車位的規(guī)劃。

　　根據(jù)社區(qū)商業(yè)類型不同

　　1)外向型商業(yè)街區(qū)對(duì)停車位要求較高

　　外向型商業(yè)街區(qū)的人口流動(dòng)性較大，停車位需求也比較大，設(shè)置足夠的停車位，有利于提升生意機(jī)會(huì)，如大型超市、食街等對(duì)車位要求都較高。外向型街區(qū)有時(shí)還需要提供地下停車位。

　　2)內(nèi)向型商業(yè)街區(qū)對(duì)停車位要求低

　　內(nèi)向型商業(yè)街區(qū)是以本社區(qū)的居民為消費(fèi)主體的，因此不需設(shè)置太大面積的臨時(shí)停車帶，甚至不需要設(shè)置停車位，因?yàn)檫@些停車位時(shí)常會(huì)成為居民停車場(chǎng)所，長時(shí)間的停留阻礙了商業(yè)街的交通，破壞了商業(yè)街氣氛。
　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）