14.22元，經過上周五大漲近6%之后，昨日，深國商（000056.SZ）沒有在周末皇庭廣場某奢侈品牌試營業背景下順勢繼續走高，而是大跌近4%，勉強超過皇庭廣場去年10月中旬宣布以公允價值計量第二天開盤價28.08元的一半。

然而，相比之下皇庭廣場營業狀況就顯得更為“寒酸”。記者走訪發現，開業近半年以來，已正式營業的商鋪仍寥寥無幾。

皇庭廣場或難挽狂瀾

深國商此前多年的證券簡稱一直是“*ST國商”，今年三月底才撤銷退市風險警示，而撤銷風險的原因，并非恢復了持續盈利能力，而是公司下屬控股子公司深圳融發投資有限公司（下稱“融發公司”）投資開發的投資性房地產皇庭廣場后續計量模式采用公允價值計量產生公允價值變動損益所致。

該公司2013年年報顯示，2013年度歸屬上市公司的凈資產為22.36億元，歸屬上市公司的凈利潤為23.21億元，而歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益的凈利潤則為-12275.67萬元，虧損額度同比擴大了將近一倍。

而皇庭廣場也可以說是深國商唯一的核心資產，根據公司2013年年報，其他三項業務收入總計只有3518.25萬元。深國商通過融發公司持有其60%的股權，公司亦在2014年度經營計劃中稱，今年將完成皇庭廣場全面運營的目標。

顯而易見，對于去年扣非后虧損過億的深國商而言，要恢復持續盈利能力，唯有借助估值達76億元之巨的皇庭廣場創造收入。

那么深國商究竟能否憑借皇庭廣場“咸魚翻生”呢？深國商此前對皇庭廣場進行估值時稱，采用收益現值法評估的市場價值為64.07億元（比最終確定估值的76.46億元少了12.39億元），預計最高空置率的第一年（2014年）可實現毛收入3.4億元，凈收益2.6億元。

而根據深國商一季報，其今年一季度因皇庭廣場商鋪租金及管理費而增加的收入僅1141.3萬元，如此要達到全年3.4億元的收入，困難程度可以想見。

那么皇庭廣場現狀到底如何呢？《第一財經日報》記者近日走訪了位于深圳市會展中心的皇庭廣場，開業5個多月至今，皇庭廣場狀況似乎與預想中的不大一樣。從正門進入，大廳尚在裝修中，且并非緊鑼密鼓，而是稀稀疏疏幾個建筑工人在，偶爾各通道會設置路障。記者詢問物業工作人員裝修什么時候可以完工，對方稱：“我們也不知道。”

隨后，記者走訪了大廳所在樓層下面的4層（L1、L2、G和B1，即深國商采用收益現值法評估皇庭廣場的評估對象），其中只有B1層有一半左右商戶營業，其余三層則基本空置，只有少數幾家餐廳商戶在營業。也就是說，截至今年6月初，皇庭廣場的空置率達60%以上，遠遠高于深國商采用收益現值法評估設定的8%的空置率。

股價被低估？

皇庭廣場自誕生以來就飽受爭議，一度在深圳市中心爛尾十年，2011年以來，公司一方面承諾“近期開業”，一方面多次延遲開業時間，同時中小股東也不斷地在深國商的股東大會上力爭皇庭廣場早日推出公允價值計量和開業。直到全年10月，公司為了甩掉戴了兩年的“*ST”和避免暫停上市，才確定皇庭廣場以公允價值計量，并在去年12月25日開業。

但公司的股價卻走出了與此相背離的行情。2013年10月14日晚宣布皇庭廣場以公允價值計量，10月15日復牌以漲停價28.08元/股開盤，但隨即被砸開，截至收盤反而以跌停價25.4元/股收盤（當時公司漲跌幅限制為5%），隨后走出了漫漫熊途，今年6月4日更是探至13.51元的近年低點。按深國商最新收盤價14.79元計算，其流通市值17.63億元，總市值32.67億元，市凈率為1.49。

對于深國商如今的估值狀況，有投資者認為未來將改善。“低估只是暫時的，因開業時間較短，皇庭廣場尚處于培育期，一旦大部分商戶開始營業，以后將會產生源源不斷的現金流，今年扭虧并不困難。”一位長期持有深國商股票的投資者對《第一財經日報》稱，“據我了解，目前簽約的商戶已占商鋪數量的八成。”

不過亦有投資者分析稱，皇庭廣場的定位要考慮親民路線，因為奢華路線在深圳是走不好的，旁邊即是香港，價格沒法比較，如果是走高端路線，那么此股以后反彈結束可能會真正意義上走熊。

值得一提的是，2012月8日*ST國商公告稱，董事長鄭康豪及其控制的公司擬在未來12個月內，將擇機增持不低于公司總股本3%的股份。雖然公司未發布增持公告，但從股東股權變化來看，鄭康豪增持了約600萬股，約占總股本的3%，增持價格在20元/股以上。而如今股價跌至15元以下，鄭康豪卻不再增持。

對此有業內人士分析稱，鄭康豪不再增持，主要是資金缺乏。4月2日深國商公告，鄭康豪及其控制的百利亞太投資公司、皇庭國際集團，已將手上持有的部分深國商B股質押給渤海信托和北京銀行深圳分行，質押數3430.77萬股，而累計質押已達4550.69萬股，即鄭康豪持有的深國商股份98.69%已質押。而質押股權主要為了融資，因為深國商資金境遇早已窘迫。

記者就皇庭廣場及深國商頗受關注問題欲咨詢其董秘曹劍，不過曹劍電話一直無人接聽，截至發稿亦未得到其回復。
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