深圳購(gòu)物中心的開發(fā)建設(shè)處于高速發(fā)展階段。截至2013年底，深圳開業(yè)的購(gòu)物中心已有46個(gè)，購(gòu)物中心總的商業(yè)建筑面積為308萬平方米，平均每個(gè)購(gòu)物中心的商業(yè)建筑面積為6.7萬平方米;

　　深圳在建及尚未開業(yè)的購(gòu)物中心超過25個(gè)，新增加的商業(yè)建筑面積將超過200萬平方米;預(yù)計(jì)到2015年，深圳開業(yè)的購(gòu)物中心總數(shù)將超過70個(gè)，購(gòu)物中心商業(yè)建筑面積將超過500萬平方米。

　　深圳購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)狀況基本正常，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心與普通購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)效益差距擴(kuò)大。

　　深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)在撰寫報(bào)告之前對(duì)深圳在經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心進(jìn)行了較為詳細(xì)的調(diào)查了解，并首次涉及了購(gòu)物中心的一些經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)。通過調(diào)查了解到，2013年深圳大多數(shù)購(gòu)物中心出租率保持在90%以上，租金收益也逐年遞增;但是，與出租率和租金同步增長(zhǎng)形成反差的是，大多數(shù)購(gòu)物中心的銷售額增長(zhǎng)乏力，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的銷售額與2012年同比略有增長(zhǎng);一些購(gòu)物中心的單位面積年銷售額甚至只有優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的十幾分之一。此外，調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)了不少購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)成本偏高，這種現(xiàn)象也降低了購(gòu)物中心的盈利能力。

　　購(gòu)物中心將成為深圳城市綜合體的必備元素，社區(qū)購(gòu)物中心將成為主流發(fā)展目標(biāo)。

　　未來十年內(nèi)，深圳房地產(chǎn)的開發(fā)大多為城市舊改項(xiàng)目，這些城市舊改項(xiàng)目多以城市綜合體的形式出現(xiàn)，并且都規(guī)劃有購(gòu)物中心。深圳務(wù)實(shí)的商業(yè)氛圍將影響這些規(guī)劃中的購(gòu)物中心朝著社區(qū)購(gòu)物中心的方向發(fā)展。

　　在國(guó)內(nèi)，商業(yè)物業(yè)面積的統(tǒng)計(jì)，通常是按照計(jì)容積率的商業(yè)建筑面積來計(jì)算的。故此本報(bào)告中所列購(gòu)物中心的面積均指計(jì)容積率的商業(yè)建筑面積

　　1. 深圳購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀

　　1) 深圳近三年購(gòu)物中心發(fā)展概況

　　深圳購(gòu)物中心的發(fā)展，是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而快速發(fā)展壯大。自2002年深圳出現(xiàn)第一家購(gòu)物中心以來，至今已經(jīng)歷了12年，現(xiàn)已開業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心數(shù)量也達(dá)到了46家，其中僅2013年開業(yè)的購(gòu)物中心就達(dá)到12家。

　　從2010年至2013年，深圳購(gòu)物中心步入了高速發(fā)展的階段，無論是購(gòu)物中心的數(shù)量還是購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)面積，均呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　2011年購(gòu)物中心的數(shù)量較2010年增長(zhǎng)32%，面積增長(zhǎng)23%;

　　2012年購(gòu)物中心的數(shù)量較2011年增長(zhǎng)17%，面積增長(zhǎng)13%;

　　2013年購(gòu)物中心的數(shù)量較2012年增長(zhǎng)35%，面積增長(zhǎng)39%;

　　2011年至2013年，深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額的平均增長(zhǎng)率為13.9%。

　　這三年期間，購(gòu)物中心面積的平均增長(zhǎng)率為25%、數(shù)量平均增長(zhǎng)率為28%。

　　2) 深圳已開業(yè)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心分布概況

　　截至2013年底，深圳已開業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心一共有46家，分別位于深圳十個(gè)行政區(qū)中的六個(gè)行政區(qū)，其余四個(gè)行政區(qū)暫無開業(yè)的購(gòu)物中心。

　　2013年深圳新開業(yè)的購(gòu)物中心主要集中在寶安區(qū)和龍崗區(qū)，這兩區(qū)同時(shí)也是深圳房地產(chǎn)發(fā)展最快的兩個(gè)行政區(qū)。深圳購(gòu)物中心具體分布如下圖：

　　３) 深圳營(yíng)業(yè)額最大的三個(gè)購(gòu)物中心

　　2013年度深圳三個(gè)最大營(yíng)業(yè)額購(gòu)物中心：

　　４) 深圳最大的五個(gè)持有購(gòu)物中心的業(yè)主

　　深圳一些有實(shí)力的開發(fā)商近幾年開始持有自己開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，甚至開始收購(gòu)其他商家物業(yè)。通過幾年的努力，這些公司已經(jīng)持有大量的購(gòu)物中心，包括在深圳的購(gòu)物中心以及在其他城市的購(gòu)物中心。其中持有購(gòu)物中心面積最多的五家公司：

　　５) 深圳面積最大的五個(gè)購(gòu)物中心

　　截至2013年底，深圳已開業(yè)面積最大的五個(gè)購(gòu)物中心

　　2013年10月，深圳羅湖區(qū)東門老商圈開業(yè)了一家迷你型購(gòu)物中心，其商業(yè)建筑面積僅為1.8萬平方米，隸屬于華潤(rùn)置地旗下，號(hào)稱MINI萬象城。該迷你購(gòu)物中心的名稱是1234space，入住的商家除了有知名快時(shí)尚品牌H&M、GAP，還有一些首次進(jìn)入華南的香港茶餐廳和書店。

　　1. 深圳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)概況

　　1) 出租率及租金收益。2013年深圳購(gòu)物中心不僅在數(shù)量及面積取得快速發(fā)展，在質(zhì)量上也有較大提高，其中一個(gè)重要指標(biāo)是絕大多數(shù)購(gòu)物中心保持了一個(gè)較高的出租率以及逐年增加的租金收益。特別是位于福田、南山以及羅湖這三個(gè)商業(yè)和商務(wù)區(qū)的都市型購(gòu)物中心，全年更是保持了極高的出租率，同時(shí)也保持了較高的租金收益。例如深圳都市型購(gòu)物中心的代表深圳華潤(rùn)萬象城，自2004年底開業(yè)后一年，出租率就達(dá)到了97.38%。從2006年起，出租率基本保持在99%以上，租金收益也逐年遞增。

　　2013年深圳全市購(gòu)物中心的年平均出租率為88.9%，但絕大多數(shù)購(gòu)物中心的年平均出租率都超過了90%。全市購(gòu)物中心年平均出租率低于90%的原因，是因?yàn)閭�(gè)別問題購(gòu)物中心以及在進(jìn)行試營(yíng)業(yè)的購(gòu)物中心的超低出租率拉低了全市購(gòu)物中心的平均值。而全市大多數(shù)購(gòu)物中心超過90%的年平均出租率則真實(shí)地反映出深圳購(gòu)物中心市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)也反映出深圳持續(xù)增強(qiáng)的城市消費(fèi)水平對(duì)商家的吸引力。

　　2) 營(yíng)業(yè)額。深圳購(gòu)物中心2011年的營(yíng)業(yè)額為340億元，占當(dāng)年社會(huì)消費(fèi)品零售總額3521億元的9.66%;深圳購(gòu)物中心2013年的營(yíng)業(yè)額為387億元，占當(dāng)年社會(huì)消費(fèi)品零售總額4433億元的8.73%，而同期深圳網(wǎng)購(gòu)營(yíng)業(yè)額則高達(dá)889億元，占深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額的20.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)物中心全年的營(yíng)業(yè)額。

　　2013年深圳購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總額所占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比例，與2011年相比下降了0.93%。

　　深圳購(gòu)物中心2013年商業(yè)面積為308萬平方米，比2011年196萬平方米購(gòu)物中心商業(yè)面積增加了112萬平方米，增幅達(dá)57%。然而2013年的營(yíng)業(yè)額僅比2011年的營(yíng)業(yè)額增加了47億元，增幅為13.8%，遠(yuǎn)低于同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額25.9%的增幅。

　　2013年深圳購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額下降，最根本的原因是一部分購(gòu)物中心因自身原因?qū)е缕淦叫�極低，同時(shí)也拉低了深圳購(gòu)物中心整體的平均平效。此外，2013年宏觀經(jīng)濟(jì)增幅降低以及網(wǎng)購(gòu)、公費(fèi)消費(fèi)治理等因素也對(duì)購(gòu)物中心銷售額產(chǎn)生了一定影響。

　　需要指出的是，深圳萬象城、太陽廣場(chǎng)、海岸城、福田COCO PARK等一批優(yōu)秀的購(gòu)物中心，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)依然保持了較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。例如深圳萬象城，2013年每平方米商業(yè)面積的年銷售額為3.8萬元人民幣;而一些經(jīng)營(yíng)較差的購(gòu)物中心，平均每平方米商業(yè)面積的年銷售額僅為0.2萬元，兩者的差距達(dá)到十幾倍，這也是拉低深圳購(gòu)物中心整體平效的根本原因。

　　1) 業(yè)態(tài)變化。從2010年起，深圳不少購(gòu)物中心為順應(yīng)市場(chǎng)的變化而開始大規(guī)模調(diào)整已有業(yè)態(tài)，逐步將初期引進(jìn)的那些面積過大、銷售額較低的商店淘汰出局，包括服飾類、電器類等業(yè)態(tài)，加大引入餐飲、休閑、兒童教育、快時(shí)尚品牌等商家的比例，從而獲得更多人氣和更高租金。例如深國(guó)投廣場(chǎng)將原先一家電器精品店騰出的位置，替換為兩家餐飲和一家教育，大大提高了租金收益。此外，對(duì)于那些營(yíng)業(yè)額不高、人氣不旺的餐飲店也進(jìn)行了調(diào)整。

　　在業(yè)態(tài)變化上最具代表性的購(gòu)物中心是位于福田中心區(qū)的COCO PARK，2010年其餐飲面積就達(dá)到了總面積的35%，占比大于深圳多數(shù)大型購(gòu)物中心。截至2013年底，COCO PARK已將餐飲比例調(diào)高至41%，再加上5%的影院面積和7%的服務(wù)類面積，該購(gòu)物中心的非購(gòu)物類業(yè)態(tài)的面積達(dá)到總面積的53%。倘若不計(jì)算其主力店吉之島22%的面積，COCO PARK零售類商家的面積僅為25%。COCO PARK這幾年的出租率一直保持在100%，租金也逐年大幅提升。

　　1. 深圳購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)

　　2013年深圳新開業(yè)購(gòu)物中心12家，其中羅湖區(qū)和南山區(qū)新開業(yè)4家，其余開業(yè)的8家均在原特區(qū)外的寶安、龍崗和龍華區(qū)。2014年至2015年新增加的購(gòu)物中心數(shù)量將超過25個(gè)，主要也將集中在寶安、龍華、龍崗三區(qū)，而鹽田區(qū)也將在今后一年首次出現(xiàn)購(gòu)物中心，填補(bǔ)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的空白。

　　按照商務(wù)部公布的對(duì)購(gòu)物中心新的定義，深圳未來幾年建成的購(gòu)物中心大多屬于社區(qū)型購(gòu)物中心以及地區(qū)型購(gòu)物中心。2013年深圳新開業(yè)的12家購(gòu)物中心，其中半數(shù)為社區(qū)型購(gòu)物中心。這反映了深圳購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也反映了開發(fā)商的成熟與務(wù)實(shí)。

　　總之，從購(gòu)物中心的出租率、租金收益以及營(yíng)業(yè)額來判斷，深圳購(gòu)物中心的總體運(yùn)營(yíng)基本保持良好狀態(tài)。

　　截至2013年末，深圳常住人口為1062萬，購(gòu)物中心總的商業(yè)面積為308萬平方米。

　　至于深圳這座城市到底能夠容納多少個(gè)購(gòu)物中心或多大面積購(gòu)物中心，我們認(rèn)為可根據(jù)城市人均消費(fèi)性支出這個(gè)數(shù)值進(jìn)行推算，獲得的結(jié)果比較符合實(shí)際情況。

　　以2013年深圳人均消費(fèi)性支出2.88萬元這個(gè)金額為基數(shù)，其中大約60%的金額用于購(gòu)物中心(含大型商場(chǎng))消費(fèi);再按照購(gòu)物中心商業(yè)面積每平方米每年2萬元銷售額的理想平效推算，深圳大約可以容納900萬平方米購(gòu)物中心(含大型商場(chǎng))面積，這900萬平方米的商業(yè)面積約相當(dāng)于110個(gè)8萬平方米規(guī)模的購(gòu)物中心。

　　若按照每15萬人口擁有一個(gè)購(gòu)物中心計(jì)算，深圳1062萬人口可擁70個(gè)購(gòu)物中心。此外，深圳每年還有幾千萬游客，是深圳購(gòu)物中心又一支龐大的消費(fèi)群體。

　　深圳目前有46個(gè)購(gòu)物中心，我們認(rèn)為深圳市場(chǎng)未來至少可以容納100個(gè)購(gòu)物中心，深圳購(gòu)物中心的數(shù)量和面積依然有較大的發(fā)展空間。

　　2. 深圳購(gòu)物中心存在的問題

　　深圳零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)通過本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)數(shù)量購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本長(zhǎng)期居高不下，其中電費(fèi)已超過人工費(fèi)用，成為運(yùn)營(yíng)成本中的第一大成本。

　　美國(guó)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)水平在全球處于領(lǐng)先地位，其運(yùn)營(yíng)中的各項(xiàng)指標(biāo)可作為我們?cè)诮?jīng)營(yíng)上的樣本。但是在美國(guó)，不同類型不同類別的購(gòu)物中心單位面積用電量以及用水量的差別巨大，一些帶有人工樂園或水景的購(gòu)物中心用水量是社區(qū)店的幾千倍，用電量是社區(qū)店的近30倍，因此我們沒有選擇這類購(gòu)物中心的指標(biāo)。我們以美國(guó)第二大購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商GGP公司2007年公布的年報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，其在美國(guó)各州擁有220多家購(gòu)物中心，大多為區(qū)域型或跨區(qū)域型購(gòu)物中心。這些購(gòu)物中心平均每平方米年平均用電量106.5度，電費(fèi)占到租金收益的2.64%。

　　而根據(jù)本次統(tǒng)計(jì)的結(jié)果顯示，深圳區(qū)域型購(gòu)物中心的單位面積用電量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)GGP公司區(qū)域型購(gòu)物中心的平均用電量。我們選用了深圳五家區(qū)域型購(gòu)物中心的用電量數(shù)據(jù)，平均每平方米的年用電量為262度。

　　深圳購(gòu)物中心每平方米每年平均用電量262度，電費(fèi)占平均租金收益的14.33%;

　　GGP購(gòu)物中心每平方米每年平均用電量106.5度，電費(fèi)占平均租金收益的2.64%;

　　兩者相比差距巨大，深圳選樣購(gòu)物中心的用電量是美國(guó)GGP公司購(gòu)物中心用電量的2.46倍。

　　與國(guó)內(nèi)先進(jìn)的節(jié)電商業(yè)企業(yè)相比，深圳同樣存在巨大差距。例如建于九十年代中期的上海十大項(xiàng)目之一的上海世貿(mào)商城，總建筑面積28萬平方米，由于在設(shè)計(jì)初期就充分考慮了節(jié)能及后期運(yùn)營(yíng)，全面運(yùn)用了多項(xiàng)節(jié)能措施，所以在建成后大大降低了運(yùn)營(yíng)成本。上海世貿(mào)商城2013年的用電量為2270萬度，平均每平方米的年用電量?jī)H為81度，不到深圳購(gòu)物中心平均用電量262度的三分之一，甚至低于美國(guó)GGP105度的平均用電量。

　　這種差距的產(chǎn)生不僅僅是因?yàn)楹笃谖飿I(yè)管理水平所致，更多的是由于前期對(duì)物業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)缺乏環(huán)保和節(jié)能理念，沒有節(jié)能環(huán)保目標(biāo)和節(jié)能方案，也沒有專業(yè)節(jié)能公司或人員介入到建筑設(shè)計(jì)的過程，造成物業(yè)高耗能的硬傷。此外，購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)單位大多僅關(guān)注一些節(jié)能概念，而忽略實(shí)際的節(jié)能效果。總之，我們的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)目前還缺乏節(jié)能環(huán)保的動(dòng)力。

　　本次調(diào)查統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，深圳一些大型購(gòu)物中心，經(jīng)過數(shù)年的快速發(fā)展，近兩年銷售額的增長(zhǎng)幅度已明顯放緩，發(fā)掘增量出租面積增加收益的方式已受到客觀條件的限制。若要進(jìn)一步提高效益，就必須提高購(gòu)物中心的總體運(yùn)營(yíng)管理水平。

　　還需要指出的是，一些獨(dú)立的百貨店甚至超市也在朝著綜合業(yè)態(tài)的方向發(fā)展或調(diào)整，這類綜合業(yè)態(tài)百貨店、超市以及其他大型商場(chǎng)的陸續(xù)出現(xiàn)，將會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的市場(chǎng)容量產(chǎn)生一定影響;此外，由于購(gòu)物中心分布不均衡，也會(huì)導(dǎo)致局部供應(yīng)量過剩的問題。從市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，政府應(yīng)該考慮通過聽證或其他方式促使新開購(gòu)物中心布局和數(shù)量更為合理。

　　2013年是深圳購(gòu)物中心快速發(fā)展、健康運(yùn)營(yíng)的一年，同時(shí)一些問題也伴隨著購(gòu)物中心的大量涌現(xiàn)而顯露出來。2014年至2015年，深圳將出現(xiàn)更多購(gòu)物中心，這也對(duì)購(gòu)物中心的開發(fā)商、業(yè)主、運(yùn)營(yíng)商、設(shè)計(jì)單位以及相關(guān)公司提出了更高的要求。