從去年11月市場上有消息稱SOHO中國欲出售上海三個(gè)項(xiàng)目，到2月27日晚金融街發(fā)布公告正式宣布從老潘手上收購兩個(gè)項(xiàng)目，不過三個(gè)月的時(shí)間。

2月27日晚，金融街對(duì)外發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國達(dá)成收購協(xié)議，將以52.32億元收購SOHO中國位于上海核心區(qū)域的SOHO靜安廣場及SOHO海倫廣場兩個(gè)項(xiàng)目。

金融街的公告顯示，靜安梅村項(xiàng)目的交易價(jià)款約21.77億元，海倫廣場項(xiàng)目交易價(jià)款約30.55億元，目前該兩項(xiàng)目均處于樁基及圍護(hù)施工階段。

其中，靜安項(xiàng)目位于靜安、長寧、普陀三區(qū)交界處，占地面積14831.7平方米，總建筑面積76363平方米，包括地上建筑物面積(不包括屋頂 機(jī)房等)51130平方米，規(guī)劃用途為“商住辦綜合”用地；海倫廣場項(xiàng)目地塊為商業(yè)辦公、文化體育和市政設(shè)施綜合用地，位于上海虹口區(qū)中心區(qū)域，緊鄰四川 北路商圈，占地面積28103.3平方米，總建筑面積167814.5平方米，其中地上建筑面積115180平方米。

對(duì)于這次收購，有金融街控股人士表示，作為中國核心城市，上海的商務(wù)地產(chǎn)市場發(fā)展勢(shì)頭一直非常良好，整體品質(zhì)及企業(yè)間競爭均在全國首屈一指。而作為定位于商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的大型開發(fā)商，此次上海項(xiàng)目的收購有利于公司擴(kuò)大區(qū)域和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模，對(duì)于金融街控股而言有著里程碑式的意義。

事實(shí)上，這也是金融街首次進(jìn)入上海，加上上周以30億元在廣州獲得的廣鋼新城地塊，其在2014年開年便迅速完成對(duì)于一線城市的擴(kuò)張與布局。

然而，對(duì)于潘石屹來說，這卻代表著其2009年高調(diào)進(jìn)入上海策略的“失敗”。

老潘低價(jià)出讓

當(dāng)然，潘石屹或許并不會(huì)認(rèn)為這是“失敗”，至少其不會(huì)對(duì)外如此承認(rèn)。

早在去年傳出潘石屹意欲出售上海三個(gè)項(xiàng)目時(shí)，其就在微博上做出過如此的回應(yīng)：“我們?cè)谏虾Ｍ顿Y近500億，占SOHO中國總量的75%。我們同時(shí)看好北京、上海未來的市場。正在優(yōu)化投資、增大北京，達(dá)到兩地平衡。SOHO中國是北京、上海最大的寫字樓開發(fā)商，擁有200萬平方米在建和建成物業(yè)。開門做生意，買進(jìn)賣出很正常，大家千萬別過度解讀。”

回顧去年11月初，突然有市場消息稱，SOHO中國早在三四個(gè)月以前，就在市場上宣稱，要整體出售上海的3個(gè)項(xiàng)目--位于靜安區(qū)曹家渡板塊的靜安廣場，位于虹口區(qū)的海倫廣場，以及虹口SOHO。

當(dāng)時(shí)報(bào)道顯示，靜安廣場對(duì)外報(bào)價(jià)為4.2萬元/平方米左右，虹口區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目的對(duì)外報(bào)價(jià)均為3.2萬元/平方米左右。SOHO中國希望年內(nèi)可以把這3個(gè)項(xiàng)目全部出售。

按上述報(bào)價(jià)，以總建筑面積粗略計(jì)算，這三個(gè)項(xiàng)目可以為SOHO中國回籠120億元的現(xiàn)金。

對(duì)于這樣的定價(jià)，彼時(shí)業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為SOHO中國的要價(jià)有點(diǎn)貴，上述項(xiàng)目并不好賣。

據(jù)當(dāng)時(shí)的市場人士透露，SOHO中國的出價(jià)是希望在成本上加一點(diǎn)溢價(jià)，但買家認(rèn)為價(jià)格貴了，難以談攏，SOHO中國的這筆買賣進(jìn)展并不順利。

不過，按照金融街昨日公布的收購價(jià)格計(jì)算，靜安項(xiàng)目的均價(jià)約為2.85萬元/平方米，而海倫廣場項(xiàng)目的均價(jià)約為1.82萬元/平米。

很明顯，這樣的價(jià)格水平遠(yuǎn)低于此前潘石屹心中的預(yù)期。不過，盡管如此，潘石屹仍然通過這次出售小賺了一筆。

2011年4月1日，SOHO中國宣布附屬公司紅石新城與靜安地產(chǎn)訂立框架協(xié)議，公司以16億元的代價(jià)獲取曹家渡地塊；4月19日，SOHO中 國再次宣布成功收購上海虹口區(qū)的地鐵10號(hào)線海倫路站地塊。根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，SOHO中國將向杭州紫元和上海嘉聯(lián)支付總價(jià)24.7億元。

經(jīng)計(jì)算，此次SOHO中國逾52億元出售的兩個(gè)項(xiàng)目，在“囤守”近三年后凈賺11.28億元。

SOHO上海失利

盡管均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于潘石屹此前的預(yù)期，但老潘最終還是選擇將這兩個(gè)項(xiàng)目“低價(jià)”出售，這顯然是不得已而為之的事情。

壓力或許來自SOHO中國這兩年日漸下滑的銷售和業(yè)績。

相較于前幾年SOHO中國銷售業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異時(shí)對(duì)于數(shù)字的高調(diào)宣傳，SOHO中國的唯一代言人潘石屹這幾年幾乎絕口不提關(guān)于公司銷售和業(yè)績的事情。

因此，按照聯(lián)交所規(guī)定不得不發(fā)布的中報(bào)成了去年能窺視公司經(jīng)營數(shù)據(jù)的唯一機(jī)會(huì)。據(jù)其去年中報(bào)顯示，截至2013年6月30日，該公司的營業(yè)額達(dá) 到25億元，同比增長103%，凈利潤達(dá)到21億元，同比增長242%，核心凈利潤(不含投資物業(yè)評(píng)估增值)為5.37億元，同比增長130%，核心純利 潤率約為22%。董事會(huì)決議派發(fā)股息為每股人民幣0.12元。

對(duì)于SOHO中國去年上半年的表現(xiàn)，分析人士認(rèn)為，雖然營業(yè)額和凈利潤同比增幅較大，但相比其曾經(jīng)有過的過百億的業(yè)績，25億的營業(yè)收入并不樂觀。

或許轉(zhuǎn)型和調(diào)整可以作為一個(gè)理由來解釋營業(yè)額大幅下降的原因。但市場人士認(rèn)為僅僅一年時(shí)間就宣布SOHO中國從散售轉(zhuǎn)型自持成功，說服力似乎并不太強(qiáng)。

值得注意的是，去年中報(bào)也顯示，在業(yè)績期內(nèi)SOHO中國最重要的幾個(gè)項(xiàng)目分別是上海的SOHO世紀(jì)廣場、北京前門項(xiàng)目、銀河SOHO。

從貢獻(xiàn)業(yè)績項(xiàng)目的發(fā)布和數(shù)量上來看，北京比上海多，但從SOHO中國所有在售項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備的布局來看，上海顯然比北京要多很多。

也就是說，占SOHO中國投資總額75%的上海并沒有為公司提供相應(yīng)的回報(bào)。

這與市場呈現(xiàn)的聲音是一致的。

曾有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，目前SOHO中國在上海沒什么聲音，項(xiàng)目不管是出租還是出售都沒有特別引起市場關(guān)注。

其表示，上海的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境并沒有特別惡劣，但SOHO中國的產(chǎn)品涉及其實(shí)并不能獲得上海客戶的認(rèn)可，加上銷售團(tuán)隊(duì)的能力不強(qiáng)，使得SOHO中國在上海的整體表現(xiàn)不佳。

商業(yè)市場憂慮

上海同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，SOHO中國的整個(gè)銷售不佳和整個(gè)市場背景也有一定關(guān)系。

其認(rèn)為，在2009年市場資金充足，商業(yè)地產(chǎn)成交迅速，也相對(duì)容易，但隨著2012年之后市場資金等情況皆出現(xiàn)收縮，成交熱情有所下降，市場回歸理性。

然而，正是2009年市場的不理性，使得當(dāng)年第一次進(jìn)入上海的潘石屹嘗到了甜頭，開啟了對(duì)上海的“光速投資”之路。

2009年8月，在北京賣樓風(fēng)生水起的潘石屹開啟了其在上海“旋風(fēng)式收購”的第一站--24.5億元從摩根士丹利處接手號(hào)稱“上海第一爛尾樓” 的東海廣場。至2013年底，以百米沖刺速度“殺入”上海的SOHO中國已在滬拿下12個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)耗資達(dá)287億元。其中，僅2011年，SOHO中國 就耗資153.82億元拿下包括外灘8-1地塊在內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目。

和老潘火速進(jìn)入上海保持一致增長的是SOHO中國的負(fù)債率。SOHO中國往年的年報(bào)顯示，2009年至2011年，SOHO中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率 分別為-13%、-57%和-10%，到了2012年，這一指標(biāo)由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)到2.6%；2013年上半年，SOHO中國凈資產(chǎn)負(fù)債率再上升至14.3%。

同樣不容樂觀的還有上海的商業(yè)地產(chǎn)市場。

戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年全年上海甲級(jí)寫字樓共有約54.8萬平方米的新增供應(yīng)入市，總存量達(dá)到631.4萬平方米，第四季度整體平均租金為每天每平方米8.73元，同比下降3.75%。

最近的統(tǒng)計(jì)則顯示，2014-2016年間，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬平方米新增供應(yīng)投放市場，且次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)還會(huì)新增249萬平方米。 上海第一高樓上海中心、企業(yè)天地二期、世紀(jì)大都會(huì)、環(huán)貿(mào)廣場二座在竣工后將分別為市場增加約21萬平方米、5.9萬平方米、11萬平方米和6萬平方米的辦 公空間。

正是供應(yīng)井噴的局面，一些開發(fā)商和投資者對(duì)此前過于樂觀的租金預(yù)期進(jìn)行了修正。而這顯然會(huì)影響投資者對(duì)于購買寫字樓的熱情，對(duì)于以散售為主的SOHO中國影響更為明顯。

和SOHO中國不同的是，金融街在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式上，一直以持有經(jīng)營和整售的方式為主，而去年業(yè)績有大幅上漲的金融街，如果選擇持有經(jīng)營也有足夠的資金實(shí)力來形成支撐，即使選擇整體出售，似乎在市場上也會(huì)有更好的表現(xiàn)。

就在離靜安廣場不遠(yuǎn)的地方，美國德克薩斯州直銷化妝品公司玫琳凱剛剛宣布擬在上海斥資人民幣8.2億元購買上海市中心靜安區(qū)的靜安門，目前正在洽談中。

（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）